西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）莲民初字第00849号原告张梅来，男，1973年12月出生，汉族，无业，住西安市户县95596部队。委托代理人薛鹏，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。被告西安惠风置业有限公司，住所地西安市莲湖区红庙坡59号一层商业用房。法定代表人马琳，公司经理。委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人李俊，陕西恒达律师事务所律师。
原告张梅来与被告西安惠风置业有限公司（以下称惠风公司）商品房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张梅来及其委托代理人薛鹏、刘伟，被告惠风公司委托代理人刘巧芸、李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张梅来诉称，2013年5月31日，原被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于西安市莲湖区大兴新区【蔚蓝悦城】6幢1单元6层10602号商品房；用途为住宅，钢混结构，层高3.0米，建筑面积为195.64平方米；房屋单价为9162.39元，总金额为1792529元，交付期限为2013年12月30日前，同时还约定了其他事项。《商品房买卖合同》签订前后，原告按合同约定履行了付款义务。被告于2013年12月30日前通知原告收房，原告收房装修后，发现被告交付的房屋层高与合同中约定的层高严重不符，只有2.6米，原告即要求被告按原合同的约定进行整改，但被告以各种理由拒绝整改恢复至合同约定的3.0米层高。被告未按合同约定交付房屋，理应依照合同的约定将房屋整改恢复至3.0米层高。被告严重违约行为造成交付房屋不符合约定，应以整改恢复至合同约定层高的房屋交付之日为实际交付日。因此，被告应将房屋整改恢复至合同约定的层高，并承担延迟交付房屋的违约责任及赔偿原告的装修损失，合同条约定的违约金明显过低，应予调整。现要求判令：1、请求判令被告将房屋层高按合同的约定恢复至3.0米；2、判令被告向原告支付延迟交付房屋的违约金238779.6（截止2015年1月31日）直至支付之日；3、判令被告向原告赔偿装修损失10万元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告惠风公司辩称，被告按照合同约定已向原告交付房屋，不存在逾期交房的情形，原告主张迟延交房违约金无事实及法律依据。所交付的房屋完全符合合同约定，不存在违约的事实，原告要求将房屋层高恢复至3.0米的诉讼请求不成立。被告在签订《商品房买卖合同》过程中，并不存在违约的情形，也未给原告造成任何财产损失，因此，原告要求赔偿装修损失10万元的诉求不成立，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年5月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告按揭购买被告开发的位于西安市莲湖区大兴新区【蔚蓝悦城】6幢1单元6层10602号商品房；用途为住宅，钢混结构，层高为标准层3.0米，建筑面积195.64平方米，套内面积164.38平方米；房屋单价为每平方米9162.39元，总金额为1792529元，房屋交付期限为2013年12月30日前。逾期交房不超过60个工作日从合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行…。该合同还约定了双方其他权利义务。合同附件一房屋平面图显示，该房屋为复式结构，并标明每层房间长宽。原告于2013年6月20日，同交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》；2013年6月19日交通银行将贷款转入西安惠风置业有限公司，出具《交通银行借款凭证回单》及《交通银行进账单》；2013年12月26日，原告与西安天朗物业有限公司签订《前期物业管理协议》。交房后，现状为一层为客厅、厨房、卫生间、卧室，二层南北为下沉式露台，露台下为一层厨房、卫生间、卧室。其中二层房屋层高符合合同约定，一层厨房、餐厅、北卧室及南卧室、东南次卧室均未处于下沉式露台下方，该房屋剖面图显示六层房顶露台下沉500MM，上下两层楼面垂直距离3000MM。其中南北露台面积约为54平方米。审理中，原告提供其一层房屋层高系地面至上部楼板底面垂直距离，其中一层厨房2.38米、餐厅2.52米、南主卧室2.53米、北卧室2.52米、南次卧室2.73米。《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》术语中层高概念为：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高概念为：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。标准层概念为：平面布置相同的住宅楼层。上述事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《前期物业管理服务协议》、《房屋交接验收表》、设计图纸、调查笔录等及庭审记录在卷可证。
本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，应为合法有效。双方在合同履行中，对合同约定层高为标准层3.0米产生争议，被告向原告销售的是复式房屋，至于买卖合同约定房屋层高为标准层3.0米是否适用于复式房屋层高，被告作为房地产开发企业，拥有房地产方面的专业人员，对自己所出售的商品房情况充分了解并向购买者进行客观准确的描述和介绍，是其在签订合同时应尽到的基本义务，该房屋买卖合同又是被告提供的格式化合同文本，现被告并无证据证明该层高约定不适用于复式房屋，因此，被告所交付的房屋层高应符合合同约定标准层3.0米的约定。一层部分房屋上为下沉式露台，该露台下沉500MM，致露台下房屋未达到合同约定层高为标准层3.0米约定，给原告房屋使用价值和生活造成一定程度的不利影响，被告应当承担违约责任。合同法规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方对所涉及的房屋层高违约金数额和计算方法并无约定，从公平、等价有偿民事基本原则出发，以层高减少的幅度所体现的房屋价值作为计算违约金的依据，按照总房款乘以房屋体积减少比例确定违约金数额，由被告给付原告。合同约定房屋单价为每平方米9162.39元，54平方米为494769元，按照层高3米计算，为162立方米，每立方米3054元，因露台下沉500MM，故下沉部分体积27立方米计82458元，应由被告赔偿原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条之规定，
判决如下：本判决书生效后十日内，西安惠风置业有限公司支付张梅来违约金82458元；驳回张梅来其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6381元，（原告已预交），由张梅来负担4500元，西安惠风置业有限公司负担1881元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 冯建利
审判员 王 援
审判员 张文兵
二〇一六年二月十七日
书记员 张 涓
审判长 冯建利
审判员 王 援
审判员 张文兵
二〇一六年二月十七日
书记员 张 涓 来自