北京市第二中��人民法院民 事 裁 定 书（2016）京02民终741号上诉人（原审原告）北京丽福达房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇市场路7号商业街403号。法定代表人王双丽，总经理。被上诉人（原审被告）北京金润隆物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区新发地小学三楼办公楼。法定代表人胡志峰，总经理。委托代理人安建，男，1970年5月7日出生。委托代理人王谦，北京市五泰律师事务所律师。原审第三人王双丽，男，1978年5月11日出生。上诉人北京丽福达房地产经纪有限公司（以下简称丽福达公司）与被上诉人北京金润隆物业管理有限责任公司（以下简称金润隆物业公司）确认合同有效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第17602号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丽福达公司在一审中起诉称：2013年10月1日，丽福达公司的法定代表人王双丽与金润隆物业公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方（即金润隆物业公司）出租给乙方（即丽福达公司）的房屋位于天伦锦城住宅小区11号楼地下室负一层；租赁期限2年自2013年10月1日起至2015年9月30日止；第三条乙方应向甲方提供营业执照、法定代表人或授权委托人身份证明等文件，双方验收可复印文件备存，所有复印件仅供本次租赁使用；第四条第三项乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为住宿使用；第五项为使租赁房屋能够达到乙方对外营业的标准，甲方允许乙方对该房屋进行必要的装修改造。第七条未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。合同签订后，2014年11���26日，北京市丰台区花乡人民政府向新发地村委会发《告知书》要求对天伦锦城1、6、9、11、16号楼出租人员居住的普通地下室负一层进行关闭。2014年12月21日金润隆物业公司向丽福达公司发《通知》要求本地下室关闭。该《房屋租赁合同》虽然没有加盖丽福达公司的公章，但王双丽系丽福达公司的法定代表人，代表丽福达公司签订的该合同，根据合同的条款显示该合同也为公司行为，并且也经过金润隆物业公司的确认。故丽福达公司诉至一审法院，请求判令：确认丽福达公司与金润隆物业公司签订的位于天伦锦城住宅小区11号楼底下室负一层《房屋租赁合同》有效。一审法院裁定认定：原告起诉应符合民事案件受理条件。丽福达公司并非诉争合同当事人，其起诉要求确认合同有效性，系主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的��定，裁定驳回北京丽福达房地产经纪有限公司的起诉。丽福达公司不服一审裁定，向我院提起上诉，请求撤销一审裁定，改判支持丽福达公司的一审诉讼请求。其上诉理由是：
一、从2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》的条款来看，该合同约定的内容均系公司的经营行为，而非个人使用行为，因此，该合同的主体应为丽福达公司。合同中约定：租赁用途仅为员工宿舍使用；租金支付方式为支票或现金；乙方向甲方提供营业执照等复印件供租赁使用；租赁房屋能够达到乙方对外营业标准，允许进行装修等等条款的约定均系公司经营行为。显然王双丽不是该合同的实际履约主体。王双丽在该小区有房产，租赁该房屋没有任何实际意义。
二、从合同的履约情况来看，合同的履行主体均为丽福达公司。1、丽福达公司向一审法院提交了北京企业信用网工商信息，��双丽系丽福达公司的法定代表人，其名下仅这一个公司；同时，丽福达公司自该公司成立后，多年在北京市丰台区新发地经营二手房租赁。因此，该合同虽系王双丽签订，但系职务行为，代表丽福达公司；在签订合同时，金润隆物业公司对此也是知晓的。因金润隆物业公司为该小区提供物业服务，丽福达公司一直在该小区经营二手房租赁业务，金润隆物业公司将该房屋租赁给丽福达公司，再由丽福达公司进行实际经营。因此，该合同主体应该是丽福达公司而非王双丽，王双丽个人无权经营二手房租赁业务；2、金润隆物业公司给丽福达公司开具的发票显示付款单位为丽福达公司；3、从金润隆物业公司在法庭（花乡法庭另案处理的案件）提供的证据即图片打印件看，当时金润隆物业公司系证明丽福达公司在自己经营的场所对租赁的地下室对外宣传出租的事实。该证据���以证明租赁的地下室在对外宣传出租的行为系丽福达公司所为，丽福达公司在经营租赁的房屋，而非王双丽个人。
三、从金润隆物业公司给丽福达公司张贴的大量的《通知》内容来看，金润隆物业公司认可该合同的主体为丽福达公司。
四、从房屋的实际使用来看，均系丽福达公司在经营该房屋，丽福达公司也提供了大量的证据证明是以丽福达公司名义对外经营。因此，该合同的主体为丽福达公司。综上，一审法院仅从表面审查合同，而未对合同内容进行实质审查，裁定驳回丽福达公司的起诉是错误的。金润隆物业公司针对丽福达公司的上诉理由未向本院提交书面答辩意见。
本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的���告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，王双丽以自己的名义与金润隆物业公司签订房屋租赁合同，丽福达公司没有提交证据证明金润隆物业公司在签订合同时知晓王双丽系代表丽福达公司签约，综上，根据合同相对性原则，涉案房屋租赁合同对王双丽与金润隆物业公司具有约束力。丽福达公司与本案没有直接合同关系，其并非本案适格原告，丽福达公司的起诉不具备法律规定的受理条件，一审法院裁定驳回丽福达公司的起诉于法有据，并无不当。第三人代为履行合同并非合同权利、义务的移转，丽福达公司主张从涉案合同的内容、合同的履行以及实际经营主体证明其系合同主体的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。据此，丽福达公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，
裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。
审判长 胡 君
审判员 赵 楚
审判员 李 琴
二〇一六年二月十七日
书记员 李长亮 关注公众号“”