湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终134号
上诉人（原审被告）：武汉中森华置业有限公司，住所地武汉市江岸区京汉街车站路危改楼3栋1-3层。
法定代表人：陈海国，该公司总经理。
委托代理人：刘利民，湖北谦顺律师事务所律师。
委托代理人：刘聪，湖北谦顺律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：郜长春。
委托代理人：严昌龙，湖北予智律师事务所律师。
上诉人武汉中森华置业有限公司（以下简称中森华公司）因与被上诉人郜长春商品房销售合同纠纷一案，不服武汉市江岸区人民法院（2015）鄂江岸民商初字第01479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月21日公开开庭对本案进行了审理，上诉人中森华公司的委托代理人刘利民、被上诉人郜长春的委托代理人严昌龙到庭参加诉讼，现已审理终结。2015年7月31日，郜长春诉至一审法院，请求判令：1、中森华公司支付逾期办证违约金28023.10元（暂计245天，每天114.38元，自2014年7月31日起计算至2015年4月2日起诉之日，应计算至实际办证完成之日）；2、中森华公司支付逾期交房违约金16470.72元（自2013年9月9日计算到2014年1月31日计144天，每日114.38元）；3、中森华公司返还“面积差”房款4178元，并承担本案的全部诉讼费。一审审理中，郜长春明确逾期办证违约金计算方式，即以1143801元为本金，按每日0.1‰的标准，从2014年7月31日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止。一审法院查明，2013年9月9日郜长春与中森华公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，双方约定：郜长春购买中森华公司投资建设的位于本市江岸区后湖大道366号“中森华国际城”第3栋1单元13层4号（建筑面积142.37平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米8034元，总金额为1143801元；合同签订之日郜长春支付全部房款，中森华公司如未按合同规定的期限将该商品房交付郜长春使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向郜长春支付已交付房价款万分之一的违约金。中森华公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因中森华公司的责任造成郜长春不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即因中森华公司责任，郜长春不能在中森华公司交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，中森华公司按已付房价款的万分之一向郜长春支付违约金。中森华公司向郜长春交付房屋时间约定不明。合同签订当日郜长春支付房屋全款，中森华公司未交付房屋。2013年9月15日郜长春办理收房手续。2014年4月14日中森华公司开具统一发票，涉案房屋建筑面积为141.85平方米，比合同约定面积少0.52平方米，涉案金额为1139623元。房屋面积差价为4177.68元（0.52×8034）。一审审理中双方确认以房款1143801元作为违约金的计算基数。中森华公司在一审庭审中陈述，目前仍未办理房地产初始登记。一审法院另查明，中森华公司于2011年3月18日取得《武汉市商品房预售许可证》，预售范围包括中森华国际城1、2、3号楼；于2013年12月26日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，备案范围1至5号楼。一审法院认为：郜长春与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。郜长春依约向中森华公司交付房屋总价款后，中森华公司应向郜长春交付商品房，合同虽对中森华公司交付房屋时间约定不明，但根据交易习惯，郜长春支付房款后可要求中森华公司交房，现郜长春主张按其交房款时间即2013年9月9日视为中森华公司应交付房屋的时间，对此予以认可。中森华公司未在该期限内将商品房交付郜长春使用，……自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，中森华公司按日向郜长春支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，郜长春虽于2013年9月15日签署了收房文件，但至此时，中森华公司还未办理《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，涉案商品房尚不具备交付条件。考虑到郜长春在《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》办理前已实际占有涉案房屋，故本案的收房时间应确定为上述备案证办理时间即2013年12月26日，中森华公司应向郜长春支付违约金为12238.67元（1143801元×0.1‰×107天（2013年9月10日—2013年12月25日）］。根据双方的约定，中森华公司应当在涉案商品房交付后90日内办理完房地产初始登记。因中森华公司的责任，郜长春不能在中森华公司交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，中森华公司应向郜长春支付逾期办证违约金。中森华公司向郜长春支付逾期办证违约金的起算时间应为2014年6月23日。中森华公司应向郜长春支付逾期办证违约金（以1143801为本金，按每日0.1‰的标准，从2014年6月23日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止）。郜长春主张从2014年7月31日作为计算逾期办证违约金的起算时间，系其自主行使诉权，予以照准。中森华公司交付的涉案房屋实际面积为141.85平方米，比合同约定少0.52平方米，中森华公司应向郜长春退还多收的房款4177.68元。中森华公司认为因案外人的原因导致逾期不能办证、逾期交房及违约金过高的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：
一、中森华公司于本判决生效之日起三日内向郜长春支付逾期交房违约金12238.67元；
二、中森华公司于本判决生效之日起三日内向郜长春支付逾期办证违约金（以1143801元为本金，按每日0.1‰的标准，从2014年7月31日起计算至房屋权属证书办理条件成就之日止）；
三、中森华公司于本判决生效之日起三日内向郜长春返还房款4177.68元；
四、驳回郜长春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1017元减半收取508.50元、邮寄费20元，合计528.50元由中森华公司负担。判后，中森华公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，中森华公司不存在违约行为。中森华国际城的建筑施工单位为东方伟业建筑工程有限公司，在中森华公司支付了全部工程款的情况下，该公司恶意扣留相关竣工验收备案证件，致使工程无法正常验收，最终导致逾期交房。后因相关公司托管中森华公司公章，导致中森华国际城项目现无法办理房产证，故中森华公司并无延期交付房屋和延期办证的主观恶意，不存在违约行为。上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郜长春的诉讼请求。
被上诉人郜长春辩称，即使中森华公司因第三人的原因造成违约，也应承担违约责任；中森华公司提出的其不构成逾期交房及逾期办证的主张不符合合同和法律规定。中森华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不应得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院
经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，郜长春与中森华公司签订的《武汉市商品房买卖合同》为有效合同，双方均应依约履行。郜长春已依约支付了全部购房款，中森华公司未依约定期限及条件履行交房义务，亦未在约定期限内完成房地产初始登记，致使郜长春无法取得房屋权属证书，应承担违约责任。对于中森华公司称其逾期交房是由于施工单位恶意扣留相关竣工验收资料，其逾期办证是由于公司公章被其他公司托管，均不具备违约的主观恶意，故其不应承担违约责任的上诉理由，不符合《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，故中森华公司应向郜长春承担逾期交房及逾期办证的违约责任，其与第三人之间如有纠纷，应另行解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。中森华公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1017元，由武汉中森华置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 李斌成
审判员 安林锋
审判员 骆朝辉
审判员 张立新
二〇一六年二月十七日
书记员 舒 渲
书记员 饶诗敏 来源：百度搜索“”