北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第08255号上诉人（原审被告）付一楠，男，1981年8月19日出生。委托代理人王海，北京中济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邵毅，男，1967年12月10日出生。原审被告孙昊，男，1978年10月23日出生。原审被告宫颖，女，1977年2月2日出生。
上诉人付一楠因物权纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第5580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付一楠的委托代理人王海、被上诉人邵毅到庭参加了诉讼。原审被告孙昊、宫颖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。邵毅在原审法院起诉称：2003年10月12日，邵毅从表姐王冬梅手中以35万元，分期付款方式购买了1507号房屋。该房屋是表姐夫李灼胜于1999年9月16日从王铁成处购买，王铁成的代理人周秋生当时交付了该涉案房屋。由于王铁成方面的原因，涉案房屋一直未能办理产权过户。邵毅从2003年10月居住涉案房屋近七年之久。2010年7月2日中午12点30分左右，一个叫郭煜的来到我家中，称王铁成已将涉案房屋卖给付一楠，自己是付一楠的舅舅，让邵毅搬出房屋。邵毅告知郭煜自己于2003年购买房屋，并已居住7年。郭煜听后离开。2010年7月9日中午12点20分左右，郭煜带着一人闯入邵毅家中，并拒绝离开。邵毅立即拨打110报警，民警询问情况后表示：郭煜持有房产证，邵毅为实际居住人，双方不要打架，其他不处理。民警走后，郭煜直至下午4点30分左右才离开邵毅家。当晚9点左右邵毅回家，在电梯门口，见七、八个人站在邵毅家门口。邵毅随即躲入邻居家中，然后听见自家房门被砸声音。邵毅拨打110报警，民警到达现场后，孙昊在现场，同时出示产权证一个。民警仍按上次情况，未予处理。然后，孙昊等闯入人员在邵毅家中待了一夜。第二天下午3点左右，邵毅出门后，孙昊所派上述人员即将房门锁上，不让邵毅进入。邵毅再次拨打110报警，民警到现场后仍按原方式处理。随后，对方人员将邵毅堵在墙角，并将邵毅家中财物搬出，现财产不知去向。邵毅认为，王铁成、付一楠、孙昊将涉案房屋在一段时间内数次转让，别有用心。孙昊之房产权并不具有确定性。在此情况下，被告行为属非法自力救济，非法侵占邵毅占有的房屋。为维护邵毅的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令宫颖、孙昊、付一楠共同返还邵毅占有物即1507号房屋；2、判令宫颖、孙昊、付一楠共同返还全部财产，如财产无法返还，要求赔偿邵毅全部财产损失20万元；3、判令宫颖、孙昊、付一楠共同给付邵毅未归还占有物期间的涉案房屋租金损失，自2010年7月11日至判决生效之日止，按每月3000元计算；4、诉讼费用由被告承担。孙昊、宫颖在原审法院答辩称：不同意邵毅的诉讼请求。第一，房屋已经法院判决为孙昊、宫颖善意取得之财产，故邵毅要求返还房屋的诉讼请求不能成立；第二，我方入住房屋时，未见到邵毅所列财物，我方并未将邵毅物品搬走；第三，邵毅所提交物品清单，在另案李灼胜起诉我方案件曾提交过；第四，房屋为我方所有，故邵毅主张租金损失不成立。付一楠在原审法院答辩称：此事与付一楠无关，付一楠原是房屋所有权人，后将房屋出卖给宫颖，付一楠与邵毅无任何关系，亦不认识邵毅所述的事件参与人郭煜，没有参与强占房屋，对邵毅陈述的事实和理由不认可。原审法院审理查明：1507号房屋原为王铁成及其妻李建华以房改成本价购买的福利房，1999年时尚未办理房屋产权证书。1999年9月16日，王铁成及其代理人周秋生（甲方）与李灼胜（乙方）签订转让协议，将诉争房屋卖与李灼胜，约定：1、标的房为房改成本价房，建筑面积89.3平方米，待房改政策出台后，甲方协助乙方办妥转让手续并使乙方取得房产证。2、自协议签字生效，甲方交给乙方标的房的钥匙和购房发票，乙方入住。3、以分期付款方式接受标的房出让金额壹拾柒万元整。并约定：由于甲方房产手续不齐的影响造成不能过户的，乙方不再付款即取得本标的房后续所有年限的使用权，亦有权要求全额退款壹拾伍万元退回住房。协议签订后，李灼胜、王冬梅入住诉争房屋。2003年10月12日，李灼胜之妻王冬梅与邵毅签订房屋转让协议，将诉争房屋以35万元的价格转让给邵毅，双方亦未办理过户手续。合同签订后，邵毅入住诉争房屋。2010年4月27日，王铁成与李建华在北京市国立公证处签订离婚财产分割协议，约定：协议人双方婚内成本价购买的1507号房屋一套，现约定上述房屋归王铁成个人所有，王铁成享有独立的处分权和所有权，李建华不得干涉，上述房产的贷款由王铁成个人承担。2010年5月27日，王铁成在北京市国立公证处签订委托书，载明：王铁成名下的1507号房屋一套（房屋建筑面积87.63平方米）是我个人财产。现我委托王亮办理上述房产的如下事宜：办理解除抵押手续，与买房人协商确定售房价格，签订房屋买卖合同，协助买房人办理银行贷款手续，代收售房款，缴纳相关税费，办理产权过户、转移等一切相关手续。2010年5月20日，王铁成及其委托代理人王亮与付一楠签订存量房屋买卖合同，将诉争房屋卖与付一楠，价款110万元。2010年6月4日，王铁成及其委托代理人王亮与付一楠签订另一份内容相近的存量房屋买卖合同，价款为90万元（房款实际履行110万元）。合同签订后，王铁成与付一楠办理了过户手续。2010年6月8日，付一楠取得房屋所有权证。2010年7月9日，付一楠与宫颖签订存量房屋买卖合同，约定将诉争房屋卖与宫颖，约定价款为130万元。同日，付一楠与宫颖签订另一份存量房屋买卖合同，价款为90万元（房款实际履行130万元）。同日，双方办理了过户手续，宫颖取得了房屋所有权证书。2010年7月9日，宫颖要求诉争房屋居住人邵毅腾房，邵毅予以拒绝。2010年7月10日，未经司法程序，邵毅及其在诉争房屋内物品被强行搬出。2010年7月14日，居民委员会出具《证明》，证实：“兹有小区居民邵毅、沈玖夫妇自2003年至今居住1507房间”。现涉案房屋由宫颖、孙昊实际占有使用，宫颖、孙昊系夫妻关系。本案庭审过程中，邵毅陈述：2010年7月9日，宫颖要求诉争房屋居住人邵毅腾房，邵毅对此拒绝；2010年7月10日，宫颖未经司法程序，指使他人将邵毅的物品从诉争房屋强行搬出。孙昊、宫颖不认可邵毅所述事实并陈述：宫颖取得房屋产权证后，宫颖前往涉案房屋要求邵毅将房屋腾退，并于2010年7月9日、10日左右，宫颖、孙昊从付一楠处接收房屋，接收时房屋内仅有柜子若干，并无邵毅所述物品，亦未强行将邵毅物品从房屋内搬出。付一楠另陈述：2010年7月10日，本案中付一楠代理人王海受孙昊、宫颖委托前往诉争房屋，告知邵毅涉案房屋产权人已经登记在宫颖名下，应通过法律途径解决，律师王海与警察沟通后离开，付一楠本人并未参与任何搬家行为，付一楠出售房屋时将宫颖、孙昊领至房屋现场，因王铁成表示房屋内物品系其所有并让付一楠自行处理，故付一楠向宫颖、孙昊表示房屋内物品予以放弃，交由宫颖、孙昊自行处理，并未与宫颖、孙昊直接进入房屋进行交验工作。本案审理过程中，法院工作人员前往鲁谷派出所调取报警询问笔录，相关民警答复7月9日确因涉案房屋纠纷出警，但当时并未做笔录；后法院根据当事人提供信息联系7月10日出警民警，但答复事发时间较长，具体出警情况无法记清。2010年7月22日，邵毅以返还原物纠纷为由将孙昊、宫颖诉至法院，要求返还房屋及全部财产。2011年12月19日，法院作出（2010）石民初字第4330号民事判决书，判决驳回邵毅的诉讼请求。判决后，邵毅提出上诉。2012年10月26日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第9658号民事裁定书，裁定撤销（2010）石民初字第4330号民事判决，发回北京市石景山区人民法院重审。2010年8月4日，李灼胜、王冬梅以房屋买卖合同纠纷为由将王铁成、宫颖诉至法院，邵毅作为第三人，要求确认王铁成与付一楠、付一楠与宫颖之间房屋买卖行为无效、返还房屋、办理过户手续。该案经审理于2011年8月18日作出（2010）石民初字第4487号民事判决书，认为李灼胜、王冬梅未提供证据证明王铁成、付一楠、宫颖存在恶意串通事实，故驳回其诉讼请求。判决后，李灼胜、王冬梅提出上诉。2012年6月19日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第473号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。李灼胜、王冬梅后向北京市高级人民法院申请再审，2013年8月12日，北京市高级人民法院作出裁定驳回了李灼胜的再审申请。2012年9月21日，李灼胜、王冬梅以房屋买卖合同纠纷为由再次将王铁成、周秋生、付一楠、宫颖诉至法院，要求王铁成、周秋生、付一楠、宫颖连带赔偿房屋使用价值（包括房屋升值损失）等损失229万元及房屋价款15万元。审理期间，邵毅于2015年1月26日申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，并明确在主张房屋转让协议解除的基础上提出诉求，请求判令李灼胜及王冬梅共同赔偿涉案房屋的升值损失246万元（不包括邵毅与李灼胜、王冬梅之间的购房款项）。2015年5月15日，法院作出（2012）石民初字第4581号民事判决书，判决：周秋生、王铁成连带退还李灼胜房款十五万元；李灼胜、王冬梅共同赔偿邵毅房屋升值损失二百一十一万元；周秋生、王铁成连带赔偿李灼胜损失二百一十一万元；驳回李灼胜、王冬梅、邵毅的其他诉讼请求。判决后，王铁成提起上诉，目前该案正在二审审理过程中。案件审理期间，根据邵毅申请，法院对诉争房屋采取财产保全措施。原审法院认定上述事实，有房屋转让协议、转让协议、居委会证明、财物清单、建委查询结果、一中院开庭笔录、参加诉讼申请、（2010）石民初字第4487号、（2010）石民初字第4330号案件卷宗材料、（2010）石民初字第4487号卷宗材料及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：本案争议焦点之一为宫颖、孙昊、付一楠是否未经司法程序、以非法手段参与并指使他人将邵毅及其物品从诉争房屋强行搬出。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实，当事人无需举证证明：……根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实。结合上述规定，法院分析如下：第一，邵毅于2003年10月12日与李灼胜、王冬梅签订房屋转让协议，以合理对价购买涉案房屋并实际居住，而李灼胜系从产权人王铁成处合法购买涉案房屋，因此邵毅对涉案房屋的占有使用系基于有效房屋买卖合同关系，应系合法占有使用涉案房屋；第二，根据居委会证明证实，邵毅自2003年至2010年7月长期居住于诉争房屋；第三，涉案房屋现由宫颖、孙昊夫妻基于与付一楠房屋买卖合同而实际居住使用，宫颖、孙昊、付一楠作为房屋买卖合同双方，在签订、履行房屋买卖合同时，应当就房屋查验、房屋交付提供正常合法的交接手续。但在本案中宫颖、孙昊、付一楠未提供上述证据；第四，邵毅陈述的侵权时间与宫颖、孙昊的入住房屋时间相互吻合，且在此时间确有当事人报警情况，而宫颖、孙昊、付一楠对此亦未给予合理解释；第五，宫颖、孙昊自认取得产权证后曾找到邵毅并要求腾退房屋，同时，付一楠作为出卖方在邵毅已长期居住涉案房屋的情况下其应当对所售房屋具体情况予以明知；通过上述已知基础事实，并结合日常生活经验法则，法院认为依据民事诉讼证据规则能够做出法律事实的合理推定。在相关人员未对邵毅因购房而支付的对价给予合理经济赔偿或补偿前，除非有特殊理由，依据常理邵毅不会主动搬离涉案房屋，即邵毅搬出房屋并非自愿。宫颖、孙昊与付一楠作为房屋买卖双方，应当对交易房屋状态予以明知。在邵毅已长期实际居住涉案房屋的情况下，宫颖、孙昊、付一楠对如何交接房屋、入住房屋均未给予符合逻辑的合理解释。现宫颖、孙昊实际占用房屋，付一楠系房屋出卖交付义务人，三人均系邵毅腾房后的直接受益人。同时，邵毅陈述侵权时间与宫颖、孙昊入住收房时间、付一楠交房时间、警察出警时间均一致。因此，宫颖、孙昊的房屋实际占用行为和付一楠的房屋买卖交付行为是与邵毅被迫腾房真实原因最密切联系因素。综上，邵毅已完成了举证责任，法院据此认定宫颖、孙昊、付一楠未经司法程序、以非法手段参与并指使他人将邵毅及其物品从诉争房屋强行搬出，根据现有证据均不能排除宫颖、孙昊、付一楠之责任，故三人应对邵毅财产权益受损承担连带法律责任。本案争议焦点之二，宫颖、孙昊是否应将诉争房屋返还邵毅及物品、租金损失赔偿确定标准。现邵毅已在涉案房屋内实际居住生活达七年之久，由此房屋内必然放置基本生活物品、设施等正常生活所需财产，邵毅提供的物品清单虽未经过公证，亦未由各方确认，但邵毅是在宫颖、孙昊、付一楠未经合法程序的情况下被迫腾房，并将邵毅物品处理，事发过程突然且已超出邵毅正常预见能力，故邵毅在无准备情况下不可能制作详细并符合相应条件的物品清单，亦无法恢复室内原有状态。因此，法院根据日常生活经验认定邵毅所提供物品清单系正常生活所需，对此清单予以确认。宫颖、孙昊、付一楠未提供相反证据予以反驳，其应当承担相应不利后果和法律责任。现宫颖、孙昊、付一楠无法返还原有物品，应承担连带赔偿责任。法院结合邵毅居住时间、物品清单酌情确定赔偿数额。邵毅系依据合同对房屋合法占有，属于物权法之占有，此占有禁止他人以私力加以破坏。但因生效判决已经确认付一楠与宫颖之房屋买卖合同有效，而宫颖亦取得房屋所有权登记，为减少当事人诉累，本案对邵毅要求宫颖、孙昊腾退返还房屋的请求不予支持。但应当指出，在邵毅之购房合同未解除或邵毅未提出解除合同不再对诉争房屋主张返还之前，邵毅对房屋享有占有使用权利。现邵毅因宫颖、孙昊、付一楠的非法行为导致自2010年7月11日起无法对诉争房屋进行占有使用，必然给邵毅带来无法使用房屋的租金损失，对此宫颖、孙昊、付一楠应当予以赔偿。因2015年1月26日，邵毅以有独立请求权第三人身份参加（2012）石民初字第4581号李灼胜、王冬梅诉王铁成、周秋生、付一楠、宫颖房屋买卖合同纠纷一案，并明确在主张房屋转让协议解除的基础上提出赔偿诉求，此应视为邵毅不再主张占有房屋。据此，法院认定宫颖、孙昊、付一楠应当赔偿邵毅因无法使用房屋而产生的租金损失，期限应为2010年7月11日至2015年1月25日，具体损失标准，法院结合市场参考价格酌情确定。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十一条、第二百四十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决：
一、宫颖、孙昊、付一楠于本判决生效后七日内赔偿邵毅财产物品损失十八万元；
二、宫颖、孙昊、付一楠于本判决生效后七日内赔偿邵毅自
二○一○年七月十一日起至
二○一五年一月二十五日止的租金损失十六万三千五百元；
三、驳回邵毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。付一楠不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第一项、第二项，改判付一楠不承担邵毅财产物品损失18万元及自2010年7月11日起至2015年1月25日止的租金损失16.35万元。上诉理由是：付一楠不具有参与或者指使他人将邵毅物品强行搬离的行为，邵毅之物品损失应当由孙昊、宫颖承担，付一楠不应承担邵毅财产物品损失及租金损失的责任。邵毅答辩称：不同意付一楠的上诉理由和请求，同意原审判决。孙昊、宫颖经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。本院
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，王铁成对（2012）石民初字第4581号民事判决书不服提起上诉后，本院于2015年12月4日作出（2015）一中民终字第07244号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有到庭当事人在二审期间的陈述、（2015）一中民终字第07244号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：根据本案查明的事实和证据，邵毅长期居住涉案房屋系基于其与李灼胜、王冬梅于2003年10月12日签订房屋转让协议，其以合理对价购买涉案房屋，双方存在有效的房屋买卖合同关系，故其系合法占有使用涉案房屋。后宫颖、孙昊基于与付一楠之间的房屋买卖合同而实际占有使用涉案房屋，但宫颖、孙昊、付一楠作为涉案房屋买卖合同双方，并未提供在签订、履行房屋买卖合同时查验房屋、正常合法交接的证据。宫颖、孙昊与付一楠作为房屋买卖双方，应当对交易房屋状态予以明知。在邵毅已长期实际居住涉案房屋的情况下，宫颖、孙昊、付一楠对如何交接房屋、入住房屋均未给予符合逻辑的合理解释。宫颖、孙昊自认取得产权证后曾找到邵毅并要求腾退房屋，同时，付一楠作为出卖方在邵毅已长期居住涉案房屋的情况下其应当对所售房屋具体情况予以明知。在相关人员未对邵毅因购房而支付的对价给予合理经济赔偿或补偿前，除非有特殊理由，依据常理邵毅不会主动搬离涉案房屋，即邵毅搬出房屋并非自愿。邵毅陈述的侵权时间与宫颖、孙昊入住涉案房屋时间相互吻合，且此时间确有当事人报警情况，而宫颖、孙昊、付一楠对此亦未给予合理解释。现宫颖、孙昊实际占用房屋，付一楠系房屋出卖交付义务人，三人均系邵毅腾房后的直接受益人。同时，邵毅陈述侵权时间与宫颖、孙昊入住收房时间、付一楠交房时间、警察出警时间均一致。因此，宫颖、孙昊的房屋实际占用行为和付一楠的房屋买卖交付行为是与邵毅被迫腾房真实原因最密切联系因素。邵毅已完成了举证责任，宫颖、孙昊、付一楠未经司法程序、以非法手段参与并指使他人将邵毅及其物品从涉案房屋强行搬离，根据现有证据均不能排除宫颖、孙昊、付一楠之责任，故宫颖、孙昊、付一楠应对邵毅财产权益受损承担共同责任。邵毅长期居住涉案房屋，房屋内必然放置基本生活物品、设施等正常生活所需财产，邵毅提供的物品清单虽未经过公证，亦未由各方确认，但邵毅是在宫颖、孙昊、付一楠未经合法程序的情况下被迫腾房，并将邵毅物品处理，事发过程突然且已超出邵毅正常预见能力，故邵毅在无准备情况下不可能制作详细并符合相应条件的物品清单，亦无法恢复室内原有状态。因此，原审法院根据日常生活经验认定邵毅所提供物品清单系正常生活所需，对此清单予以确认并结合邵毅居住时间酌情确定赔偿数额并无不当。宫颖、孙昊、付一楠未提供相反证据予以反驳，其应当承担相应不利后果和法律责任。现宫颖、孙昊、付一楠无法返还邵毅原有物品，应承担共同赔偿责任。邵毅因宫颖、孙昊、付一楠的非法行为导致自2010年7月11日起无法继续占有使用涉案房屋，必然给邵毅带来无法使用房屋的租金损失，对此宫颖、孙昊、付一楠亦应承担共同赔偿责任。因2015年1月26日，邵毅以有独立请求权第三人身份参加（2012）石民初字第4581号李灼胜、王冬梅诉王铁成、周秋生、付一楠、宫颖房屋买卖合同纠纷一案，并明确在主张房屋转让协议解除的基础上提出赔偿诉求，此日期应视为邵毅不再主张占有涉案房屋，故原审法院确定宫颖、孙昊、付一楠赔偿邵毅租金损失的期间自2010年7月11日至2015年1月25日，并结合市场参考价格酌情确定的赔偿数额并无不当。综上所述，付一楠的上诉请求和理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决判理中关于“连带法律责任”、“连带赔偿责任”的表述有误，本院予以纠正，但原审判决结果正确，本院予以维持。孙昊、宫颖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。财产保全费五千元，由宫颖、孙昊、付一楠负担（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费六千七百五十三元，由邵毅负担三百元（已交纳三十五元，其余二百六十五元于本判决生效后七日内交纳），由宫颖、孙昊、付一楠负担六千四百五十三元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费六千四百五十三元，由付一楠负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 柳适思
审判员 刘秋燕
审判员 王爱红
二〇一六年二月十七日
书记员 赵梦芸 来自