浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第2091号上诉人（原审被告）裴卫珍。被上诉人（原审原告）杭州龙福物业管理有限公司金华分公司。负责人陈卫星。委托代理人曹静琼。
上诉人裴卫珍为与被上诉人杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称龙福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告龙福物业公司起诉称，龙福物业公司根据2013年2月与金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）签订的《香格里临时物业服务合同》及相关法律规定：业主有及时足额缴纳物业服务费之义务，如业主拒不缴纳物业服务费等各项费用，龙福物业公司可依法按照有关法律、法规处理，由此引起的一切催讨费用由该业主承担，对逾期不缴纳者，从逾期之日起按合同约定日千分之二缴纳违约金等。合同签订后，龙福物业公司按约履行了相应职责，但裴卫珍未缴各项费用，经多次催讨无果。现龙福物业公司诉请法院：裴卫珍支付香格里花园5-B-501室的物业服务费2366元、车辆使用费270元、车库电费9.60元、违约金1768元（暂计算至2015年6月30日，具体计算至实际履行日），律师费500元；裴卫珍承担案件诉讼费。原审被告裴卫珍辩称，物业服务合同应由业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订，故居委会不具备签订《香格里临时物业服务合同》的主体资格，而业主委员会也仅是履行签订合同的手续。居委会作为居民自我管理、教育、服务的基层群众性自治组织，无权干涉业主选聘物业服务企业的权利，更无权代替业主自作主张制定物业服务企业以及直接设定《物业服务合同》项内涉及业主切身利益的收费标准、服务标准等民事权利。龙福物业公司以《香格里临时物业服务合同》向裴卫珍主张权利属对象错误。且该合同亦约定龙福物业公司应向中标的物业公司（越华公司）收取应急期间的物业服务费。物业服务收费属价格法调整范畴，价格、建设主管部门制定的等级评定标准是本案可供执行的唯一依据。综上，龙福物业公司不能提供其为小区所提供的物业服务水平、物业服务成本等要素，又不能提供其为小区服务所形成的与员工有劳动关系的社保证据证明，请求法庭查明事实，公正判决。原判认定，裴卫珍系金华市婺城区三江街道香格里花园5-B-501室业主。2013年1月31日，香格里花园原物业公司因故撤离。次日，金华市婺江新村社区居民委员会（此时该小区无业委会）与龙福物业公司签订《香格里花园临时物业服务合同》，约定由龙福物业公司提供该小区的物业服务，期限自2013年2月1日至小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准为小高层住宅每平方米1.20元／月；开始征收物业服务费时间为2013年5月1日，逾期支付按应付金额的日千分之二支付违约金；龙福物业公司可以参加下一次香格里花园物业服务公开招标，若通过公开招标中标的，按中标条件重新签订物业服务合同，收费标准自2013年2月1日开始，若其他公司中标，中标单位须承担龙福物业公司应急期间的物业服务费（标准为2012年度物业服务费价格即合同约定价）和采购的设备、办公用品等费用，并由中标物业单位进驻时支付给龙福物业公司等。当日，龙福物业公司进驻小区提供服务。2014年7月31日，经双方协商终止上述合同。裴卫珍系金华市婺城区三江街道香格里花园5-B-501室业主，该房建筑面积为164.34平方米，结构系多层，该房屋自2013年2月1日-2014年7月31日期间的物业服务费为2366元，经龙福物业公司催收，裴卫珍至今未缴纳。一审中，龙福物业公司撤回要求裴卫珍给付车辆使用费270元、车库电费9.60元和律师费500元的诉请。原审法院认为，金华市婺江新村社区居民委员会因香格里花园原物管公司撤离时无业委会和临近春节，为了广大业主的利益与龙福物业公司签订的《香格里花园临时物业服务合同》合法有效，其效力及于小区全体业主。龙福物业公司已按约提供物业服务，裴卫珍作为该小区的业主已实际上接受了服务，也未对龙福物业公司的服务提出异议，其应按居委会与龙福物业公司所签的合同履行。龙福物业公司要求其缴纳物业服务费和支付违约金的请求，予以支持。但合同约定的违约金标准过高，该院调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。裴卫珍抗辩其所在小区在居委会与龙福物业公司签订《香格里花园临时物业服务合同》期间有业委会，故居委会所签合同对其不发生法律效力和龙福物业公司提供的服务与合同约定的收费标准不符及撤离小区早于2014年7月31日，无足以采信的证据证明，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：
一、由裴卫珍于判决生效之日起10日内，支付杭州龙福物业管理有限公司金华分公司物业服务费2366元和2014年8月1日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付的违约金。
二、驳回杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由裴卫珍负担。宣判后，原审被告裴卫珍不服，向本院提起上诉称，一、一审认定龙福物业公司与金华市婺江新村社区居委会签订的《香格里花园临时物业服务合同》合法有效，效力及于小区全体业主错误。按照国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条及物权法第七十六条、第八十一条规定，小区是自行管理还是委托物业服务企业管理，业主具有选择权。本案中，居委会强行指定龙福物业公司为小区物业服务企业，在小区业主不知情的情况下，与龙福物业公司签订合同，明显违反法律法规的强制性规定。根据《物业管理条例》第十五条、第三十五条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条等规定，前述物业服务合同中服务内容、标准等侵害了全体业主的合法财产权，对业主不具有法律效力。
二、一审认定龙福物业公司已按约提供了服务，裴卫珍作为业主已实际接受了服务，与事实不符，纯属主观臆断。龙福物业公司在小区期间，多次受到小区业主对其合法性、服务水平、收费标准等质疑，直至撤离。小区有93.7％业主拒缴物业费，龙福物业公司从入住到撤离的将近一年半时间也未得到主管部门的备案许可。根据法律法规规定，选聘、解聘物业服务企业是业主大会的职责，业主不享有解除权，只是物业服务的承受人。拒缴物业费，表明业主拒绝接受龙福物业公司的服务。龙福物业公司在小区期间违反物业管理条例规定，聘用无资格证书人员，服务质量极差，管理极其混乱，不存在按约提供了服务的事实。
三、一审判令裴卫珍全额缴纳物业服务费和支付违约金既无事实依据，也无法律依据。龙福物业公司没有全面履行自己的义务，也不能提供证据证明其在小区的实际服务水平达到0.8元／平方米收费标准。物业服务收费实行政府指导价管理，本案应按照金华市物价局、金华市建设局《关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知》（金价价管〈2010〉65号）中对应的服务等级及收费标准合理确定。龙福物业公司未经合法选聘程序进驻小区，且服务质量极差、管理极其混乱致使业主拒缴物业费，整个事态发生均因其过错所致，一审支持违约金无依据。综上，一审认定事实及适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判。
被上诉人龙福物业公司答辩称，第一、关于公司与金华市婺江新村社区签订了《香格里花园临时物业服务合同》，未经法定程序违反法律法规的强制性规定，侵犯了业主的合法权利属无效合同的问题。事实上，2013年1月31日前物业公司退出香格里花园，2013年2月9日为除夕，且香格里花园无业主委员会，为确保香格里花园小区稳定，龙福物业公司受金华市经济开发区建设局、三江街道、婺江新村社区居委会及香格里花园业主委员会筹备组委托临时接管香格里花园。2013年2月1日，公司与金华市婺江新村居民委员会、香格里花园业主委员会筹备组成员签订了《香格里花园临时物业服务合同》，正式为香格里全体业主提供服务，受益人为全体香格里花园业主，合同真实有效。第二、关于收费标准问题。金价价管〈2010〉65号文件明确是关于金华市区普通住宅小区前期物业的标准，因为前期物业还涉及到开办费，服务价格较低，而我公司不是前期物业。2010年物价和2013年物价极其不符，如果按文件来判决也有失公平。第三、2013年2月1日-2014年7月30日我公司已对香格里花园小区进行事实管理，有工资发放单、说明等证据足以证明这个事实。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人裴卫珍未提供新证据。被上诉人龙福物业公司向本院提供香格里花园管理处2013年-2014年的工资发放清单20页及考勤表6页，以证明在香格里花园提供服务时的公司人员配置及事实进行管理的情况。上诉人裴卫珍质证认为，龙福物业公司和香格里小区业主纠纷的60个多案件中没有提供过前述考勤表和工资发放清单，本案二审中第一次看到，对证据的真实性有异议，是龙福物业公司事后造假。考勤表是电子版，考勤表一般是本人签名较多，所以真实性不存在。对于工资清单，公司必须提供在香格里花园提供物业服务人员的社保名单，才能证明为香格里花园提供服务的人数。
本院认为，上述证据均系打印件，上诉人裴卫珍对真实性不予认可，本院不予认定。
经审理查明，原判认定基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，一、涉案《香格里花园临时物业服务合同》系金华市婺江新村社区居民委员会、金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组为“甲方”与龙福物业公司为“乙方”签订，在卷无证据证明该合同已获得之后成立的香格里花园业主委员会追认，依现行法律规定，香格里花园业主与龙福物业公司之间未能建立有效的物业服务合同关系。然龙福物业公司进驻金华香格里花园提供物业管理服务，系因原物业管理公司撤离时无业主委员会和临近春节的情况下，所在街道社区出于对小区安全管理和业主的利益考虑，采取的临时过渡性解决方案，符合社会公共利益原则。龙福物业公司在2013年2月1日至2014年7月31日期间对小区业主提供服务的行为构成无因管理。考虑服务期间物业服务市场的收费情况，结合龙福物业公司提供的服务方式、水平、质量等，一审按照每月0.8元／平方米的标准计算裴卫珍应当支付的物业服务费用，并无不当。
二、龙福物业公司以未获香格里花园业主委员会追认、对业主不具约束力的《香格里花园临时物业服务合同》向裴卫珍主张违约金缺乏法律依据，一审判决支持龙福物业公司的违约金诉请不当，应予纠正。综上，裴卫珍的部分上诉意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2630号民事判决；
二、由裴卫珍于本判决生效之日起十日内支付杭州龙福物业管理有限公司金华分公司物业服务费2366元；
三、驳回杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半），二审案件受理费50元，均由裴卫珍负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄 良 飞
审 判 员 王孜力哈
代理
审判员 盛 伟
二〇一六年二月十七日代
书 记员 吕 倩 茜 更多数据：