黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂下陆民重字第00012号原告吴小毛。委托代理人叶宗植，无固定职业，系特别授权。委托代理人朱红星，系湖北太圣律师事务所律师，系一般授权。被告康春香。委托代理人康丽娜，系黄石市伟康金属材料有限公司负责人，系特别授权。被告康平。委托代理人章小丽，无固定职业，系特别授权。
原告吴小毛诉被告康春香、康平返还原物纠纷一案，经黄石市中级人民法院发回重审后，本院依法另行组成由
审判员张某担任
审判长、
人民陪审员马国某、刘某参加的合议庭于2015年12月12日、2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告吴小毛的委托代理人叶宗植、朱红星、被告康春香及其委托代理人康丽娜、被告康平的委托代理人章小丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴小毛诉称，2001年5月12日，吴小毛向湖北恒利房地产开发有限公司购买了黄石市下陆大道××号房屋，双方并签订《商品房购销合同》。2002年4月26日，吴小毛办理了该房屋所有权证。因康某军与湖北恒利房地产开发有限公司有经济纠纷，康春香、康平在2002年非法占有吴小毛所有的黄石市下陆大道××号房屋，并出租给佳安轮胎黄石下陆经销商占志林。此后，双方因该房多次发生纠纷。原告吴小毛为维护自身合法权益，起诉至法院请求依法判令：1、被告康春香、被告康平立即向原告吴小毛归还黄石市下陆大道152-57号房屋；2、被告康春香、被告康平给付黄石市下陆大道152-57号房屋租金240000元（2万元∕年×12年）；3、由两被告承担本案受理费用。原告吴小毛为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据：吴小毛的身份证复印件及常住人员登记卡。拟证明原告吴小毛诉讼主体资格适格。第二组证据：康志军于2002年8月8日向黄石市下陆区人民法院提起诉讼的起诉状、（2002）下民一初字第225号《民事判决书》、黄石市下陆区人民法院《协助执行通知书》。拟证明两被告的父亲康某军向法院起诉，请求判令湖北恒利房地产开发有限公司全面履行合同并协助康某军办理包括本案讼争房屋在内的四套房屋的房产证，但法院生效判决对康某军要求办理本案讼争房屋房产证的请求不予支持。第三组证据：黄房权证2002陆字第××号房产证、黄房权证2004陆字第××号房产证。拟证明原告吴小毛于2002年6月27日依法取得本案讼争房屋的所有权，因房产证遗失，于2004年补办了该房屋的房产证。第四组证据：2001年5月12日吴小毛与湖北恒利房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》、房屋所有权转移证明书、收款收据。拟证明原告吴小毛通过合法途径取得本案讼争房屋的所有权。第五组证据：照片。拟证明原告吴小毛所有的本案讼争房屋被两被告非法占有并使用。
被告康春香、被告康平共同辩称，1、本案讼争门面房是康某军所有。康某军与湖北恒利房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》之后，吴小毛才与湖北恒利房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》。2、康某军有购房发票，但吴小毛却没有购房发票，故吴小毛是违规取得本案讼争门面房。3、吴小毛的《商品房购销合同》系伪造。康某军在法院起诉请求湖北恒利房地产开发有限公司协助康某军办理包括本案讼争房屋在内的四套房屋的房产证。通过法院协助办理了除本案讼争房屋外的三套房屋的房产证，但却未办理本案讼争房屋的房产证。被告康春香、被告康平为支持其抗辩理由，共同向本院提交如下证据：第一组证据：1999年6月2日康某军与湖北恒利房地产开发有限公司黄石分公司签订的《商品房购销合同》、湖北恒利房地产开发有限公司出具的收据3张、交钥匙收条、《关于湖北恒利房地产开发有限公司黄石分公司与康某军同志合同纠纷处理意见》。拟证明康某军购买本案讼争房屋在吴小毛之前，该房应属康某军所有。经庭审质证，各方发表如下质证意见：被告康春香、被告康平共同对原告吴小毛提交的证据的质证意见如下：1、对第一组证据无异议。2、对第二组证据中的起诉状无异议外，其他证据均有异议，认为《民事判决书》判决错误。3、对第三组证据均有异议。4、对第四组证据均有异议，认为收款收据系伪造，收款收据上无开发商、出纳及会计的签名。5、对第五组证据无异议，但认为本案讼争房屋系康某军所有，两被告系合法占有。原告吴小毛对被告康春香、被告康平提交的证据的质证意见如下：对1999年6月2日康某军与湖北恒利房地产开发有限公司黄石分公司签订的《商品房购销合同》、湖北恒利房地产开发有限公司出具的收据3张、《关于湖北恒利房地产开发有限公司黄石分公司与康某军同志合同纠纷处理意见》的真实性无异议，但对关联性及两被告的证明目的均有异议，认为该证据不能证明本案讼争房屋属康某军所有。对交钥匙收条有异议，认为湖北恒利房地产开发有限公司在康某军的威胁下交付的钥匙。对双方当事人均无异议的证据，本院依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：1、原告吴小毛提交的第二组证据中（2002）下民一初字第225号《民事判决书》及黄石市下陆区人民法院的《协助执行通知书》均系生效法律文书，其来源及形式合法，两被告也未就其质疑问题提交足以反驳的证据，故本院依法对该证据予以采信。2、原告吴小毛提交的第三组证据系本案讼争房屋的房产证，该证据来源及形式合法，且能够相互印证，故本院依法予以采信。3、原告吴小毛提交的第四组证据《商品房购销合同》、房屋所有权转移证明书、收款收据用于证实其通过合法途径取得本案讼争房屋的所有权，该组证据的各证据来源及形式合法，证据间能相互印证，形成证据锁链，两被告也未就其质疑内容提交足以反驳的证据，故本院依法对原告吴小毛提交的第四组证据予以采信。4、原告吴小毛对被告康春香、被告康平共同提交的第一组证据中《商品房购销合同》、3张收据、《关于湖北恒利房地产开发有限公司黄石分公司与康某军同志合同纠纷处理意见》的真实性无异议，但认为不能证实涉案房屋属康某军所有。
本院认为，两被告提交的上述证据反映了两被告的父亲康某军在原告吴小毛之前与湖北恒利房地产开发有限公司签订了本案涉案房屋的买卖合同并交纳了购房款，但不动产应以登记为准，因此，两被告提交的上述证据仅能证明康某军在原告吴小毛之前与湖北恒利房地产开发有限公司签订了本案涉案房屋的买卖合同并交纳了购房款，未办理房屋所有权转移登记手续，不能证明涉案房屋属康某军所有。综上，本院依法对两被告提交的第一组证据中《商品房购销合同》、3张收据、《关于湖北恒利房地产开发有限公司黄石分公司与康某军同志合同纠纷处理意见》予以采信，但不采信两被告关于“本案涉案房屋属康某军所有”的证明事项。原告吴小毛对两被告共同提交第一组证据中的交钥匙收条有异议，但未就其质疑问题提交足以反驳的证据，故本院依法对该证据予以采信。
经审理查明，杨家山综合楼（位于黄石市下陆大道省拖路口西侧）是湖北恒利房地产开发有限公司开发的经营性商品房。1999年6月2日，康春香、康平的父亲康某军与湖北恒利房地产开发有限公司及其黄石分公司签订了一份《商品房购销合同》。合同约定：湖北恒利房地产开发有限公司及其黄石分公司将其开发的黄石市下陆大道省拖路口西侧杨家山综合楼住宅房东×单元×楼7号、经营性用房东×单元7、8号（即黄石市下陆区某大道××号）房屋以总价款274800元的价格出售给康某军。同年6月3日，湖北恒利房地产开发有限公司、鄂州市第六建筑工程公司黄石分公司、康志军就该合同约定购买房屋的价格进行变更，总价款为150000元。同年6月3日、6月5日、7月24日，康某军共向湖北恒利房地产开发有限公司交纳购房款150000元。2001年8月2日，湖北恒利房地产开发有限公司副总经理（黄石分公司负责人）陈某将康某军所购房屋钥匙交给了康某军。2001年5月12日，吴小毛与湖北恒利房地产开发有限公司签订了一份《商品房购销合同》。合同约定：湖北恒利房地产开发有限公司将其开发的黄石市下陆大道省拖路口西侧杨家山综合楼底层由东到西×号（即黄石市下陆区某大道××号）经营性用房（建筑面积78.19平方米）以总价款117000元的价格出售给吴小毛。2002年4月26日，吴小毛向湖北恒利房地产开发有限公司交纳了购房款117000元，湖北恒利房地产开发有限公司同时向吴小毛出具了该房屋所有权转移证明。2002年6月27日，吴小毛为该房屋在黄石市房屋产权产籍管理所办理了房产证。吴小毛因遗失了此房产证，又于2004年11月5日在黄石市房屋产权产籍管理所补办了该房屋房产证。2002年8月8日，康志军在黄石市下陆区人民法院对湖北恒利房地产开发有限公司、黄石市委老干部局提起诉讼，请求法院判令湖北恒利房地产开发有限公司、黄石市委老干部局全面履行合同，向主管部门报送房屋权属登记所需资料，协助康志军办理（黄石市××大道152-1号、152-2号、152-15号、152-57号、152-58号、152-59号、152-60号）土地使用权变更和房屋所有权登记手续。经黄石市下陆区人民法院审理后认定康志军购买了黄石市××大道152-1号、152-2号、152-15号、152-57号、152-58号、152-59号、152-60号七套房屋，并交清了全部房款，湖北恒利房地产开发有限公司已向康某军交付了钥匙的事实，但湖北恒利房地产开发有限公司在黄石市房屋产权产籍管理所将黄石市下陆区某大道152-1号、152-2号房屋交易过户给黄石市冶金工业总公司，将黄石市下陆区某大道152-15号房屋过户给吴某，将黄石市下陆区某大道152-57号房屋过户给吴小毛。故判决前述七套房屋中的三套即黄石市××大道152-58号、152-59号、152-60号房屋归康某军所有；其余四套即黄石市下陆区某大道152-1号、152-2号、152-15号、152-57号房屋因已处置，未判决归康某军所有。该判决生效后，黄石市下陆区人民法院协助康志军办理了黄石市下陆区某大道152-58号、152-59号、152-60号三套房屋的所有权登记手续。另查明，1、康某军于2015年3月20日去世。黄石市下陆区某大道152-57号房屋即本案讼争房屋现由康某军之子康平占用。2、黄石市××大道152-57号房屋在2001年7月11日因（2001）下经初字第040号案件即柯子祥、柯继林诉湖北恒利房地产开发有限公司工程结算案被黄石市下陆区人民法院查封，2002年6月20日法院解除了对该房屋的查封，湖北恒利房地产开发有限公司随后于同年6月27日将该房屋过户登记给吴小毛。
本院认为，1、《中华人民共和国民法通则》第七十二条及《中华人民共和国合同法》第一百三十三条均规定标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》规定房屋所有权转移变更应办理登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定：关于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，湖北恒利房地产开发有限公司作为涉案房屋产权人先后与两被告的父亲康某军、原告吴小毛签订《商品房购销合同》，将其所有的房产出售给两人，其两人依约足额交纳了各自购房款。因此，湖北恒利房地产开发有限公司分别与康某军、原告吴小毛签订的《商品房购销合同》均系当事人真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，两份合同均合法有效，均为生效的债权合同，但湖北恒利房地产开发有限公司的行为属于“一房二卖”。在“一房二卖”中，康某军虽与湖北恒利房地产开发有限公司合法签订房屋买卖合同及交纳购房款在先，湖北恒利房地产开发有限公司也向康某军交付涉案房屋钥匙，但不动产物权变动法律效果的产生，需以生效的债权合同与物权变更登记行为的法律事实为前提。原告吴小毛持合法有效的债权合同，并依法办理了房屋所有权转移登记手续，吴小毛取得涉案房屋所有权符合法律规定，产生物权变动的法律后果。康某军仅有生效的债权合同，并未依法办理房屋所有权转移登记手续，故康某军未依法取得涉案房屋所有权。由于康某军未取得涉案房屋的所有权，康某军之子被告康平占有涉案房屋是对原告吴小毛房屋所有权的侵犯，属无权占有，故本院依法对原告吴小毛要求被告康平返还房屋的请求予以支持；对两被告提出本案涉案房屋属康某军所有的抗辩理由不予支持。2、对两被告提出“吴小毛是违规取得本案讼争房屋”及“吴小毛的购房合同系伪造”的抗辩理由，因两被告并未能提供证据证实，应承担举证不能的不利法律后果，故本院依法对两被告的此项抗辩理由不予支持。3、经本院查证，被告康春香未占有涉案房屋，故被告康春香不是本案适格被告，本院依法对原告吴小毛要求被告康春香返还房屋的诉讼请求不予支持。4、对原告吴小毛主张涉案房屋租金的诉讼请求，因原告吴小毛未提供证据证明其租金损失情况，故本院依法对原告吴小毛的此项诉讼请求不予支持。综上，本案合议庭评议，审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，
判决如下：
一、被告康平于本判决生效之日起十五日内将坐落于黄石市××大道152-57号的房屋返还给原告吴小毛。
二、驳回原告吴小毛对被告康春香的诉讼请求。
三、驳回原告吴小毛其他诉讼请求。本案受理费4900元，由被告康平负担（于本判决生效后三日内交纳本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币4900元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，帐号：17×××18，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 蓉
人民陪审员 刘秋香
人民陪审员 马国荣
二〇一六年二月十七日
书 记 员 詹 璐 来自