中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第2716号
原告：黄天祐，加拿大国籍，现住加拿大。
委托代理人：翁彩琼，住广州市。
委托代理人：翁彩珍，住广州市荔湾区。
原告：黄天桥，加拿大国籍，住加拿大。
委托代理人：黄天祐，身份情况同上。
委托代理人：翁彩珍，身份情况同上。
被告：广东省盐业集团广州有限公司[原广东省盐业运销（企业）集团公司]，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：陈秉恒，职务：总经理。
委托代理人：王丰平，广东合盛律师事务所律师。
原告黄天祐、黄天桥诉被告广东省盐业集团广州有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄天祐及其委托代理人翁彩珍，被告的委托代理人王丰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：广州市越秀区一德路2××号首、二层是两原告共有的产业，面积473.28平方米，使用性质：首层为商业，二层为办公。该房屋已由房管部门发还给两原告十多年，被告一直使用涉讼房屋但至今拒绝与原告签订租赁协议及缴纳房屋使用费，且将房屋转租谋利，严重侵犯了原告的权益。故诉请法院判令：
一、被告向两原告支付从2014年7月1日起至2015年12月31日止的房屋使用费（按照同期房管部门公布的租金参考价计算，其中首层按照403.43平方米非住宅商业用途计算，二楼按照69.85平方米非住宅办公用途计算）；
二、被告向两原告支付从2014年8月1日起计至实际付清上述房屋使用费之日止的迟延支付房屋使用费的利息（以同期应付未付的使用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。
被告辩称：
一、涉讼房屋的实际使用、经营收益人为广州市南粤副食品批发市场有限公司（以下简称南粤公司）。
二、房屋的实际占用面积应为304.56平方米，而非原告计算的473.28平方米。被告原向房管局承租涉讼房屋，建筑面积为304.56平方米，其中地下218.88平方米作非住宅商业使用，2楼85.68平方米作非住宅办公使用，合计304.56平方米。据此，被告与南粤公司实际使用原告房屋的面积为304.56平方米。即使原告房屋产权证记载面积为473.28平方米，但被告经租面积仅为其中的304.56平方米。
三、不同意原告提出的利息请求。原告始终知道房屋由被告和南粤公司使用，但在此期间完全没有向被告或南粤公司主张房屋使用费，更没有通知被告使用费如何支付、何时支付、支付给谁，且两原告均为加拿大公民，长期不在国内，不是被告等拒不支付，而是不知如何支付、向谁支付，支付不能的责任不在被告，故被告主观并无过错，不应支付房屋使用费利息。
经审理查明：广州市越秀区一德中路2××号及骑楼地房屋（建基面积425.76平方米、建筑面积356.023平方米，双木结构2层1座面积139.474平方米、双隅平房1座面积267.223平方米、单隅平房1座面积88.8平方米）原是以黄某（于1982年2月9日死亡，与两原告是父子关系）名义登记的产业。2002年4月27日，两原告在广州市越秀区公证处以（2002）穗越证内字第895号《继承权证明书》，办理了继承黄某上述遗产的公证手续。该屋一向由房管部门经租。经租期间，被告承租该屋全部作商业、办公、仓库使用。2001年7月，被告向广州市越秀区规划局申请将其向广州市越秀区房管局解放南房管站承租的一德中路283、285、287号公房拆除重建，由原来的砖木结构改建成框架结构。2001年8月10日，广州市越秀区房管局解放南房管站（为甲方）与被告（为乙方）签订了《广州市房地产（非住宅）租赁契约》其中约定：“甲方同意将座落广州市一德中路2××号全幢部位的房屋出租给乙方作商业、办公、仓库使用，房屋建筑面积304.56平方米，租赁期限自2001年6月1日至2003年5月30日止，月租金为7941.60元。”该租赁契约经广州市越秀区房地产租赁管理所租赁登记备案，房屋租赁登记证记载房屋符合商业、仓库、办公用房出租标准。2002年7月22日，广州市越秀区国土资源和房屋管理局产权地籍科向两原告发出（2002）撤字第8233号《通知》，内容为：关于你要求发还本市一德中路2××号房屋的问题，现经审查，同意于2002年8月1日撤销经租发还该屋的原间建筑面积约495.49平方米（产权面积以房屋登记后的丈量面积为准）给你管业。同年8月9日，广州市越秀区第二土地房屋管理所给两原告签收《经租房屋撤管住户居住情移交况表》，该移交表记载被告承租一德中路2××号地下218.88平方米作非住宅商业使用，2楼85.68平方米作非住宅办公使用。两原告取回讼争房管某，没有与被告重新签订租约，被告也没有向两原告缴交租金，原告黄天祐遂于2002年10月向本院提起诉讼，请求判令被告清交2002年8月起至2002年10月止的租金，本院于2003年1月29日以（2002）越法房初字第1447号民事判决书作出一审判决：被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2002年8月至2002年10月止的租金（每月以建筑面积490.637平方米，按房管部门评定的同期租金参考价计）一次性清交给原告黄天祐。判决后，被告不服判决，向广州市中级人民法院提出上诉。2003年8月1日，广州市中级人民法院以（2003）穗中法民四终字第00957号民事判决书作出二审判决：变更（2002）越法房初字第1447号民事判决为：上诉人（即本案被告）应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2002年8月至2002年10月止的租金（每月以建筑面积304.56平方米，按房管部门评定的同期租金参考价计。其中，218.88平方米按非住宅商业用途计租，其余85.68平方米按非住宅办公用途计租）一次性清交给被上诉人黄天祐。2003年8月25日，两原告取得上述房屋《房地产权证》（粤房地证字第××号），该《房地产权证》记载内容为：权属人黄天祐，共有人黄天桥；房地座落越秀区一德路2××号首、二层；房屋用途居和非居；建基面积403.43平方米，建筑面积473.28平方米（首层建筑面积403.43平方米、二层建筑面积69.85平方米）；附记使用性质首层商业，二楼办公。因被告对广州市国土资源和房屋管理局核发上述产权证行为不服，向广州市人民政府申请行政复议，该府于2004年4月9日作出穗府复字[2003]第132号广州市人民政府行政复议决定书，决定维持广州市国土资源和房屋管理局核发的上述房地产权证。
被告不服，向本院起诉，本院作出判决：维持广州市国土资源和房屋管理局于2003年8月25日核发的粤房地证字第××号房地产证、粤房地共证字第××号房地产共有（用）权证。
被告不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2005年12月20日以（2005）穗中法行终字第349号行政判决书作出维持原判的终审判决。2009年4月15日，广东省人民检察院作出粤检行抗字[2009]2号行政抗诉书，以广州市国土资源和房屋管理局在核发涉讼2××号房屋产权证，未严格履行《房产测绘管理办法》第18条规定的行政审核义务，终审判决以存在重大瑕疵测绘结论作为判决主要依据并驳回被告诉求错误为由对该案提出抗诉。广州市中级人民法院作出（2009）穗中法行抗申字第4号行政裁定书，裁定（2005）穗中法行终字第349号案由该院另行组成合议庭进行再审。广州市中级人民法院于2010年1月28日作出（2009）穗中法审监行抗再字第5号行政判决：维持本院（2005）穗中法行终字第349号行政判决书。因被告不服上述再审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2011年11月15日出具（2011）粤高法审监行再字第6号行政判决书，作出维持广州市中级人民法院（2009）穗中法审监行抗再字第5号行政判决的终审判决。原告黄天祐又于2003年期间向本院提起诉讼，请求判令被告清交2002年11月起至判决发生法律效力之月止的租金，本院于2006年2月14日以（2003）越某三初字第2408号民事判决书作出一审判决：被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2002年11月至判决发生法律效力之月止的租金（如本判决发生法律效力之日前被告将广州市越秀区一德路2××号首、二层房屋腾空交还原告的，则计至被告交屋给原告之日止）的租金（每月以建筑面积473.28平方米，按房管部门评定的同期租金参考价计。其中，首层面积403.43平方米按非住宅商业用途计租，其余面积69.85平方米按非住宅办公用途计租）清交给原告黄天祐。判决后，被告不服判决，向广州市中级人民法院提出上诉。2006年8月7日，广州市中级人民法院以（2006）穗中法民五终字第1415号民事判决书作出二审判决：驳回上诉，维持原判。从2006年10月1日起被告无缴交租金给两原告，两原告向本院提起（2007）越某三初字第2173号案诉讼，本院于2007年7月31日作出判决,其中认为：关于计租的面积问题，因不动产适用登记主义，根据公某甲、公某乙的原则，房屋的产权面积应以房管部门核准的《房地产权证》记载的面积为准，原告管某取得讼争房的《房地产权证》所记载的产权面积为473.28平方米，据此，原告要求被告按产权面积473.28平方米清交租金合法合理，本院予以支持。被告对该面积有异议，已经法院一、二审判决，其异议不成立，因此被告认为讼争房建筑面积为304.56平方米无依据，其要求按304.56平方米计算租金的抗辩意见，本院不予采纳。判决判令：被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2006年10月1日起至本判决发生法律效力之月止（如本判决发生法律效力之日前被告将广州市越秀区一德路2××号首、二层房屋腾空交还两原告的，则计至被告交屋给两原告之日止）的租金（每月以建筑面积473.28平方米，按房管部门评定的同期租金参考价计。其中，首层面积403.43平方米按非住宅商业用途计租，其余面积69.85平方米按非住宅办公用途计租）清交给两原告等。判后，被告不服判决向广州市中级人民法院提出上诉。2008年9月19日，广州市中级人民法院作出（2007）穗中法民五终字第3007号民事判决：驳回上诉，维持原判。从2008年10月1日起被告无缴交租金给两原告，两原告向本院提起（2009）越某三初字第2933号案诉讼，本院于2009年11月4日作出判决：
一、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2008年10月1日起至本判决发生法律效力之月止（如本判决发生法律效力之日前被告将广州市越秀区一德路2××号首、二层房屋腾空交还两原告的，则计至被告交屋给两原告之日止）的租金（每月以建筑面积473.28平方米，按房管部门评定的同期租金参考价计。其中，首层面积403.43平方米按非住宅商业用途计租，其余面积69.85平方米按非住宅办公用途计租）清交给两原告；
二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向两原告支付逾期支付上述房屋租金的利息（以当月所欠的租金为本金，从2008年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）。判后，被告不服判决向广州市中级人民法院提出上诉。2010年1月29日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第91号民事判决，其中认为：依据《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”本案中，双方当事人争议的焦点在于涉案房屋的计租面积。经广州市国土资源与房屋管理局核发的《房地产权证》记载，涉案房屋的权属人为黄天祐、黄天桥，产权面积为473.28平方米。原审判决据此确定以473.28平方米作为计租面积。虽然因涉案房屋登记的产权面积引发的行政抗诉案件已进入再审程序，并尚未审理终结，但在未有再审生效判决撤销前述《房地产权证》的情况下，该《房地产权证》所记载的相关内容应当作为法院认定相关事实的合法依据，且前述行政抗诉再审案件的审查对象系广州市国土资源和房屋管理局就涉案房屋核发房地产权证行为的合法性问题，其审理结果并不直接涉及对涉案房屋面积的确定。据此，被告有关“原审法院在有关撤销权证的行政抗诉案件仍处于审理程序当中即对本案作出判决，属于以效率为由忽视实体公正”的上诉理由依据不足，本院不予支持；关于原审判决确定被告计付租金标准为按房管部门评定的同期租金参考价是否适当的问题。因房管部门评定的同期租金参考价，系房管部门在综合考量影响房屋租金的各类因素的基础上，针对辖区内房屋划分不同区域和时间段确定的一种指导性价格，因此该参考价在特定区域内具有普适性。本案中，就涉案房屋而言，原、被告之间成立房屋租赁关系，被告在其中承担的身份系承租人，其应支付的租金数额标准与其以何种方式占有使用涉案房屋无关。据此，被告有关“其在通过将涉案房屋租赁给他人的方式实际使用涉案房屋所能获取的最大利益仍不足以达到房管部门评定的同期租金标准，因此原审判决要求被告按该标准向黄天祐、黄天桥支付租金不公平”的上诉理由明显不成立，本院不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。从2010年2月1日起被告无缴交租金给两原告，两原告向本院提起（2011）越某三初字第548号案诉讼，本院于2011年4月1日作出判决：
一、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2010年2月1日起至本判决发生法律效力之月止（如本判决发生法律效力之日前被告将广州市越秀区一德路2××号首、二层房屋腾空交还两原告的，则计至被告交屋给两原告之日止）的租金（每月以建筑面积473.28平方米，按房管部门评定的同期租金参考价计。其中，首层面积403.43平方米按非住宅商业用途计租，其余面积69.85平方米按非住宅办公用途计租）清交给两原告。
二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向两原告支付逾期上述房屋租金的利息（以当月所欠的租金为本金，从2010年3月1日起计至2011年2月28日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）等。判后，被告不服判决向广州市中级人民法院提出上诉。2011年8月16日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第2145号民事判决：驳回上诉，维持原判。从2011年9月1日起被告无缴交租金给两原告，两原告向本院提起（2012）穗越某三初字第2785号案诉讼，本院于2012年11月20日作出判决，其中认为：关于租金（房屋使用费）标准的问题，本院及广州市中级人民法院的多份生效判决已有详细论述，对此不再重复。两原告要求被告按照生效判决确定的标准继续支付使用涉案房屋期间的租金（房屋使用费）依据充分，本院予以支持。此外，因多份生效民事判决已认定两原告与被告之间有房屋租赁关系，被告作为承租人，有交纳租金义务，被告没有向原告支付租金（房屋使用费）已构成违约，因此原告要求被告支付逾期付款利息合法合理，本院亦予以支持。判决判令：
一、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2011年9月1日起至本判决发生法律效力之日止（如本判决发生法律效力之日前被告将广州市越秀区一德路2××号首、二层房屋腾空交还两原告的，则计至交还房屋之日止）的租金[每月以建筑面积473.28平方米，按房管部门评定的同期租金参考价计（其中，首层面积403.43平方米按非住宅商业用途计租，其余面积69.85平方米按非住宅办公用途计租）月租金以不超过两原告主张的123821元/月为限]支付给两原告。
二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向两原告支付逾期支付上述房屋租金的利息（以同期应付但未付的租金为基数，从2011年10月1日起至本判决发生法律效力之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，利息总额以不超过租金本金为限。）等。判后，被告不服判决向广州市中级人民法院提出上诉。2013年6月18日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1273号民事判决，其中认为：关于原审判决所确定的租金计算标准及房屋计租面积是否合理的问题，本院已发生法律效力的(2010)穗中法民五终字第91号判决已作出详细论述，故本院在此不再赘述。由于早有生效判决确定涉案房屋的租金计算标准，但被告拒不缴纳租金，故原审法院判令被告支付欠付租金利息并无不当，本院予以维持。判决：驳回上诉，维持原判。该判决书已于2013年6月20日发生法律效力。两原告并于2012年起诉被告和南粤公司，要求两公司腾空涉讼房屋并返还给两原告。本院于2013年5月7日作出（2012）穗越某三初字第494号民事判决，判令被告和南粤公司自判决发生法律效力之日起十五日内将涉讼房屋（房屋界址以广州市国土资源和房屋管理局核发的编号为粤房地证字第××号的《房地产权证》所附广州市房地产测绘所出具的测字110219330号的《房地产平面附图》为准）腾空交还给两原告。
被告不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2014年5月6日作出（2014）穗中法民五终字第412号终审民事判决，驳回上诉，维持原判。其中生效判决查明，2010年12月22日，被告与南粤公司签订《关于继续搞好合作经营的合同书》，约定被告将租赁的广州市一德路283、285、287号首层商铺、二层仓库、三层办公场所以及自建部分经营场地继续与南粤公司合作经营等。因被告无支付2013年6月21日起至2014年6月30日止的房屋使用费，两原告向本院提起（2014）穗越某三初字第1481号案诉讼，本院于2014年10月21日作出判决，其中认为：关于房屋使用费标准的问题，本院及广州市中级人民法院的多份生效判决已有详细论述，对此不再重复。两原告要求被告按照生效判决确定的标准继续支付使用涉讼房屋期间的房屋使用费依据充分，本院予以支持。此外，因多份生效民事判决已认定两原告与被告之间存在实际的房屋租赁关系，被告作为承租人，有交纳租金义务，被告没有向原告支付租金（房屋使用费）已构成违约，因此原告要求被告支付逾期付款利息合法合理，本院亦予以支持。判决判令：
一、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向两原告支付从2013年6月21日起至2014年6月30日止的房屋使用费（每月以建筑面积473.28平方米，按房管部门评定的同期租金参考价计，其中首层面积403.43平方米按非住宅商业用途计算，其余面积69.85平方米按非住宅办公用途计算）；
二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向两原告支付逾期支付上述房屋使用费的利息（以同期应付但未付的房屋使用费为本金，从2013年7月1日起计至本判决发生法律效力之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，利息总额以不超过本金为限。）等。该判决已发生法律效力。因本案纠纷，两原告于2015年12月7日提起诉讼。诉讼中，两原告称：被告认为其不是实际使用人的意见是很不负责的，既然被告与南粤公司是合作关系，南粤公司与被告之间利益如何分配是其内部的事情。对于面积问题已有多次生效判决查明确定，被告不应再次提出。被告逾期支付使用费需要支付利息也已有多次生效判决查明确定，被告也不应再次提出。被告确实在2014年6月的上次诉讼中提出过要支付房屋使用费给原告，但此时案件已进入二审了。
原告代理人翁彩珍曾经到被告公司处与被告协商。翁彩珍向被告提出我收你们的钱可以，但我是没有发票开给你们的，只能签个名给你，那么你们如何入账呢？被告称那不行的，我们需要入账的。所以原告考虑到被告直接支付现金给两原告是不可行的。本次诉讼期间，原告于2016年1月11日收到一份被告寄过来的函件，但考虑到房屋使用费数额未能确定，所以原告回复了一份函给被告，但被告一直没有答复，所以只能诉讼解决。就此，有被告提交的两原告委托代理人翁彩琼于2016年1月14日作出的《回复函》可以证实，其中内容为：贵司11日来函今已收。拟接受贵司的建议，望速将使用金由2014年7月1日至2015年12月31日的总数及利息（由2014年8月1日起至2015年12月31日以及诉讼费合并结果告知我方确认，并保证1月27日前款项到账）。随后我方将会告知账户信息。另原、被告双方确认：之前都是通过法院执行判决来收付涉讼房屋租金或使用费，涉讼房屋现仍未交还原告。对于生效判决查明的事实，双方均无异议。
本院认为：关于被告提出的其应否支付房屋使用费和房屋使用费计算面积依据的问题，本院及广州市中级人民法院的多份生效判决已有详细论述，在此不再赘述。两原告要求被告按照生效判决确定的标准继续支付使用涉讼房屋期间的房屋使用费依据充分，本院予以支持。至于被告将涉讼房屋交予南粤公司作所谓的合作开发使用，并不影响被告作为房屋使用人承担相应的责任。由于早有多份生效判决确定被告负有向两原告支付涉讼房屋租金或使用费的义务，而被告仍拒不支付，故两原告要求被告支付逾期付款的利息，合法合理，本院亦予以支持。至于被告抗辩称未支付房屋使用费的责任不在于被告，其主观并无过错。但现并无充分证据证实存在被告向两原告支付房屋使用费，而两原告拒绝受领的情形，更无证据证实被告有将房屋使用费提存的行为。被告提交的两原告委托代理人翁彩琼于2016年1月14日作出的《回复函》反而证明了两原告愿意配合被告履行义务。故被告的该抗辩，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第七十一条之规定，
判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东省盐业集团广州有限公司向原告黄天祐、黄天桥支付2014年7月1日起至2015年12月31日止的房屋使用费（每月以建筑面积473.28平方米，按房管部门评定的同期租金参考价计，其中首层面积403.43平方米按非住宅商业用途标准计算，其余面积69.85平方米按非住宅办公用途标准计算）。
二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东省盐业集团广州有限公司向原告黄天祐、黄天桥支付逾期支付上述房屋使用费的利息（以同期应付未付的房屋使用费为本金，从2014年8月1日起计至实际付清上述房屋使用费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息总额以不超过本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24862元，由被告广东省盐业集团广州有限公司负担。
如不服本判决，原告黄天祐、黄天桥可在判决书送达之日起30日内，被告广东省盐业集团广州有限公司可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邓小斌
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 马 明
二〇一六年二月十七日
书 记 员 邓鸿明 来源：