江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）九中民一终字第813号上诉人（原审原告）童应清，男，1980年2月16日出生，汉族，务工。上诉人（原审原告）卢春花，女，1981年2月20日出生，汉族，务工。二上诉人共同委托代理人冷运江，江西艾民律师事务所律师。上诉人（原审被告）江西伟发实业有限公司。法人代表李新荣，该公司总经理。委托代理人占南生，江西联创律师事务所律师。上诉人童应清、卢春花与上诉人江西伟发实业有限公司（以下简称“伟发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，江西省修水县人民法院于2015年11月5日作出（2014）修民初字第662号民事判决，上诉人童应清、卢春花与上诉人伟发公司均不服该判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2012年11月4日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的位于修水县城南某某国际御锦城第小x幢x单元xxx号商品房卖给原告，该房建筑面积为113.07㎡，总价款为480000元；被告应在2013年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交付房屋达到60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之四的违约金。合同对其他方面亦作了相应的约定。合同签订后，原告已向被告支付了全部的购房款。后因部分楼存在裂缝，被告委托江西博正司法鉴定中心对该楼结构质量安全性进行鉴定。2013年8月21日，该鉴定中心对该栋楼房作出了鉴定意见，认为：该幢楼房的结构是安全的；已出现裂缝对主体结构无较大影响，应进行后续修补处理；后续修补处理应由涉及单位进行设计修补方案，由专业修补公司进行施工，修补完应进行复验。2013年11月15日，修水县建设工程质量监督检验站就某某国际御锦城1、2、3、5、6、7号楼等工程分套验收及工程竣工验收监督检查情况及处理意见向被告下达了书面通知。该通知认为：少数楼板裂缝、部分墙体裂缝、外墙渗漏等问题还未整改到位，并督促被告在整改到位后，将整改措施及结果报我站备案。2014年1月13日，修水县建设工程质量监督检验站认为该楼房文件基本齐全，并签字验收。原、被告于2013年8月26日完成交房手续。同年9月原告对该商品房进行装修，装修完成后，2014年1月该商品房墙体出现裂缝，被告未进行修复过。2014年4月15日，原告向原审法院提出申请，申请对其购买的某某国际第x幢x单元xxx房屋的维修费用及装修损失进行鉴定。2014年5月13日，被告出具承诺书，承诺：原告在我公司所购的房屋不管因何原因出现的墙体裂缝，我公司同意对该裂缝进行维修相关费用的承担。江西博渊建筑工程司法鉴定所接受原审法院委托，对涉案商品房裂缝修复设计方案及修复费用进行鉴定，于2015年8月27日出具鉴定意见：（一）修水县帝王国际第五栋第一单元902号房屋墙体、楼板裂缝维修费用为叁万壹仟柒佰柒拾贰元零肆分（￥31772.04元），不含楼板裂缝发展扩大的可能加固处理费用。（二）本工程为零星工程，按定额设计人工工日为49.03工日。人工费已按江西省建设厅“赣建价[2013]5号”文中装饰人工为73元/工日、机械人工和综合人工为60元/工日计算，这与目前实际建筑市场人工费相比较低，这样的人工工资是无法做到的。故建议法院根据国家统计局“2013城镇非私营单位就业人员年平均工资”建筑业在岗职工年平均工资39268元，折算107.58元/天，另增加人工工资贰仟壹佰贰拾柒元壹角整（￥2127.1元）。（三）考虑后补复合地板、墙面砖及墙面、棚面颜色有差异，全面更换工程量又较大，本次维修费用未计入，建议作适当补偿为宜。拟加固修缮处理方案：1、墙体裂缝：铲除粉刷装饰面，凿毛，洗净；裂缝处先采用压力灌浆修复；并在墙体裂缝两侧，沿裂缝左右各50CM，双面双向设置钢丝网片，采用ф0.5＠50，外粉2CM厚1:2水泥砂浆，并注意浇水养护。复原内外墙装饰面。2、楼板裂缝：裂缝处先采用高强度、低粘度、微膨胀改性树脂材料（如改型环氧、聚酯树脂等，安全性能指标应符合有关国家规范要求）进行灌逢封闭处理；板底铲除天棚装修层，清理，砼面层贴炭钎维；楼面拆除复合地板，铲除水泥砂浆找平层，清理，砼面层贴炭纤维；重做天棚和楼面装修。3、楼板露筋、钢筋锈蚀：凿除酥松的混凝土，钢筋锈蚀处先除锈。外粉2CM厚1:2水泥砂浆。4、清扫室内，建筑垃圾清运出场。5、建议：（1）本工程实际加固修缮应请专业设计院和施工单位办理。应严格按照国家现行的施工规范和质量标准施工，加固修缮后应达到工程质量合格。（2）继续对裂缝观测一段时间，以判断裂缝发展趋势。待裂缝稳定后进行加固处理。（3）考虑后补复合地板和外墙面砖颜色有差异，全面更换工程量又较大，本次维修费用未计入，建议作适当补偿为宜。原告已支付鉴定费12500元。原审认为，原、被告于2012年11月4日签订的《商品房买卖合同》，经查属有效合同，具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行自己应尽的义务。依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2013年5月31日前完成房屋交付手续，现被告逾期至2013年8月26日才交付，故被告应承担违约金16704元（480000元×0.0004×87天）。原告在被告处所购商品房在装修后，出现多处裂缝，事实清楚，应予以认定。赣博渊司鉴[2014-15]S050-009号司法技术鉴定意见书中的分析说明已载明，原告所购商品房出现的墙体裂缝对主体结构没有影响，但会影响房屋使用功能和建筑的使用寿命，另板跨中短向裂缝是结构裂缝，依据《中华人民共和国建设部》第80号令第七条第一款之规定：在正常使用条件下，地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限，故该裂缝的保修期应为该房屋的合理使用年限。本案中，原告所购房屋已交付使用，在使用过程中出现裂缝尚在保修期内，出卖人即被告应承担修复责任。对于原告要求被告按照赣博渊司鉴[2014-15]S050-009号司法技术鉴定意见书中确定的维修费直接赔付其修复费用，原审法院认为，原告所购房屋裂缝并未实际修复，鉴定意见中出具的维修费不含楼板裂缝发展扩大加固处理费用及后补复合地板、墙面砖、墙面棚面颜色差异的费用，对上述费用双方无法达成一致，考虑到原告所购房屋楼板裂缝尚有发展扩大之可能，对可能再次出现的新裂缝的修复费用无法确定；另一方面该房屋尚在保修期内，且属于终身保修范围，完全可修复，原告诉求按照鉴定意见直接赔付维修费于法无据，原审法院不予支持。对于原告以被告修复过其他住户房屋但未修复成功不再相信被告的修复能力为由拒绝被告修复，理由不成立，不应支持。现赣博渊司鉴[2014-15]S050-009号司法技术鉴定意见书已出具拟加固修缮处理方案，该修复方案具有实际操作性，应予以认定，且被告亦表示同意按照该修复方案在合理期限内进行修复，符合法律规定，应予以支持。关于本案的鉴定费，因被告已承诺不管因何原因导致的涉案房屋出现的裂缝，被告均对该裂缝的维修及相关费用的承担，本案的鉴定费属于被告承诺的相关费用，故应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定
判决如下：
一、由被告江西伟发实业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告童应清、卢春花违约金16704元、支付鉴定费12500元，合计29204元。
二、由被告江西伟发实业有限公司于本判决生效后两个月内按照[2014-15]S050-009号司法技术鉴定意见书出具的拟加固修缮处理方案对某某国际第x幢x单元xxx房屋内出现的裂缝进行修复，修复期间给原告童应清、卢春花造成的租赁房屋等损失由被告江西伟发实业有限公司承担。
三、驳回原告童应清、卢春花其它的诉讼请求。案件受理费2549元，由被告江西伟发实业有限公司承担。宣判后，上诉人童应清、卢春花与上诉人伟发公司不服，向本院提起上诉。上诉人童应清、卢春花的主要上诉理由是：1、原审程序违法，剥夺了上诉人的诉权，造成事实没有查明。在原审过程中，上诉人依照原审法院委托的江西博渊建筑工程司法鉴定所鉴定意见书中“若日后发现裂缝有加剧和扩展或其他异常，须进一步清查处理，消除安全隐患”之说明，要求对该房屋作进一步鉴定，原审法院没有依法支持，原审法院的行为明显违法剥夺了上诉人的诉权，存在程序违法。2、原判决结果不符合本案情况。3、原判决认定房屋交付时间错误，造成计算违约金错误，涉案房屋于2014年1月13日才通过竣工验收，依照法律规定，应该将违约金的时间计算至2014年1月13日。故上诉请求二审撤销原审判决，依法改判或发回重审。
上诉人伟发公司上诉称，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，本案诉争的商品房早已交付使用，且在保修期内，出现质量问题后作为业主的被上诉人维权程序应该是先向上诉人书面申请修复，只有上诉人收到书面申请拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，而后被上诉人才可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由上诉人承担。本案中被上诉人并未提出书面修复申请，单方面申请鉴定，一审法院虽然驳回被上诉人要求按司法鉴定结论赔偿损失，但却不合理得判决上诉人向被上诉人支付鉴定费12500元。故上诉请求二审撤销原审判决，并依法核减上诉人不应承担鉴定费12500元。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人童应清、卢春花与上诉人伟发公司签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人伟发公司应于2013年5月31日前将验收合格的房屋交付给上诉人童应清、卢春花使用，但涉案房屋于2013年7月15日才进行分户验收，并于2013年8月26日办理交房手续，因此，上诉人伟发公司存在违约行为。上诉人童应清、卢春花称，原判决认定房屋交付时间错误，造成计算违约金错误，涉案房屋于2014年1月13日才通过竣工验收，依照法律规定，应该将违约金的时间计算至2014年1月13日，
本院认为，根据双方的合同约定，涉案房屋经过验收合格即可予以交付，而涉案房屋已于2013年7月15日进行了验收，并经司法鉴定“能满足房屋的安全使用要求”，因此，涉案房屋在双方办理交付手续时已具备双方约定的交付条件。故上诉人童应清、卢春花的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。同时根据上诉人伟发公司出具的《商品房屋质量保证书》之规定，上诉人伟发公司对上诉人童应清、卢春花所购买的房屋负有保修责任。现涉案房屋出现裂缝等质量问题，并在保修期限内，故上诉人伟发公司应承担维修责任。根据赣博渊司鉴[2014-15]S050-009号司法技术鉴定意见书的鉴定意见，涉案房屋的裂缝需继续进行观测，以判断裂缝的发展趋势，即涉案房屋的质量问题及维修费用不能做最终的判定，故不宜直接认定由上诉人伟发公司支付维修费用。上诉人童应清、卢春花称，其诉请是要求上诉人伟发公司赔偿房屋损失，并无要求上诉人伟发公司直接进行维修，原审判决结果不符合本案情况，对此，
本院认为，原审法院通过合法程序进行鉴定后，仍然无法确认上诉人童应清、卢春花的具体经济损失，而鉴定意见已作出了具体维修方案，故原审法院在综合本案实际情况的基础上，从有利于最终解决纠纷的角度出发，认定由上诉人伟发公司对涉案房屋进行修复并无明显不妥。上诉人童应清、卢春花称，因江西博渊建筑工程司法鉴定所鉴定意见书中有“若日后发现裂缝有加剧和扩展或其他异常，须进一步清查处理，消除安全隐患”之说明，应对涉案房屋质量问题作进一步鉴定，
本院认为，江西博渊建筑工程司法鉴定所出具的鉴定意见只是一种可能的情形，并无确定涉案房屋的裂缝会绝对性地加剧或扩展等，且上诉人童应清、卢春花亦未举证证明房屋裂缝正在出现进一步扩大的情况，故尚不具备作进一步鉴定的条件，因此对上诉人童应清、卢春花的该项上诉理由，本院不予采纳。关于原审法院委托鉴定所产生的鉴定费，因涉案房屋的质量问题是因上诉人伟发公司的原因所造成的，其对房屋质量问题负有维修责任，同时鉴定意见已作出了具体的维修方案，故该鉴定费应由上诉人伟发公司承担。综上，上诉人童应清、卢春花与上诉人伟发公司的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳，故对其上诉请求，本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费585元，由上诉人童应清、卢春花负担472元，上诉人江西伟发实业有限公司负担113元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈景华
代理
审判员 黄丽丽
代理
审判员 章康娜
二〇一六年二月十七日
书 记 员 晏晨思 微信公众号“”