山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2015）胶民初字第7416号原告张军，男，汉族，住山东省胶州市。委托代理人单新，山东天尺律师事务所律师。被告刘学泽，男，汉族，住山东省胶州市。委托代理人周茂喜，山东海之信律师事务所律师。
原告张军与被告刘学泽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人单新，被告的委托代理人周茂喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2003年5月6日签订购房合同书，该合同书的主要内容为，原告所购房屋的房产证号296**号，土地证号800**号，房屋土地（转让费）总价值110万元。合同签订当日，被告按合同书中第三条“即日起开始使用”的约定将房屋土地交付给原告管理使用。随后，原告于2003年5月8日至2004年6月7日先后四次付给被告房屋土地款110万元（详见被告收到条），被告将房产证、土地使用证一并交付，并出具“因张军购买刘学泽房屋土地款已付清，过户费用由张军负担”证明一份。2004年8月，被告协助原告办理了国有土地使用证。数月后，原告筹齐了办理房产过户所需费用，便打电话联系被告，要求其依购房合同书第四条中“并协助办理过户事宜”的约定协助原告办理房产过户手续，被告以无时间为由拖延拒绝，直至2015年8月26日，原告与胶州市房产管理局签订国有土地上房屋征收补偿协议，该房屋被拆迁。被告不履行购房合同书中“并协助办理过户事宜”约定的义务，拒绝协助原告办理房产过户手续，侵犯了原告的合法权益。请求依法判决：1、确认原、被告双方于2003年5月6日签订的购房合同书合法有效；2、被告履行协助原告办理房产过户的义务；3、被告支付原告违约金20万元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告刘学泽辩称，原被告双方所签订的购房合同时间为2003年5月6日，至今有12年之久，本案己超过诉讼时效；根据合同法的规定，该合同未生效；因胶东拆迁，该合同的标的物现己丧失，所以合同标的己经不存在，因此合同不能成立；合同标的物丧失的原因是拆迁，所以不存在违约责任；原告土地与房屋款项未交齐，土地局通过违规手段办理了土地过户手续，对被告没有约束力。
经审理查明，2001年12月11日，刘学泽取得胶州市房地产管理局颁发的胶镇房私字第29615号房屋所有权证，取得前店口乡前店口村11798.30平方米土地上合计4197.36平方米房屋的所有权。2003年5月6日，刘学泽作为甲方（卖方），张军作为乙方（买方）签订购房合同书，约定乙方购买甲方原店口乡政府东、文明饭店西刘学泽房屋一处，房产证号296**号，土地证号800**号，房屋总价值110万元，双方责任约定：甲方刘学泽必须提供有效的土地使用证、房产证等相关证件，乙方必须按协定日期付款；付款方式约定：乙方在2003年6月6日前付给甲方人民币60万元，即日起开始使用；过户事宜约定：乙方在2004年6月6日前付清全部余款（50万元），甲方将土地使用证、房屋证交给乙方，并协助办理过户事宜。自合同签订之日起，甲乙双方不得违约，若其中一方违约，将付给对方违约金20万元。2003年5月8日、20日、6月27日，刘学泽分别出具收到张军购房款20万元的收条。2004年6月7日，刘学泽出具收到张军土地房屋款50万元正、暖气片款1万元正的收条，并出具《证明》，《证明》的内容为：因张军购买刘学泽房屋、土地款已付清，过户费用由张军负担。此后，张宗启申请变更地号1-12-112-900面积11800.3平方米原土地证号800**号的国有土地的使用权，2004年11月3日，胶州市人民政府向张宗启发放地号1-12-112-900面积11800.3平方米土地的胶国用（2004）字第12-46号国有土地使用证。2015年8月26日，胶州市房产管理局作为甲方，张宗启作为乙方，签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，征收胶东镇前店口乡前店口村11800.30平方米土地上合计4197.36平方米房屋。该补偿协议尾部乙方处有张宗启的签字，张军的签字捺印。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、2003年5月6日，刘学泽作为甲方（卖方），张军作为乙方（买方）签订的购房合同书。2、刘学泽于2003年5月8日、20日、6月27日，2004年6月7日分别出具的收到张军购房款合计110万元正、暖气片款1万元正的收条。3、刘学泽于2004年6月7日出具的“因张军购买刘学泽房屋、土地款已付清，过户费用由张军负担”的证明。4、张宗启作为申请人申请变更国有土地使用权的申请表。5、2001年12月11日胶州市房地产管理局颁发给刘学泽的胶镇房私字第29615号房屋所有权证。6、2004年11月3日，胶州市国土资源局颁发给张宗启的胶国用（2004）字第12-46号国有土地使用证。7、2015年8月26日，胶州市房产管理局与张宗启签订的《国有土地上房屋征收补偿协议》。被告刘学泽对原告提交的上述证据的真实性无异议，但认为合同内容中仅仅是房屋出让，而不包含土地，土地款的评估价格为80万元，约定房屋价款为110万元，刘学泽在书写时误写为房屋土地款，原告没有完全履行合同约定，190万元没有付清；张宗启不是合同当事人，刘学泽并没有将土地转让给张宗启，所以张宗启无权申请土地过户登记；原告称2004年6月7日被告将房产证、土地证交给原告，至今有12之久，己证明超过了诉讼时效。另查明，原告在庭审中称张宗启系张军的父亲，家庭购买的房屋土地，被告协助办理了土地使用证；2015年8月26日胶州市房产管理局与张宗启、张军签订国有土地上房屋征收补偿协议后，张军拿到了涉案土地补偿款及其他补偿费用，除房屋补偿款在胶东街道办事处提存外，其他款项张宗启已经收到；涉案房屋已经拆除，土地已经腾退交付胶东国际机场拆除指挥部。被告在庭审中称2015年9月份，涉案房屋因胶东国际机场建设工程己拆除。上述事实，有原告提供的国有土地使用权证、房屋所有权证、购房合同书、收条、补偿协议及当事人的陈述在案为凭，并经本院审查，足以认定。
本院认为，原被告于2003年5月6日签订的《购房合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效。协议签订后，原告张军已经支付了被告刘学泽涉案土地使用权及房屋所有权的转让款，且实际占有涉案土地及房屋，因此本院认定涉案房屋的所有权属于原告张军所有。关于原告主张的被告刘学泽协助办理房屋所有权过户手续的诉讼请求，因涉案房屋被胶东国际机场建设工程征收，己经拆除进行了货币补偿，标的物已经灭失，因此原告要求办理过户手续的主张本院应当不予支持。关于原告主张的违约金20万元，双方约定张军在2004年6月6日前付清全部余款（50万元），原告提交的证据显示其向被告交纳余款（50万元）的时间为2004年6月7日，且双方在合同中未约定协助办理过户事宜的时间，因此原告主张的违约金20万元，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、原告张军与被告刘学泽于2003年5月6日签订的《购房合同书》合法有效。
二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费14700元，由原告负担7350元，被告负担7350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 匡建玲
审 判 员 孙 超
人民陪审员 李金梅
二〇一六年二月十七日
书 记 员 冷 甜 来自：