江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第05863号上诉人（原审原告）张健强。上诉人（原审原告）张芳芸。委托代理人张长梅，北京市盈科（苏州）律师事务所律师，代理上述二上诉人。委托代理人周小凡，北京市盈科（苏州）律师事务所律师，代理上述二上诉人。被上诉人（原审被告）吴江市联发置业有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人施建忠，董事长。委托代理人徐飞，江苏剑桥人律师事务所律师。委托代理人汪双春，江苏剑桥人律师事务所律师。
上诉人张健强、张芳芸诉被上诉人吴江市联发置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，张健强、张芳芸不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江民初字第1491号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2013年9月15日，张健强、张芳芸与联发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2013013840），约定张健强、张芳芸向联发公司购买恒达广场132幢1单元314号房，用途为商业营业用房，房屋总价款36万元，其中首付18万元、按揭贷款18万元，交房日期为2014年10月31日前，交房条件为该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》。同日，张健强（甲方）与吴江联恒商业管理有限公司（乙方）签订《恒达广场商铺委托经营管理合同》，合同约定：甲方委托乙方对“恒达广场”132栋314号商铺独家对外招商经营，委托经营期限为15年，自2014年11月1日至2029年10月31日，甲方不可撤销地赋予乙方全权办理房屋交接手续以及以乙方的名义出租商铺，并授权乙方在的委托期限内，对系争商铺享有占有、使用、收益的所有权利。2014年11月1日至2015年10月31日，乙方无偿享有系争商铺的使用权，自2014年11月1日起，乙方应当于每年的11月1日，向甲方支付下一年度的约定收益31304元，乙方可在甲方的相关收益当中直接扣除相关税费，委托经营期限届满或合同终止时，乙方将房屋返还给甲方。2013年9月15日，张健强、张芳芸向联发公司支付了首付款18万元，并支付了权证费410元。2013年9月30日，张健强与张芳芸作为借款人、苏州银行股份有限公司吴江支行（以下简称苏行吴江支行）作为贷款人、联发公司作为保证人三方签订《个人购房借款合同》，借款合同签订后，苏行吴江支行向张健强、张芳芸发放了18万元贷款。2014年10月24日，吴江联恒商业管理有限公司通过银行转账的方式向张健强的账户支付了29738.80元。2015年7月6日，吴江联恒商业管理有限公司出具情况说明，载明：我司在2014年11月1日已按照业主赋予的不可撤消权全权办理了交房手续，开发商吴江市联发置业有限公司已经将上述房屋交付我司使用，我司亦按第4.2条约定将第二年度约定收益支付给了业主。按照我司与业主所签订的合同，在委托经营期限内我司应不受业主干涉对上述房屋享有占有、使用、收益的所有权利，有权自主决定该房屋及所在楼宇的经营业态和整体规划。我司收房后，已开展前期的设计、规划、招商等活动，享有的承租商户即将入驻，并筹划设计装潢等工作。另查明，恒达广场一期（银座）已于2013年6月19日竣工验收。以上事实，有张健强、张芳芸提供的吴江市商品房买卖合同、收款收据、个人购房借款合同，联发公司提供的商铺委托经营管理合同、网银付款回单、情况说明、单位（子单位）工程质量验收记录，双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。原审原告张健强、张芳芸的诉讼请求为：1、判令解除原联发公司双方于2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》；2、判令联发公司返还张健强、张芳芸购房款36万元、权证费410元；3、判令联发公司支付逾期交房违约金3282元；4、判令联发公司赔偿损失：（1）支付首付款占用利息16775元（计算方式：以首付款18万元为本金，以银行同期贷款利率5.5%为利率，从2013年9月16日起算，计算至2015年5月18日为止）；（2）张健强、张芳芸已经支付的银行贷款利息23776元（计算方式：以18万元为本金，以千分之6.0042为月息，从2013年11月起算，计算至2015年9月为止）；5、本案诉讼费用由联发公司承担。审理过程中，张健强、张芳芸明确撤回要求联发公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。原审法院认为：根据合同法的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。张健强、张芳芸与联发公司订立的商品房买卖合同、张健强、张芳芸与吴江联恒商业管理有限公司订立的委托经营管理合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，张健强、张芳芸将全部购房款支付给联发公司，并委托吴江联恒商业管理有限公司代为办理收房手续。关于系争房屋的交付问题，原审法院认为，系争房屋已通过竣工验收，联发公司也已将其交付吴江联恒商业管理有限公司使用，吴江联恒商业管理有限公司也于2014年10月24日将相应的经营收益支付给张健强、张芳芸，故可合理推定，联发公司已于合同约定的交房日期前履行了交房义务，张健强、张芳芸也以其收取经营收益的行为表明了张健强、张芳芸对联发公司的交房行为和吴江联恒商业管理有限公司的代为收房行为的认可。综上，可以认定，系争商品房合同联发公司的交房义务已经履行完毕。另吴江联恒商业管理有限公司对系争房屋进行统一招商、经营管理，并不影响张健强、张芳芸合同目的的实现，张健强、张芳芸也未提供证据证明其因此遭受的实际损失，故对于张健强、张芳芸要求解除合同并返还购房款和权证费，以及赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：驳回张健强、张芳芸的诉讼请求。一审案件受理费减半收取3391元，由原告张健强、张芳芸负担。
上诉人张健强、张芳芸不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、联发公司提交的工程质量验收记录原件、复印件核对不一致，不应作为定案的证据。原件的形成时间系一审第一次庭审之后，不具备真实性、合法性。《工程质量验收记录》并非《工程竣工验收报告》，无法证明涉案房屋已经通过竣工验收的事实。2、原审判决认定涉案房屋符合交付条件的证据不足，《商品房买卖合同》规定涉案房屋取得《商品房交付使用通知书》为其交付条件。一审已查明该房屋并未取得上述通知书，不符合约定的交付条件。3、《商品房买卖合同》与《委托经营管理协议系》两个不同的法律关系，一审法院以案外人联恒公司向张健强、张芳芸支付租金的行为“合理推定”联发公司履行了交房义务，并不合理。认为联恒公司支付租金的行为即可免除联发公司的交房义务，这不符合合同约定与法律规定。4、原审判决认定涉案房屋已交付联恒公司使用，证据不足。商品房交付是商品房买卖合同中出卖方的主合同义务，买卖双方履行该义务时，均会充分注意，如已履行，则必然保存相应的交接文件。但是，联发公司宁愿任有一审法院推定也拒绝提供相应证据。如果联发公司已经履行向联恒公司交房，不可能不告知业主，放任业主诉至法院。涉案房屋所在楼盘的众多业主也不可能无一知晓房屋已经交付并开始设计规划招商活动。故应当认定《情况说明》所载房屋已经交付并非事实，一审法院并未要求联恒公司出庭作证，也未至房地产管理部门核查涉案房屋是否通过竣工验收，仅凭《情况说明》确认交付证据不足。5、张健强、张芳芸于2015年5月15日发出律师函催告，已享有合同法定解除权。据此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判解除双方的商品房买卖合同，判令联发公司向张健强、张芳芸返还购房款36万元，并支付首付款占用利息16775元、银行贷款利息23776.6元、权证费410元，联发公司承担一审和二审的诉讼费。
被上诉人联发公司答辩称：1、涉案房屋在2013年6月19日通过竣工验收，该验收记录原件已经一审法院确认无误，并符合法定的验收条件。2、虽然双方约定的合同交付条件是涉案房屋取得《商品房交付使用备案通知书》，但案外人联恒公司已经张健强、张芳芸授权收房。3、联恒公司已经向张健强、张芳芸支付了两年的租金，张健强、张芳芸的收房行为已确认了涉案房屋已交付的事实，且其已获得了相应收益。据此，请求驳回上诉，维持原判。根据原审卷宗的记载，一审期间，联发公司于开庭审理时和庭后提交两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，前者为彩色扫描件，后者为复印件。两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》主要存在如下不同点：1、开工日期不同，前者为2012年4月20日，后者为2012年5月10日；2、技术负责人不同，前者为“俞东生”，后者为“王东海”；3、分部工程的数量不同，前者为7分部，后者为8分部；4、观感质量验收的抽查数量不同，前者抽查8项，后者抽查7项；5、前者无建设单位人员签名，后者有；前者无竣工验收日期，后者在四方签章栏和竣工日期栏内均注明为“2013年6月19日”；5、前者注明“层数四层”，后者注明“地下二层、地上三层、局部四层”。二审期间，联发公司就两个版本的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》作出解释，说明前者为该单位自行保留，后者为诉讼中从住建部门调取。二审期间，上诉人张健强、张芳芸向本院申请调查令，要求调取苏州市吴江区住建局、苏州市吴江区城建档案管理处申请调取本案所涉房屋所在小区的竣工验收（四方验收）资料，本院予以准许。上述机构在调查令回执联内注明“电脑系统查询不到该工程档案资料。”被上诉人联发公司就此作出书面说明，认为该工程已在2013年6月19日通过四方验收，其后，该公司按照行业惯例将包括竣工验收证明在内的竣工资料提交总包方，由其向建设主管部门申请备案。因整理资料耗时较长和相关行政机关程序拖沓，导致备案滞后。竣工验收备案之性质为行政登记备案，是否备案不影响工程已竣工验收合格的事实。二审期间，联发公司当庭确认本案所涉房屋至诉讼中仍尚未取得《商品房交付使用备案通知书》，其认为系相关行政机关程序拖沓所致。二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：《恒达广场商铺委托经营管理合同》第三条约定，甲方（张健强、张芳芸）不可撤销地赋予乙方（吴江联恒商业管理有限公司）全权办理房屋交接手续及以乙方的名义出租商铺，并授权乙方在的委托期限内，对系争商铺享有占有、使用、收益的所有权利。根据该条的明确文义，案外人吴江联恒商业管理有限公司系接受张健强、张芳芸委托为其与联发公司办理房屋交接手续的代理人。根据联发公司在二审期间的自认，截至本案二审期间，本案所涉房屋尚未取得《商品房交付使用备案通知书》。取得《商品房交付使用备案通知书》是《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定的联发公司向张健强、张芳芸交付房屋的交付条件。但是，因为《恒达广场商铺委托经营管理合同》第三条已授权案外人吴江联恒商业管理有限公司全权办理房屋交接手续，在《恒达广场商铺委托经营管理合同》各条款并未将《商品房买卖合同》中关于商品房交付条件的条款并入的前提下，不能径行认定本案所涉房屋取得《商品房交付使用备案通知书》是吴江联恒商业管理有限公司根据《恒达广场商铺委托经营管理合同》的约定与联发公司办理房屋交接事宜时的前提条件。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的约定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。一审期间，吴江联恒商业管理有限公司出具《情况说明》，认可其已在2014年11月1日办理了房屋交接手续，该陈述与吴江联恒商业管理有限公司已向张健强、张芳芸支付租金收益的事实能够相互印证，原审判决予以认定，并无不当。代理人吴江联恒商业管理有限公司实施的接收房屋的行为，对委托人张健强、张芳芸产生房屋交付的法律效力。对上诉人张健强、张芳芸关于本案系争房屋至今尚未实际交付的上诉请求，本院碍难支持。一审期间，联发公司举证的两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》存在多处不同点，联发公司在二审期间关于“一份为自行保留，另一份为从住建部门调取”的解释与吴江住建部门关于“电脑系统查询不到该工程档案资料”的批注不尽相符，就此，联发公司嗣后又作出了该公司已委托施工方向住建部门提交施工资料，但行政机关尚未完成备案的书面说明。本案并非建设工程施工合同纠纷，故工程验收备案的技术和程序细节并非审理的重点。根据两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的记载，其各自针对的建筑部位和验收范围不同，后一份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明的验收范围（“地下二层、地上三层、局部四层”）大于前一份载明的验收范围（“层数四层”），故可以认定两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》系在施工不同阶段形成。再者，两份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上设计方、建设方、施工方、监理方的印章齐备，内容具体翔实，两者在内容上的不同点并不足以否定其中任何一份作为施工过程中形成的工程技术资料的真实性。结合本案所涉房屋已建造完毕并实际用于出租且获得租金的事实，原审判决推定该房屋已经实际交付，符合高度盖然性的证明标准，并无不当。上诉人张健强、张芳芸对房屋是否通过竣工验收和实际交付提出了异议，但其异议及相应的理由不足以推翻现有证据能够证明的事实，对该项上诉主张，本院碍难支持。综上，上诉人张健强、张芳芸的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6782元，由上诉人张健强、张芳芸负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
代理
审判员 陈 斌
代理
审判员 姚 望
二〇一六年二月十七日
书 记 员 蔡婷婷 更多数据：搜索“”来源：