江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终198号上诉人（原审原告）朱大猛，男，1954年12月28日生，汉族。上诉人（原审原告）祁桂芹，女，1956年4月10日生，汉族。以上二上诉人共同委托代理人严耀帮，江苏严耀帮律师事务所律师。以上二上诉人共同委托代理人蒋俊，江苏严耀帮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）马丽，女，1984年5月10日生，汉族。委托代理人林志刚，江苏臣功律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱贤，男，1983年12月15日生，汉族，现羁押于江苏省苏州市吴中区金庭镇太湖强制隔离戒毒所。
上诉人朱大猛、祁桂芹因与被上诉人马丽、朱贤房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖霞民初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱大猛、祁桂芹原审诉称，朱大猛、祁桂芹是夫妻关系。2005年因农村住房拆迁购得唯一一套位于南京市栖霞区五福家园柳苑4幢104室经济适用房，朱大猛、祁桂芹自购得该房起一直居住至今。2012年，朱贤伙同马丽在朱大猛、祁桂芹完全不知情的情况下伪造相关材料将上述房屋直接过户至马丽名下。直至2015年初，朱大猛、祁桂芹才得知自己的房屋已被恶意过户。现朱大猛、祁桂芹年事已高，又无其他收入来源，只有上述唯一住房，故诉至法院，请求判令：
一、确认马丽、朱贤于2012年1月18日签署的关于南京市栖霞区五福家园柳苑4幢104室房屋买卖合同无效；
二、马丽将上述房屋产权恢复登记至朱大猛、祁桂芹名下，并由马丽、朱贤共同承担过户费用；
三、本案诉讼费用由马丽、朱贤承担。马丽原审辩称：第一，马丽是与朱大猛、祁桂芹的委托代理人即朱贤签订房屋买卖合同的，朱大猛、祁桂芹授权朱贤代为办理房屋交易的行为是经过公证机关公证的，具有极高的证明力，且本案中并不存在合同法规定的合同无效的情形，故买卖合同合法有效。第二，朱大猛、祁桂芹的房屋是拆迁安置所得，故在上市交易前，应由房屋产权人本人到南京市经济适用房上市交易中心领取南京市经济适用房上市确认书后，才能进行下一步交易，该确认书只有房屋产权人亲自前往才能办理成功，且上市确认书上已经载明买卖双方的信息，故朱大猛、祁桂芹在庭审中陈述对房屋交易不知情，明显与事实不符。第三，朱大猛、祁桂芹陈述其对授权委托书不知情，明显与事实不符。办理授权委托书公证时，朱大猛、祁桂芹之子即朱贤是在现场的，委托方是朱大猛、祁桂芹，受托方是朱贤，委托事项也非常明确，且委托方是在公证员的公证下在授权委托书上签字的，朱大猛、祁桂芹作为完全民事行为能力人，应当知道在授权委托书上签字的法律后果。第四，商品房交易是在登记机构的监管下进行的，在登记受理窗口，由买卖双方提交商品房买卖合同、双方身份证明以及在登记受理窗口当场再填写南京市房屋权属登记申请书，该申请书中也明确买卖双方须在登记机构工作人员面前签字确认，若当场签订确认的字迹与商品房买卖合同上的字迹不符，是不能完成交易登记的，当场确认无误后，买卖双方还要摄像存档，故朱贤在承认是其本人被摄像存档的情况下，推托说合同上签字不是其所写，明显与事实不符。第五，关于房屋交易价格，根据民法意思自治原则，房屋交易价格由买卖双方协商确定，本案中双方协商的价格符合经济适用房上市交易机构的定价，同时也符合法律规定。第六，因朱大猛、祁桂芹与朱贤之间存在亲属关系，具有明显的利害关系，在房屋买卖完成后，朱大猛、祁桂芹与朱贤对交易事实予以否认的陈述证明力极低，不应当采信。综上，请求法院驳回朱大猛、祁桂芹的诉讼请求。朱贤原审辩称，我对朱大猛、祁桂芹的诉讼请求无异议。我与马丽签订房屋买卖合同是为了马丽的老公向银行申请贷款用的，并没有说要把房子卖给马丽，且当时还有一个朋友在场可以证明，朱大猛、祁桂芹对此情况并不知情。关于房屋过户时需要的第二套居住证明等，都是马丽的老公和中介一手操办的。原审法院
经审理查明，2012年1月16日，朱大猛、祁桂芹前往南京市白下公证处申请委托书签名公证，两人当天签署委托书一份，其中朱大猛、祁桂芹为委托人，朱贤为受托人，委托内容为：我们夫妻是位于南京市栖霞区金家庄88号五福家园柳苑某幢某单元104室（房屋所有权证编号：栖转字第249515，丘号：837505-IV-4，建筑面积：84.3平方米）的房产的产权共有人，由于我们没有时间，故我们自愿委托朱贤作为我们的代理人代为办理上述房产的相关手续；委托权限：1、上述房屋的归还银行及个人贷款，领取他项权证以及解压手续，注销抵押登记手续，解除房产证密码；2、办理再次抵押登记及注销抵押手续；3、领取产权证、土地证；4、办理房屋出售、签订房屋买卖合同，办理交易过户，变更产权证和土地证、缴纳相关税费，代收房款（包括领取银行贷款）、代收售房个税补贴，代签银行贷款文本（并且保证提供办理上述手续所涉及所有相关资料）；受托人无转委托权；受托人在上述权限内所签署的有关文件，我们均予以承认；委托期限自2012年1月16日至2013年1月15日。接受公证申请后，公证处工作人员当场询问了朱大猛、祁桂芹办理公证的种类、用途、是否是真实意思表示以及与受托人之间的关系等，朱大猛、祁桂芹明确表示其需要办理委托书公证，用于委托朱贤出售位于南京市栖霞区金家庄88号五福家园柳苑某幢某单元104室的房产，其是自愿办理公证，且是真实意思表示，无欺诈也无胁迫行为，其认识受托人朱贤，提供的各种证明材料也属实。南京市白下公证处于次日出具公证书，兹证明祁桂芹、朱大猛于
二〇一二年一月十六日来到江苏省南京市华侨路二十八号交通银行二楼大厅，在前面的《委托书》上签名。2012年1月18日，朱贤代理甲方即朱大猛与乙方即马丽签订一份《南京市经济适用住房买卖合同》，约定：甲方自愿将座落于南京市栖霞区金家庄88号五福家园柳苑某幢某单元104室房屋（建筑面积为84.3平方米，房屋用途为住宅，房屋所有权证号为栖转字第249515号，丘号为837505-IV-4）出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋；房屋转让价款为人民币396210元，其中含定金50000元；现金支付，全款于2012年2月28日付清。合同还对违约责任作了约定。当日，朱贤代理朱大猛与马丽共同签订了南京市经济适用住房权属登记申请书，申请将朱大猛名下的上述房屋登记过户至马丽名下。2012年2月8日，马丽以房屋转让价款396210元为基数缴纳了相关税费，朱贤协助将房屋过户登记至马丽名下。2014年7月10日，马丽在中介南京利众置业经纪有限公司居间下，与案外人谢电霞签订一份房屋买卖居间合同，约定由马丽将其名下座落于南京市栖霞区金家庄88号五福家园柳苑某幢某单元104室房屋出售给谢电霞，房主净得价为690000元，由买方承担各项税费。合同对付款期限、方式、佣金均作了约定。之后，谢电霞按照买卖居间合同约定支付了中介费和房屋对价。2014年12月3日，马丽协助将该房屋变更登记至谢电霞、徐春雷名下。朱大猛、祁桂芹认为马丽、朱贤在其不知情的情况下伪造相关材料擅自将其所有的房屋过户登记至马丽名下，严重侵害了朱大猛、祁桂芹的财产权益，故诉至法院要求处理。因朱贤当庭否认南京市经济适用房买卖合同中“朱大猛”、“朱贤”的签名是其所签，朱大猛、祁桂芹基于此于2015年6月1日向法院申请对《南京市经济适用住房买卖合同》中“朱大猛”、“朱贤”的签名与朱贤的笔迹是否一致进行鉴定。原审法院经审查后认为，“朱大猛”“朱贤”的签名与朱贤的笔迹是否一致与认定本案事实有一定关联性，且是朱大猛、祁桂芹主张其诉讼请求成立的待证事实，故原审法院准许朱大猛、祁桂芹申请鉴定。2015年6月8日，原审法院前往南京市房产交易登记中心调查房屋过户有关事宜，现场工作人员表示买卖双方当事人一般是持有事先签订好的房屋买卖合同到房产交易中心，再由双方在现场填写南京市经济适用住房权属登记申请书，该申请书中的签名必须是买卖双方或者经授权的委托代理人现场签署，房产交易中心会现场采集买卖双方当事人或委托代理人的人像照片。2015年6月10日，原审法院依法提交了朱大猛、祁桂芹的鉴定申请，2015年6月30日，南京东南司法鉴定中心出具一份司法鉴定工作联系函，要求补充《南京市经济适用住房买卖合同》的原件，并提供朱贤书写签名“朱大猛”、“朱贤”、“1234567890”的实验样本材料多张以及朱贤（与检材字迹相同单字）平时书写的材料多张。原审法院收到联系函后书面告知朱大猛、祁桂芹要求其补充上述材料，但朱大猛、祁桂芹并未补充，原审法院也前往南京市房屋产权监理处档案馆调取《南京市经济适用住房买卖合同》，但其只向原审法院出具了加盖公章的复印件，因不符合鉴定所需检材要求，致使鉴定无法继续进行。原审审理中，朱大猛、祁桂芹坚持其诉讼请求；马丽则认为双方之间的房屋买卖合同合法有效，不存在导致合同无效的情形；朱贤对朱大猛、祁桂芹的诉讼请求无异议，并坚称该房屋买卖合同并非双方真实意思表示，且朱大猛、祁桂芹对房屋买卖并不知情。原审庭审后，原审法院组织朱大猛、祁桂芹与马丽进行调解，双方商定由马丽在与南京毗邻的边界即句容市购买一套面积为60平方米的房屋，登记在朱大猛、祁桂芹名下并由其居住，朱大猛、祁桂芹要求马丽为其购买一套面积为80平方米的房屋，后因朱大猛、祁桂芹最终又不同意该调解方案，致调解不成功。原审法院另查明，朱大猛、祁桂芹于1981年3月24日结婚，婚后生育一子即朱贤。2003年2月，因实施大学城项目，朱大猛、祁桂芹所有的位于南京市栖霞区东长林20-1号的房屋被征地拆迁。2003年2月27日，朱大猛与南京市栖霞区人民政府栖霞办事处、南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室签订了《征地房屋拆迁补偿协议》，拆迁补偿款总计为182010.64元，朱大猛以125548.05元申购了位于南京市金家庄五福家园柳苑某幢某单元104室的房屋。2004年11月11日，朱大猛、祁桂芹开具了上述房屋购房发票，之后领取了上述房屋所有权证，登记所有权人为朱大猛。2009年底，上述房屋已符合上市交易条件。上述事实，有当事人的陈述、《南京市经济适用住房买卖合同》、南京市经济适用住房（上市）确认书、南京市经济适用住房权属登记申请书、征地房屋拆迁补偿协议、申请购房意向表、南京市私有房屋拆迁调查登记表、选房结果确认表、原审法院依职权调取的公证申请书、委托书、公证书、公证现场照片、公证谈话笔录及原审法院庭审笔录等证据在卷证实。上述证据均经质证，原审法院予以采信。原审法院认为，首先，《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。本案中，朱大猛、祁桂芹曾亲自前往公证处，以公证的形式确认了由其签名的委托书系真实合法有效，且朱大猛、祁桂芹一致同意委托朱贤代为办理关于南京市栖霞区金家庄88号五福家园柳苑某幢某单元104室房屋的相关事宜，并在委托书中明确了委托权限，其中包括办理房屋出售、签订房屋买卖合同、办理交易过户等。在公证作出前，公证处的工作人员也通过谈话的形式询问朱大猛、祁桂芹此次公证的种类、用途、是否是真实意思表示以及与受托人之间的关系等，朱大猛、祁桂芹均作出了明确的回答，可见，朱大猛、祁桂芹对委托书公证事宜和委托事项非常清楚，也知晓朱贤有权代理其办理上述房屋相关事宜，且该事宜亦不属于法律规定或者按照双方当事人约定，必须由本人实施的民事法律行为，故原审法院对该份委托书和公证书予以采信，该委托代理行为合法有效，对受托人即朱贤在代理权限内所作出有关上述房屋的代理行为，朱大猛、祁桂芹作为委托人应当承担相应的民事责任。对于朱大猛、祁桂芹诉称其不知晓公证事宜，也不知晓朱贤出售上述房屋，进而不认可朱贤的行为，原审法院对此不予采纳。其次，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效；第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，朱贤在接受朱大猛、祁桂芹的委托后代理朱大猛与马丽签订了《南京市经济适用住房买卖合同》，将位于南京市栖霞区金家庄88号五福家园柳苑某幢某单元104室房屋出售给马丽，就该合同本身而言，朱贤代理朱大猛与马丽签订买卖合同的行为系双方意思自治的行为，上述房屋已经符合上市交易的条件，且合同的内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。朱贤原审抗辩称，将上述房屋变更登记至马丽名下是为其老公办理贷款所需，双方并无买卖合意，且《南京市经济适用住房买卖合同》中“朱大猛”、“朱贤”的签名并非其所签，而均是由马丽的老公所代签。为此，朱大猛、祁桂芹向法院申请对上述签名与朱贤的笔迹是否一致进行鉴定，后因无法调取到《南京市经济适用住房买卖合同》的原件作为检材样本致鉴定无法进行。原审法院经调查并结合本案事实认为，南京市房产交易登记中心表示转让方、受让方须在登记中心工作人员面前签字确认权属登记申请书，并现场采集买卖双方影像资料，否则无法办理权属变更登记，朱贤陈述房屋变更登记至马丽名下是为办理贷款，否认双方的买卖合意，亦否认合同中签名的真实性，但其并未提交证据证明办理贷款事实的存在，反而是作为朱大猛的代理人，与马丽共同前往南京市房产交易登记中心，提交公证书、委托书等相关资料，共同签订了转让方为朱大猛、受让方为马丽的权属登记申请书，协助将上述房屋产权变更登记至马丽名下，该行为明显与朱贤的陈述不符，故原审法院对朱贤的抗辩意见不予采纳。综上，对朱大猛、祁桂芹要求确认合同无效以及要求马丽、朱贤协助将上述房屋变更登记至朱大猛名下的诉讼请求，原审法院不予支持。依照合同约定，马丽负有支付房屋价款的合同义务，朱大猛负有交付房屋、协助将房屋变更登记至马丽名下的合同义务，现有的证据表明，朱贤作为代理人已代理朱大猛如期将房屋过户登记至马丽名下，已履行了合同义务，但马丽并未向法院提交房屋价款的支付凭证，马丽应当承担继续履行的合同义务，并承担由此给朱大猛、祁桂芹造成的损失等违约责任。经原审法院释明，如《南京市经济适用住房买卖合同》被认定为有效，朱大猛、祁桂芹是否基于该有效认定而变更诉讼请求，朱大猛、祁桂芹拒绝变更诉讼请求。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二款之规定，判决驳回朱大猛、祁桂芹的诉讼请求。原审案件受理费7244元，减半收取3622元，由朱大猛、祁桂芹负担。
上诉人朱大猛、祁桂芹不服原审法院判决，向本院提起上诉称，经济适用房过户的条件之一为所有权人另有住房且家庭人均建筑面积不低于住房保障规定标准，因上诉人无其他房屋，则涉案房屋根本就不符合过户条件。因此，上诉人与被上诉人马丽之间的房屋买卖合同无效。综上，恳请二审法院撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人在原审时的诉讼请求。
被上诉人马丽辩称，涉案房屋符合经济适用房上市交易条件，涉案房屋买卖合同不存在无效情形，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。被上诉人朱贤二审未作答辩。双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院二审予以确认。
本院认为，2012年1月16日，朱大猛、祁桂芹出具委托书，委托其子朱贤出售其所有的位于南京市栖霞区金家庄88号五福家园柳苑某幢某单元104室房屋，并办理出售房屋的相关事宜。朱大猛、祁桂芹就以上委托书进行了公证。因此，应当认定朱大猛、祁桂芹出卖房屋是其真实意思表示，朱大猛、祁桂芹主张朱贤在其不知情的情况下擅自将涉案房屋出售给马丽，与事实不符，对其主张不应予以采信。2012年1月18日，朱贤代理朱大猛与马丽签订的《南京市经济适用住房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性规范，合法有效。朱贤称签订房屋买卖合同的目的是为了便于马丽的丈夫向银行申请贷款，并不是真实的房屋买卖关系，但朱贤未提供充分的证据证实，原审法院对其主张不予采信，并无不当。现涉案《南京市经济适用住房买卖合同》已履行完毕，朱大猛、祁桂芹称其无其他住房并主张其与马丽之间的房屋买卖合同无效，要求将涉案房屋产权登记至朱大猛、祁桂芹名下，本院不予支持。故上诉人的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7244元，由上诉人朱大猛、祁桂芹负担。本判决为终审判决。
审 判 长 周 晔
审 判 员 张旭东
代理
审判员 王 路
二〇一六年二月十七日
书 记 员 朱亚芳 微信公众号“”