内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内22民终1435号上诉人（一审被告）刘志杰，男，1962年12月8日出生，汉族，无职业，现住乌兰浩特市。委托代理人曹风智，内蒙古司航律师事务所律师。被上诉人（一审原告）王佳明，男，1984年8月16日出生，汉族，个体，现住乌兰浩特市。被上诉人（一审原告）李博，男，1985年8月2日出生，满族，个体，现住乌兰浩特市。委托代理人杨文东，内蒙古松柏律师事务所律师。一审被告马文苹，女，1963年11月19日出生，蒙古族，无职业，现住乌兰浩特市。一审被告纪晓丹，女，1983年12月22日出生，汉族，个体，现住乌兰浩特市。
上诉人刘志杰因与被上诉人王佳明、李博，一审被告马文苹、纪晓丹不当得利纠纷一案，不服乌兰浩特市人民法院（2016）内2201民初1601号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年11月22日立案受理后，于2016年12月14日依法组成合议庭公开开庭进行了审理��上诉人刘志杰及其委托代理人曹风智，被上诉人王佳明、李博及其委托代理人杨文东到庭参加诉讼，一审被告马文苹、纪晓丹经本院合法经传唤未到庭。本案现已审理终结。一审法院
经审理查明，刘志杰与马文苹系夫妻关系。刘志杰因另案诉讼，乌兰浩特市人民法院执行局委托兴安盟公平拍卖有限公司对其所有的乌市和平街滨河小区9号楼5单元101室、102室商业用房进行拍卖。2016年4月8日，王佳明、李博以122.5万元通过竞拍，购买乌市和平街滨河小区9号楼5单元101室、102室商业用房。2016年5月4日，王佳明、李博取得乌市和平街滨河小区9号楼5单元101室、102室商业用房所有权证。王佳明、李博收取该房屋时，拍卖公司向王佳明、李博提供2015年4月1日，刘志杰与纪晓丹签订的本案争议房屋的租赁合同。合同约定”租赁期限三年，自2015年4月10日起至2018年4月10���止。年租金八万元整，共计人民币240000.00元，4月10日前一次性交情全额租金”。王佳明、李博按照该租赁合同的约定，索要房屋租金未果而诉至法院，请求被告刘志杰、马文苹、纪晓丹给付原告王佳明、李博2016年4月10日至2018年4月10日租金160000.00元。一审法院认为，王佳明、李博通过竞拍购得刘志杰、马文苹所有的乌市和平街滨河小区9号楼5单元101室、102室商业用房。2016年5月4日取得房屋所有权证后，王佳明、李博对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2015年4月1日纪晓丹与刘志杰签订的房屋租赁合同，双方均无异议，予以确认。根据”买卖不破租赁”的原则，该合同对王佳明、李博仍然有效。根据该租赁合同的约定。2016年5月4日至2018年4月10日刘志杰收取的租金应给付王佳明、李博。刘志杰辩驳同意返还2016年房屋租金16219.00元。并向该院提供2014年4月10日房屋租赁合同，承诺书，2015、2016收据,举报信息单、举报信，内蒙古唐韵装饰工程预算表及收据。上述证据证明的事实均发生在竞拍前，且在竞拍时未向有关部门提供，不符合证据的真实性，该院不予采信。对刘志杰的辩驳不予支持。刘志杰、马文苹应给付王佳明、李博2016年5月4日至2017年4月10日的房屋租赁费74667.00元（扣除24天即5333元）。诉请2017年4月10日至2018年4月10日房屋租赁费，刘志杰、马文苹不同意给付，辩驳2017年4月10日至2018年4月10日的房屋租合同双方已变更，按照变更后的合同约定，未到给付期限。王佳明、李博对租赁合同的变更予以否认，主张如不给付，届时另行起诉确认租赁关系，对王佳明、李博的主张，予以确认。综上，王佳明、李博的诉讼请求该院部分予以维护。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条,《中华人民共和国民合同���》第二百二十九条之规定，判决：”一、被告刘志杰、马文苹于本判决生效后十日内给付原告王佳明、李博乌市和平街滨河小区9号楼5单元101室、102室商业用房的2016年5月4日至2017年4月10日房屋租金人民币74667.00元。
二、驳回原告王佳明、李博对被告纪晓丹及其他诉讼请求。案件受理费3500.00元，由原告王佳明、李博负担1750.00元，被告刘志杰、马文苹负担1750.00元”。宣判后，刘志杰不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实不清，采信证据有误，其判决结果是不公正的。涉案房产自2015年4月10日签订了为期三年的租赁合同，但因该房屋在合同履行期间数度发生污水渗漏。故经协商，该房屋租金已重新调整，并议定按2014年55000.00元租金标准执行，并且刘志杰收取的2016年房屋租费中已依约扣除了出租方应承担的装修费款38781.00元，刘志杰2016年度因此仅实际收取承租方16219.00元房屋租金款，相关事实可由刘志杰向承租人出具的承诺书、收据、举报材料以及承租人持有的房屋租赁合同，装修预算表及收据等书证予以证实。在涉案房产拍卖过程中，刘志杰根据要求提交了房屋当期租赁合同。一审判决认定相关事实均发生于竞拍前，且在拍卖时未向有关部门提供，并且进而以此为由认定不符合证据真实性，该一审判决显然认定事实不清，采信证据不当。综上所述，请求二审依法撤销一审判决第一项，并据实予以改判。被上诉人王佳明、李博同意一审判决。一审被告马文苹、纪晓丹未到庭应诉。二审
经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院应予确认。
本院认为，2015年4月1日，上诉人刘志杰与一审被告纪晓丹签订房屋租赁合同，根据该合同，刘志杰将其所有���位于乌市和平街滨河小区9号楼5单元101室、102室商业用房出租给纪晓丹，租期为三年，年租金80000.00元，合计240000.00元（2015年4月10日至2018年4月10日），后被上诉人王佳明、李博通过竞拍购得刘志杰的上述商业用房，根据”买卖不破租赁”的原则，刘志杰与纪晓丹签订的租赁合同对王佳明、李博仍有效。王佳明、李博要求刘志杰、马文苹、纪晓丹给付2016年4月10日至2018年4月10日租金160000.00元。因刘志杰称未收到纪晓丹2017年4月10日至2018年4月10日房屋租赁费，该租赁期间（2017年4月10日至2018年4月10日）的租赁关系，王佳明、李博称另行起诉确认租赁关系，故刘志杰、马文苹应给付王佳明、李博其商业用房2016年5月4日（王佳明、李博获房产证之日）至2017年4月10日房屋租赁费74667.00元。刘志杰上诉称，本案诉争房屋自2015年4月1日签订为期三年房屋租赁合同，该合���履行期间因数度发生污水渗漏，经租赁双方协商，其租赁费已重新调整为按每年55000.00元标准收取，2016年房屋租赁费中已扣除刘志杰应承担的装修费38781.00元，刘志杰2016年度实际收取房屋租赁费16219.00元。但刘志杰所陈述的事实均发生在房屋竞拍前，刘志杰为此提供的相关证据未在房屋竞拍前向有关部门提供，其证据缺乏真实性。另外，本案诉讼期间刘志杰提供的”唐韵装饰”原材料及工时费结算清单中载明，其结算清单的定单时间为2014年4月5日，即其房屋装修时间在刘志杰与纪晓丹签订（2015年4月1日）房屋租赁合同之前，如2014年4月5日房屋装修之后双方对房屋租赁费另重新约定，刘志杰与纪晓丹应在2015年4月1日签订的租赁合同中进行约定，但该房屋租赁合同中对此未做约定，故对刘志杰上诉所称租赁双方对房屋租赁费予以重新调整的主张，无充分证据证实，刘志杰对此应承担举证不能的法律后果。综上，一审判决事实清楚，证据充分，应予维持，刘志杰的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500.00元，由上诉人刘志杰负担。本判决为终审判决。
审判长 陈长虹
审判员 高 岩
审判员 苗世英
二〇一七年二月六日
书记员 王嘉琪 搜索“”