北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第35176号原告付丽，女，1984年1月5日出生。委托代理人李梦觉，北京市炜衡律师事务所律师。被告ＸＸ慧，女，1957年8月18日出生。委托代理人金增玉，北京市中迈律师事务所律师。
原告付丽诉被告ＸＸ慧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告付丽及其委托代理人李梦觉，被告ＸＸ慧及其委托代理人金增玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付丽诉称：2015年3月30日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定原告购买被告位于北京市西城区xx街xx号xx号楼xx层xx号房屋，成交价281万元，家具、家电、装饰装修及配套设备设施等作价32万元，共计313万元。后原告依约履行了付款义务，涉案房屋亦于2015年5月18日过户至原告名下。后经原告向有关部门查证，方知至今被告尚未履行向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条第（三）款的约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。现出卖人未依约履行户口迁出义务，且至今仍未迁出涉案房屋内的原有户口，故原告诉至法院，要求判令被告支付违约金156500元；支付原告逾期违约金（以313万元为基数，自2015年8月1日起至实际迁出户口之日止，按日万分之五计算）；案件受理费由被告承担。
被告ＸＸ慧辩称：我不同意原告的诉讼请求。首先，对于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及买卖房屋的事实不持异议。其次，被告不应承担违约责任。合同具有相对性，原、被告是涉案房屋买卖合同的主体，受合同的约束，被告及其家人系外地户口，不具备落户北京条件，户口一直未迁至涉案房屋内，涉案房屋内的户口是被告购买出卖人苏宁的房屋时，苏宁前夫杨光的户口，该情况是原告找到被告时，被告才知晓的，被告不构成违约；涉案房屋内的户口不能迁出并非被告自身原因。被告已尽到积极配合协调义务。房屋买卖中，被告尽到交付房屋、办理过户等合同义务，被告及家人积极配合与原告、中介公司找到原出卖人苏宁，并到杨光的工作单位协调迁出户口事宜，杨光不予配合，杨光迁出户口与否行为被告是无法控制的；即使杨光不将户口迁出，也不影响原告户口的迁入，原告现未婚，涉案房屋内的户口未迁出没有给原告造成实际损失；原告主张被告承担杨光户口不能迁出的违约金违背公平原则。第三，即便被告承担违约金，原告主张的违约金过高，不应得到支持。
经审理查明：2015年3月30日，被告作为出卖方，原告作为买受方，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市西城区（原宣武区）xx街xx号xx号楼xx号楼xx层xx号，建筑面积共58.90平方米；房屋成交价款为281万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价32万元；买受人拟贷款金额为196万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方依约履行了合同，原告向被告支付了全部购房款并取得涉案房屋的房屋所有权证，入住了涉案房屋。庭审中，双方均认可案外人杨光的户口在涉案房屋内未迁出。被告称涉案房屋系其向苏宁购买的，其将房屋出售给原告后，原告告知涉案房屋内有户口未迁出，其与原告及中介公司找到苏宁家时得知苏宁与杨光已经离婚，但杨光的户口未迁出的事情，其没有违约。原告认为合同具有相对性，被告不应以杨光未迁出户口作为其履行合同的抗辩理由。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，短信截屏，入学通告等证据材料在案佐证。
本院认为：本案争议焦点为被告未将涉案房屋原有户口迁出的行为是否构成违约以及违约金的数额问题。关于被告是否构成违约的问题。
本院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，根据双方合同，被告应当在房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。
原告与被告已经完成涉案房屋权属转移登记手续，则依约定被告应将涉案房屋内原有户口迁出，但涉案房屋内原有户口未迁出，被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。被告称户口未能迁出并非其自身原因造成的，其不构成违约。
本院认为，《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方应严格依约履行各自的合同义务。被告在签订合同时知悉相关条款，即应尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽涉案房屋内原有户口非属被告本人或其亲属，但其未尽到合理审查义务，确保涉案房屋原有户口迁出，以使房屋符合交付的义务，其自身行为应属违约。被告虽称其是因第三人原因无法将原有户口迁出，但依据合同相对性原则，其作为合同一方当事人应当依约向合同相对方履行义务，第三人并非合同当事人，故第三人的行为不能成为合同履行抗辩的理由。关于违约金的数额问题。违约金的确定应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。本案中，原告已经取得房屋所有权，被告取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，被告已依约履行将房屋过户并交付给原告之主要合同义务，原告主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，被告已于庭审中明确提出违约金过高之主张。此外，原告起诉后，被告积极联系涉案房屋内的户口迁出事宜。原告现无证据证明涉案房屋涉及其重大利益影响的情形存在，本院结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、ＸＸ慧于本判决生效之日起七日内给付付丽违约金五万元。
二、驳回付丽的其他诉讼请求。如果ＸＸ慧未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千七百一十五元，由付丽负担一千一百六十七元，已交纳；由ＸＸ慧负担五百四十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘 敏
二〇一六年二月十七日
书记员 郑新骏 关注公众号“”