江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民终字第1839号上诉人（原审被告）句容碧桂园房地产开发有限公司，住所地句容市经济开发区黄梅振兴路8号。法定代表人杨文杰，该公司总经理。委托代理人袁大企，该公司职员。被上诉人（原审原告）罗文容。委托代理人严健，江苏众贤律师事务所律师。
上诉人句容碧桂园房地产开发有限公司（以下简称句容碧桂园公司）因与被上诉人罗文容商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句民初字第424号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
经审理查明：2012年4月，句容碧桂园公司取得碧桂园凤鸣苑10号楼预售许可。2012年11月21日，罗文容与句容碧桂园公司签订认购书约定：由罗文容认购句容碧桂园公司开发的碧桂园凤凰城凤鸣苑010幢01单元2001室房屋，认购价为710695元。2012年11月27日，罗文容与句容碧桂园公司签订商品房买卖合同约定：句容碧桂园公司将其开发的凤凰城凤鸣苑010幢2609号房屋以828050元的价格出售给罗文容；交房时间为2014年12月30日前；付款时间为合同签订之日交付165610元，2012年12月11日前交付82805元，2012年12月27日前交付579636元。双方在合同中还对其他事项进行了约定。合同签订后，罗文容分别于2012年11月26日、11月27日、12月7日交付房款10000元、155610元、82805元，2013年1月30日、4月20日、4月26日交付房款300000元、100000元、179636元。2014年10月24日，句容碧桂园公司所开发的碧桂园凤凰城二期10号楼取得建设工程规划许可证。2014年10月27日，句容碧桂园公司所开发的凤凰城凤鸣苑10号楼通过竣工验收。其后，句容碧桂园公司通知罗文容收楼。罗文容在收楼时发现其所购010幢2609号房屋，在13时40分许阳光就被09幢楼房遮挡。罗文容未收楼要求调换未果。2012年11月27日，罗文容签收买卖合同重要事项告知书。该告知书上载明：“感谢您对我司工作的支持，如对合同其他内容有任何疑问，请致电碧桂园凤凰城（句容）销售中心电话025－855××××8或者致电您的专属销售顾问：肖婷186××××8695。”2015年1月11日，罗文容丈夫用罗文容手机与肖婷通话，该通话内容反映罗文容购房时要求采光一定要好。罗文容原订购是20楼，后肖婷怕不保险，就调到26楼。楼房建成后肖婷亦没想到26楼的阳光被遮挡，如其当时知道这个情况，就会重新让罗文容选购其他房屋。罗文容丈夫在通话时强调买房时一再要求罗文容选购阳光能“从早晒到晚”的房屋。2015年2月6日，罗文容诉至原审法院，请求判令：1、解除其与句容碧桂园公司于2012年11月27日签订的备案号为3101141211270003的商品房买卖合同；2、句容碧桂园公司返还购房款828051元，并按银行同期贷款利率支付从2012年11月28日起至给付之日止的利息。原审法院认为：罗文容与句容碧桂园公司所签订的商品房买卖合同，其实质为商品房预售合同。该合同系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。罗文容支付全部购房款，句容碧桂园公司应当按约交付房屋。诉讼双方虽在商品房买卖合同中未约定房屋采光事宜，但从罗文容原认购的凤鸣苑010幢2001号房屋，后签订合同时购买的是凤鸣苑010幢2609号房屋，及签订合同的销售顾问肖婷的电话录音可见，罗文容购房时是有房屋阳光不被遮挡的特殊要求。罗文容对采光的特殊要求应视为要约。句容碧桂园公司销售顾问自认为出售的房屋能够满足罗文容的采光要求，而以公司名义与罗文容订立商品房买卖合同。肖婷之行为应属职务行为：首先肖婷作为句容碧桂园公司的销售顾问，主要职责在于销售该公司开发的商品房。肖婷与罗文容签订商品房买卖合同，系在涉案房屋销售期间、销售地点、以句容碧桂园公司名义签订，并未超出房屋销售人员的通常行为范围，故该行为与房屋销售人员职务具有通常合理的关联。其次，罗文容有理由相信肖婷的行为代表公司。从商品房买卖普遍的交易习惯看，购房者与商品房开发销售单位连接的纽带主要是房屋销售人员；从句容碧桂园公司出具给罗文容的买卖合同重要事项告知书中可以看出，该公司的销售顾问还负有对合同内容解答的职能、对购房者的联系职能；肖婷与罗文容签订商品房买卖合同时，按罗文容对采光要求而变更认购书中楼层的约定，在一般公众看来，并无明显异常。故罗文容对肖婷具有足够的信赖，属于社会一般公众的认识，自身并无过错。因而肖婷的行为属职务行为，其所承诺的26层房屋采光符合罗文容要求应视为承诺。故罗文容对所购房屋的采光要求应视为商品房买卖合同的组成部分。现句容碧桂园公司交付的房屋没有满足罗文容对采光的特殊要求，导致罗文容购买阳光无遮挡的房屋的根本目的不能实现。故罗文容要求解除合同并退还购房款符合法律规定，予以支持。句容碧桂园公司作为房地产开发商应当预见到其销售商品房的采光情况，其在销售商品房时应当按购买者的要求向其推荐符合购买者要求的商品房。句容碧桂园公司由于未尽该义务，导致罗文容购买的房屋在建成后采光不能满足特别要求，过错责任在于句容碧桂园公司。故罗文容要求句容碧桂园公司承担其所交纳购房款的同期银行贷款利息的请求，符合法律规定，予以支持。但考虑到罗文容未按合同约定时间交纳购房款的情形，该利息的起算时间以其交纳最后一笔购房款时的第二天起算，即从2014年4月27日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：
一、解除罗文容、句容碧桂园房地产开发有限公司于2012年11月27日签订的商品房买卖合同。
二、句容碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还罗文容购房款828051元，并赔偿利息损失（本金828051元，自2014年4月27日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费12180元，由句容碧桂园房地产开发有限公司负担。句容碧桂园公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、罗文容提交的录音和微信照片并不是原始载体，不能作为证据采信，且根据录音在2分50秒至3分2秒左右的通话内容，可以看出罗文容在收房时，对涉案房屋的光照是满意的。2、罗文容在录音中提到希望购买的房屋能从早晒到晚，该内容并不具体确定，不符合要约要件的要求。3、无论双方在签订合同前如何磋商，最终双方的权利义务均体现于《商品房买卖合同》，该合同没有就采光作出特殊约定，应视为涉案房屋的采光符合国家强制标准。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判为驳回罗文容一审诉讼请求。
被上诉人罗文容辩称，其在购买房屋时，对阳光提出特殊要求，句容碧桂园公司的销售人员也作出承诺。虽然该承诺并没有写入合同文本，但也是合同的组成部分。现讼争房屋的光照达不到要求以致合同目的不能实现，故应解除合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，罗文容与句容碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》虽然没有对光照作出明确约定，但从罗文容原认购凤鸣苑010幢2001号房屋，后签订合同时购买的是凤鸣苑010幢2609号房屋，及其后与签订合同时的销售顾问肖婷间的微信记录、电话录音可见，罗文容购房时是有房屋阳光不被遮挡的特殊要求。肖婷作为句容碧桂园公司的销售顾问，对讼争房屋的光照作出承诺。从肖婷的身份，职责范围来看，应当认定其系代表句容碧桂园公司作出承诺。故罗文容与句容碧桂园公司签订《商品房买卖合同》时已对讼争房屋的光照要求达成一致。该光照要求应作为《商品房买卖合同》的组成部分。现讼争房屋的光照达不到双方约定之标准，对罗文容而言，其不能实现购买讼争房屋的特殊目的，故可解除合同。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并不无当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12180元，由上诉人句容碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 柳建安
代理
审判员 孙 毅
代理
审判员 严晓璞
二〇一六年二月十七日
书 记 员 王 伟 关注微信公众号“”