成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0104民初391号原告吴波，女，1961年7月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托代理人赵建华，男，1956年9月3日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区天府广场东御街******号。法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
原告吴波与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院2016年1月21日立案受理后，依法由
审判员张真伟适用简易程序，于2016年2月16日公开开庭进行了审理。原告吴波及委托代理人赵建华、被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法实行缺席审理。现已审理终结。
原告吴波诉称，2001年11月10日，吴波以356065元投资购买成都东御街55号汇发摩尔中心1幢2楼1-107号房屋17.03㎡，取得了房屋产权证、国土证。同日与新界公司签订《合作经营协议》，租给新界公司使用。合作期满后，洋洋公司在吴波未同意签约，没有租赁合同的情况下，占有和使用了商铺，应按原始购买价×22%（税后）标准支付物业费及利息。请求判决被告按每日214.61元支付2015年10月13日至2016年3月31日的物业使用费36483.7元，并按中国人民银行贷款基准利率5.1%支付计至付清为止的利息，承担诉讼费。被告新界公司未作答辩。
被告洋洋公司辩称，生效判决已将使用费处理至2015年10月12日，这之前已支付完毕。不同意支付利息和尚未实际使用期间的使用费，同时原告诉请的标准过高，由于法院就与本案物业相关诉讼作出了判决，应按生效判决认定的事实判决。
经审理查明：2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)决定将位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给与洋洋公司(乙方)经营，双方签订《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》约定：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；租赁金：……甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营……。2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，约定为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》。2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务。2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致。期间，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。期间，吴波购买了海发商厦商铺，汇发公司提交了分户平面图。2001年11月10日，新界公司(甲方)与吴波(乙方)就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)签订《合作经营协议》，约定双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的经营活动，期限自2001年11月10日至2011年11月10日止共10年，甲方保证启动和运转所需资金，全权负责承包经营，乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业2层A区107号的房屋楼层区位、购置价331800元交付甲方使用，甲方拥有房屋楼层区位使用权和汇发摩尔中心经营权，每年按乙方出资额7%比例即向乙方分配红利，期满后甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度……。2005年12月12日双方签订了《合作经营协议补充协议》，确认物业新标识为2层1区107号，建筑面积17.03平方米，购置价356065元。后吴波取得《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋2层1-107号；设计用途：商业；面积17.03㎡”，该权属证书未记载房产四至界限、未附房产平面图及详细测量尺寸。2006年7月至2007年11月期间，海发商厦部分业主起诉要求解除《合作经营协议》，本院一审及成都市中级人民法院二审认定海发商厦商铺具有整体、不可分割性，小业主签订《合作经营协议》时明知其商铺与其他商铺用于整体经营，单独解除个别业主的《合作经营协议》将影响其他出租业主利益，判决驳回起诉业主的诉讼请求。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，本院一审、成都市中级人民法院二审认定海发商厦统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺之间没有实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回起诉业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%计付年使用费。另查明，对于前述商铺在2012年10月17日至2015年10月12日的物业使用费，经吴波提起诉讼，本院作出（2015）锦江民初字第5980号民事判决书，确定由洋洋公司向吴波承担给付责任。认定上述事实，系以当事人当庭陈述及提交的身份证、常住人口信息卡、企业信息查询单、房屋产权证、土地使用权证、《合作经营协议》、（2015）锦江民初字第5980号民事判决书等证据为据。
本院认为，原告吴波对其所购商铺享有相应的收益权。对于支付使用费主体，因被告新界公司与吴波之间的《合作经营协议》期满后新界公司未使用商铺，实际由被告洋洋公司整体经营使用，应由洋洋公司向吴波支付使用费。对于使用费标准，鉴于多数业主与洋洋公司续签合同约定按购置价税后15%计付年租金，第四年至第六年每年租金递增3%，按此标准确定吴波应取得的使用费符合公平原则和多数业主共同决定的客观事实。截至法庭辩论终结之日，洋洋公司仍在使用吴波商铺，应支付2015年10月13日至2016年2月16日为止的使用费。按前述递增标准，2015年10月13日至2015年11月10日在《合作经营协议》期满后的第四年内，年使用费计算系数应为15.45%，2015年11月11日至2016年2月16日在第五年内，年使用费计算系数应为15.91%。其后的使用费，吴波可在洋洋公司实际继续使用后另案主张。又因海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同约定按季度支付租金，且房屋租赁一般有先付租后使用、三个月支付一次的惯例，故洋洋公司未按季预付使用费应按此方式支付相应的利息。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴波支付2015年10月13日至2016年2月16日的物业使用费及利息(使用费计算公式,商铺购买价356065元×15.45%（税后）/365天×2015年10月13日至2015年11月10日的天数+商铺购买价356065元×15.91%（税后）/365天×2015年11月11日至2016年2月16日的天数。利息的计算方法，以2015年10月13日至2016年1月12日的使用费为基数、按中国人民银行同期流动资金存款利率从2015年10月13日计至付清之日为止，以2016年1月13日至2016年2月16日的使用费为基数、按中国人民银行同期流动资金存款利率从2016年1月13日计至付清之日为止)；
二、驳回原告吴波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费724元、减半收取362元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担290元，原告吴波负担72元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 张真伟
二〇一六年二月十七日
书记员 梁 丹附本判决所适用法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：