浙江省三门县人民法院民 事 判 决 书（2015）台三浦商初字第580号
原告：朱爱玉，女，1972年2月10日出生，汉族，住三门县。
原告：罗善考，男，1968年11月29日出生，汉族，住三门县。二原告共同
委托代理人：任齐夏，浙江金威律师事务所律师。
被告：三门县瑞云房地产开发有限公司，住所地：三门沿海工业城三角塘车站停车场。
法定代表人：黄云，该公司执行董事。
委托代理人：黄正伟，浙江新台州律师事务所律师。
原告朱爱玉、罗善考与被告三门县瑞云房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由
审判员张凌锋适用简易程序进行审理。本案于2015年12月28日、2016年1月11日分别公开开庭进行了审理，原告朱爱玉及其委托代理人、被告的委托代理人均到庭参加诉讼，原告罗善考参加第一次庭审。本案现已审理终结。
原告朱爱玉、罗善考起诉称：原、被告于2013年11月1日签订《浙江省商品房买卖合同》，二原告购买了被告开发的位于三门县沿海工业城（沿赤）的“黄金海岸”小区1号楼1单元901室商品房一套，建筑面积为115.74平方米，总房价为484950.6元。合同第九条约定，出卖人应当在2013年10月30日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任。合同第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，出卖人承诺于2014年1月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人并约定了逾期交付权属证书的违约责任。合同签订后，二原告按约履行了合同中的全部付款义务。但被告直至2014年9月9日才将涉案房屋交付给二原告，且被告至今未将涉案房屋的相关权属证书交付给二原告，存在明显违约，应承担相应违约责任。故二原告起诉请求判令：
一、由被告支付逾期交房违约金71363.1元，从2013年10月31日起按原告已付房款的日万分之四计算至2014年9月9日；
二、由被告支付逾期交付房屋权属证书违约金21719.5元，从2014年1月31日起按原告已付房款的日万分之一计算至实际交付房屋权属证书之日止。
被告三门县瑞云房地产开发有限公司答辩称：
一、原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》是事实，被告于2014年9月9日将涉案房屋交付给二原告也属实，但原、被告于2014年10月18日就逾期交房的相关事项达成了补偿协议并签订了《承诺书》一份，双方约定由被告赠予给二原告1.5匹挂壁式空调一台作为逾期交房的补偿，二原告不再就此事做其他任何要求。此外，双方签订购房合同的时间是2013年11月1日，而合同中约定的交房时间为2013年10月30日，可见被告是必然会出现逾期交房的情形，二原告对这一事实也是知晓的；
二、被告已经在2015年3月19日、2015年5月26日分别办理房屋产权分割证、土地产权分割证。被告未办理房产过户登记的过错在原告方，因二原告未向被告办理相关的委托手续并提供首套房的相关证明，才导致被告未能按时办理房产过户登记；
三、由于原、被告所签订的《浙江省商品房买卖合同》系工商部门备案合同，鉴于网上合同文本的限制，所以原、被告在上述合同的补充协议的第五条将交房时间改为付清房价款之日起10天内，出卖人产权登记期限改为商品房交付之日起60天内。被告交房的时间为2014年9月9日，故办理权属证书的期限应至2015年11月7日，原告主张的按2014年1月31日期计算逾期交证违约金的理由不能成立，此外，逾期交证违约金每日按已付房款的万分之一计算标准过高。二原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据一、《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20131143）原件复印件一份，拟证明原、被告建立了商品房买卖关系，双方对房屋价款、房屋交付、房屋权属证书交付、违约责任等内容进行了明确约定的事实。证据二、《〈腾讯房产〉团购〈黄金海岸〉意向登记书》、《黄金海岸认购协议书》复印件各一份、中国农业银行现金缴款单复印件二份、收款收据原件八份、浙江省住宅专项维修资金专用收据原件一份、销售不动产发票复印件一份、个人购房担保借款合同复印件一份，拟证明原告向被告购买房屋并支付了相应的意向金、定金、房款等费用的事实；证据三、交房结算清单打印件一份，拟证明二原告委托被告代为办理房产过户登记并向其支付代办费的事实；证据四、录音资料原件一份，拟证明原、被告并没有就逾期交房达成过补偿协议，承诺书中提到的空调是被告的销售人员管红作为购房价款的优惠赠与原告的事实。被告质证意见：对证据一的真实性无异议，但双方签订合同的时间是2013年11月1日，合同约定的交房时间是2013年10月30日，二原告在签订合同时就知晓必然会出现逾期交房的客观事实；对证据二的真实性没有异议，但二原告支付了首付款后，剩余的房款存在逾期付款的情形；对证据三的真实性没有异议，但原告未能办理房屋相关产权的过户登记，是由于原告未向被告办理委托手续，也未向被告提供首套房的相关证明，被告无法代为办理相关手续；对证据四的三性均有异议，该份录音资料无法证明录音中管某是被告公司的员工，即使该份证据是真实的，也只能证明原、被告之间签订的《承诺书》是双方对逾期交房的相关事项所达成的补偿协议。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据五、《承诺书》原件一份，拟证明原、被告就涉案房屋的逾期交付有关事项已经达成补偿协议，二原告不应就此事再主张相关权利的事实；证据六、付款凭证原件一份，拟证明二原告就剩余房款的支付存在逾期付款的事实；证据七、土地使用权分割登记权证、房屋使用权分割登记权证原件各一份，拟证明被告已经办理涉案房屋的相关权属证书，原告至今未办理过户登记系原告自身过错的事实。原告质证意见：对证据五的三性均有异议，承诺书上“罗善考”的签名不是原告罗善考本人所签，而且原告朱爱玉在承诺书上签名是基于被告的销售人员承诺将该空调赠送给二原告作为购房价款的优惠的事实，不是基于逾期交房的事实，承诺书里的内容不是原告朱爱玉的真实意思表示；对证据六的真实性没有异议，但是二原告在签订合同后就已经办理了贷款手续，房贷发放延迟是放贷银行的原因，与二原告无关；对证据七的真实性没有异议，但被告未通知二原告办理相关的委托手续，逾期办证的过错应在被告。证据八、本院于2016年1月6日依职权制作的管红义询问笔录一份。二原告质证意见：
一、对于询问笔录中，管红义陈述的承诺书中“罗善考”签名系其所签的事实没有异议；
二、对于询问笔录中，管红义陈述的承诺书中的空调是作为逾期交房的补偿的事实有异议，这与管红义在原告提供的录音资料中陈述的事实不符，询问笔录中的该部分事实不应被采信。原、被告签订房屋买卖合同时，管红义承诺给予二原告5000元的优惠，但是后来没有兑现，后二原告与管红义进行交涉时，管红义答应用两年的物业费及一台空调来折抵这5000元，询问笔录中可以看出管红义试图用承诺书中的空调来混淆其曾答应折抵5000元优惠中的空调，而且事实上原告朱爱玉对承诺书中的空调作为逾期交房的补偿的事情也并不知情。被告质证意见：对该询问笔录的真实性、合法性均无异议；该询问笔录能够证明承诺书中的空调是作为逾期交房的补偿，而并非是管红义用来兑现曾答应折抵给二原告的5000元优惠；原告朱爱玉称其不识字，对承诺书中的内容不知情与事实不符；承诺书是二原告的真实意思表示，双方已经就逾期交房达成了补偿协议，二原告不得再向被告主张逾期交房的违约金。对原、被告双方有争议的事实，本院结合原、被告提交的证据及本院依职权制作的询问笔录，综合分析认定如下：
一、关于原、被告双方有无就逾期交房达成过补偿协议的问题。针对该争议焦点，二原告提供了证据一、二、四，被告提供了证据五，以及本院依职权制作的证据八。对于证据一、二、三，被告对其真实性均无异议，且认可逾期交房的事实，该三份证据能够证明被告存在逾期交房的事实，本院予以认定；对于证据四，被告对其三性均有异议，但结合证据八能够确定证据四的真实性，本院对证据四的真实性予以认定，至于原、被告双方有无就逾期交房达成过补偿协议，本院将综合证据四、五、八予以认定。证据五系原件，原告对其真实性没有异议，但对其关联性有异议，证据八系本院依职权制作，原、被告对其真实性、合法性均无异议。原告朱爱玉主张，其在该承诺书中签名、捺印的行为是基于被告的销售人员承诺将该承诺书中的空调赠与给二原告作为购房的优惠而作出的意思表示，其不识字，对承诺书的具体内容也并不知情，被告在出具该份承诺书时也没有向其解释承诺书中的空调是作为逾期交房的补偿。因此被告是以欺诈手段，欺骗原告朱爱玉在被告出具的承诺书上签名、捺印，该份承诺书应属无效。
本院认为，上述承诺书中原告朱爱玉的签名系其本人所签，原告罗善考的签名虽系被告公司销售人员管红义所签，但二原告系夫妻关系且为涉案房屋的共同购买人，原告朱爱玉在该“罗善考”三字上捺印的行为应视为对代签行为的认可及对承诺书中内容的确认，且该份承诺书中被告将空调赠与给二原告作为逾期交房的补偿的意思表示清楚、明确，原告的反驳意见明显有违社会常理，且未提供充足的证据予以证明，故本院对原告的上述主张不予采信，对证据五、证据八的证明力予以认定。据此，本院认定原、被告双方就逾期交房已经达成补偿协议。
二、关于被告是否应承担逾期交证的违约责任及逾期交证违约金的计算期间、计算标准的问题。针对该争议焦点，二原告提供了证据三，被告提供了证据六、七。对于证据三，其虽系打印件，但被告对其真实性没有异议，且原、被告均认可原告在收房后又委托被告代为办理房产过户登记的事实，本院对这一事实予以认定。被告认为，原告虽向被告支付了代办费，但未向被告办理委托办证手续，也未提供首套房证明，导致被告至今无法代为办理房产过户登记，且原、被告在《浙江省商品房买卖合同》的补充协议的第五条已变更了交房时间及产权登记期限，办理权属证书的期限应至2015年11月7日。
本院认为，上述合同中附件八的补充协议第五条针对的现售商品房，而本案房屋属预售商品房，不应受该条约定的调整，故本院对被告的上述主张不予采信。结合证据一、七，根据《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定，被告应于2014年1月31日前办理商品房权属证书。但被告于2015年3月19日、2015年5月26日才分别办理了涉案房屋的土地使用权、房屋所有权初始登记证书，应承担逾期交证的违约责任，证据七能够证明被告存在上述逾期交证的事实，本院对该事实予以认定。虽然原告后委托被告办理过户登记，但双方未约定过户登记证书的交付期限，即无法确定过户登记证书的交付时间，故逾期交证违约金仍应计算至被告办理涉案房屋的土地使用权、房屋所有权初始登记时止。关于逾期交证违约金的计算标准，本院将在裁判理由部分予以详细阐述。证据六系原件，二原告对其真实性没有异议，但认为逾期付款是由于银行放贷迟延导致，与二原告无关。
本院认为，《浙江省商品房买卖合同》第七条明确约定：买受人采用贷款方式支付余款的，应在支付首付房价款之日起30天内前往贷款银行办妥贷款所有手续。即二原告应在支付首付房价款之日（2013年11月1日）起30日内办好贷款手续，但原告于2013年12月30日才与中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》，于2014年1月3日才支付了购房余款290000元，超过了合同约定的期限，其行为存在明显违约，故本院对原告的上述主张不予采信，对证据六的证明力予以认定。综上，本院认定本案事实如下：2013年11月1日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，二原告购买了被告开发的位于三门县沿海工业城（沿赤）的“黄金海岸”小区1号楼1单元901室商品房一套，建筑面积为115.74平方米，总房价为484950.6元。《浙江省商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2013年10月30日前将商品房交付买受人使用；第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年1月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书。双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按买受人已付房款价格的0.5%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或者第（2）项处理：（1）、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；（2）、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了总房款计484950.6元。被告已于2014年9月9日将涉案房屋交付给二原告，并于2015年3月19日、2015年5月26日分别办理了涉案房屋的土地使用权、所有权初始登记证书。另查明，二原告于收房时委托被告代为办理房产过户登记。还查明，2014年10月18日，原、被告就涉案房屋逾期交付的相关事项达成了补偿协议并签订承诺书一份，原告朱爱玉在承诺书上签名，并在被告的销售人员管红义所签署的“罗善考”三字上捺印确认。
本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》依法成立并生效，被告按约应于2013年10月30日前交付房屋，但被告直至2014年9月9日才将涉案房屋交付给原告，且未提供其可以延期交房的相关证据，故其行为显属违约。但原、被告于2014年10月18日已经就本案逾期交房的相关事项达成补偿协议，并签订承诺书一份。该份承诺书系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，二原告不应再就逾期交房要求被告支付逾期交房违约金，故对二原告主张由被告支付逾期交房违约金71363.1元的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期交证违约金的计算标准，被告抗辩称合同约定的违约金计算标准过高，
本院认为，逾期交证给二原告带来的损失并不明显，结合被告的违约情况，本院酌情将逾期交证违约金调整为按二原告已付总房款的1%计算，并据此认定逾期交证的违约金为4849.51元，对二原告主张的逾期交证违约金超出部分不予支持。关于被告辩称原告逾期付款应承担逾期付款的违约责任，因本案被告未提出反诉，故本案不作处理，被告可据实另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、限被告三门县瑞云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告朱爱玉、罗善考逾期交证违约金4849.51元；
二、驳回原告朱爱玉、罗善考的其他诉讼请求。如果被告三门县瑞云房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2127元，减半收取1063.5元，由原告朱爱玉、罗善考共同负担1010元，被告三门县瑞云房地产开发有限公司负担53.5元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出二份副本，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费2127元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局。账号：19-900001040000225089001，开户行：中国农业银行台州市分行）。本案申请执行期限为二年
审 判 员 张凌锋
二〇一六年二月十七日代
书记员 蒋 俊 微信公众号“”