新疆维吾尔自治区轮台县人民法院民 事 判 决 书（2016）新2822民初85号原告吾斯曼·夏依丁，男，维吾尔族，1975年2月出生，公务员，现住轮台县。被告新疆骏宏房地产开发有限公司，住所地轮台县。法定代表人代宏，系该公司经理。委托代理人邓华，新疆西昭律师事务所律师。委托代理人克热木·托乎提，男，维吾尔族，1984年3月出生，系该公司员工，现住轮台县。
原告吾斯曼·夏依丁诉被告新疆骏宏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李新立担任
审判长，
人民陪审员刘博华、阿依努尔·司马义组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告吾斯曼·夏依丁、被告新疆骏宏房地产开发有限公司的委托代理人邓华及委托代理人克热木·托乎提到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吾斯曼·夏依丁诉称：被告在轮台县红桥工业园区安居公开销售楼房，2014年9月14日，原、被告签订房屋买卖合同并决定购买西域小区D1-11幢3单元101号房，并按照购房合同当时向被告支付首期购房款4.05万元，办证费685元和贷款手续费962元，剩余房款由被告统一办理住房公积金贷款按揭（购房合同第六条），同时原告向相关部门支付了维修基金2975元、天然气接通费1800元。当时被告保证一个月之内住进去，暂时不能确认银行发放贷款时间因此合同上不能写交房限期，此后被告各种原因推迟交房。2015年3月份，因银行规定没有房产证或者土地使用权证不能办理贷款手续，被告所售房屋没有办理土地使用权证造成原告不能办理银行住房贷款，致使原告至今不能入住。请求法院依法判令：
一、依法确认原、被告签订的关于轮台县红桥工业园区西域小区D区11号楼3单元101号的房屋买卖合同无效；
二、被告返还原告购房首付款4.05万元；
三、被告返还原告交纳购房有关的手续费用6422元；
四、被告赔偿原告损失赔偿2815.32元。
被告新疆骏宏房地产开发有限公司辩称：
一、原告吾斯曼·夏依丁购买的房屋是轮台县政府统一开发的保障性住房，该土地的使用权是由轮台县人民政府予以办理的；
二、被告新疆骏宏房地产开发有限公司通知原告吾斯曼·夏依丁领取房屋钥匙；
三、该小区是政府的安居工程，办理房产证及其他相关手续都是政府部门统一安排的，且由于原告吾斯曼·夏依丁自己的行为造成无法贷款。原告吾斯曼·夏依丁为证实其诉讼请求，提供以下证据：1、购房首付款票据两份，证明原告向被告公司支付首期购房款4.05万元。2、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方签订合同不完整，合同中无房屋的交付时间和记载土地使用权证处空白，致使该合同无效。3、票据四份，证明原告花费办证费685元、贷款手续费962元、同时原告向相关部门支付了维修基金2975元、天然气接通费1800元。被告新疆骏宏房地产开发有限公司的质证意见如下：1、对证据1和证据3的真实性予以认可；2、对证据2的真实性认可，证明的问题不予认可。本院对证据1、证据2和证据3的真实性予以确认。被告新疆骏宏房地产开发有限公司向本院提供以下证据：1、购房合同一份，证明原告购买的房屋的性质是轮台县保障性住房，产权有明确约定，对85平方米以上的房屋，原告只有74%的产权，5年内不得上市交易。2、《个人住房公积金委托贷款申请审批表》（复印件），证明原告支付首付房款的36%，剩余部分要在个人住房公积金贷款，原告提供的担保人阿布拉?托乎提有不良记录，审批未通过，不能为原告进行住房公积金贷款。3、《2013年红桥新区三期保障性住房建设协议》一份，证明由被告新疆骏宏房地产开发有限公司和轮台县政府签订协议书，由被告建设保障性住房。4、《业主房屋验收单》，证明原告的购买的房屋于2014年9月11日已经交付使用。原告吾斯曼·夏依丁的质证意见如下：1、对证据1和证据3的真实性认可；2、对证据2的真实性认可，对证明问题不认可；3、对证据4不认可。本院的认证意见如下：1、对双方无异议的证据1和证据3的真实性予以确认；2、对证据2的真实性予以确认，该证据来源合法，证明原告吾斯曼·夏依丁未办理个人住房公积金贷款的原因，故该证据具有证明力；3、对证据4的真实性予以确认，该证据与证明本案的案件事实无关联性，故该证据不具有证明力。经本院审理查明：2014年9月14日，原告吾斯曼·夏依丁与被告新疆骏宏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同中约定：房屋位于轮台县西域小区D1区11栋3单元101房，单价为每平方米1300元，建筑面积85平方米，付款方式为按揭贷款，首付比例36%，2014年9月11日已交40500元，贷款金额向公积金申请贷款。同日，原、被告签订《轮台县保障性住房出售补充协议书》约定：原告吾斯曼·夏依丁享受政府补贴购买的保障性住房，属共有产权房，拥有的产权比例为74%；该保障性住房在合同签订之日起五年内不得上市交易，确有特殊原因需出售的，由县城镇住房保障管理办公室按原购价回购，用于保障性住房房源；该保障房实行上市准入制度，在获得全部产权后可以上市交易。原告吾斯曼·夏依丁分别于2013年11月2日与2014年9月11日共计缴纳房款40500元，并支付办证费685元、贷款手续费962元、维修基金2975元和天然气接通费1800元。后原告吾斯曼·夏依丁申请个人住房公积金委托贷款，提供贷款的保证人阿布拉.托乎提，因阿布拉.托乎提有不良征信记录，原告吾斯曼·夏依丁申请个人住房公积金委托贷款未通过审批。另查明：2012年12月18日，被告新疆骏宏房地产开发有限公司与轮台县人民政府订立《2013年红桥新区三期保障性住房建设协议》，协议约定，2013年红桥新区三期保障性住房建设，按照政府主导、市场运作的原则进行建设。红桥新区规划由轮台县人民政府负责编制，新疆骏宏房地产开发有限公司必须于2013年10月30日前竣工完成保障性住房三期工程（D1区），经验收合格后，轮台县人民政府按照1500元／平方米进行回购，用于安置符合条件的人群。2013年10月21日，轮台县住房和城乡建设局下发《关于轮台县2013年红桥新区三期保障性住房分配出售的通知》（轮住建函（2013）66号），通知规定：2013年红桥新区三期1500套保障性住房现已封顶，符合预售条件，三期保障性住房申购人群、申购人群购房户型、审核公示程序、付款方式及分配方案均按照《关于印发红桥新区二期保障性住房分配方案的通知》（轮政办发（2012）122号）通知的要求执行，未享受过相关政策性福利住房的行政事业单位干部职工自2013年11月1日起，符合购房条件领取《购房通知单》，凭《购房通知单》到骏宏房产办理选房号、交房款手续，预付房款4万元。再查明，新疆骏宏房地产开发有限公司开发建设的履行红桥小区D区西域小区已办理《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《轮台县西域小区用地蓝线图》、《轮台县西域小区（骏宏房产）建筑红线图》。红桥小区D区西域小区D1-11栋未办理土地使用权证。以上事实，由原告吾斯曼·夏依丁提供的《商品房买卖合同》、付款票据、收费票据，被告新疆骏宏房地产开发有限公司提供的购房合同、《个人住房公积金委托贷款申请审批表》、《2013年红桥新区三期保障性住房建设协议》，本院调取的《关于轮台县2013年红桥新区三期保障性住房分配出售的通知》（轮住建函（2013）66号）、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《轮台县西域小区用地蓝线图》、《轮台县西域小区（骏宏房产）建筑红线图》、《关于对西域小区D1-11栋楼办理土地使用权证情况复函》及原被告当庭陈述在案佐证，本院予以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方订立的房屋买卖合同依法成立。关于原、被告签订的房屋买卖合同是否属于商品房买卖的问题。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第一条规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告吾斯曼·夏依丁与被告新疆骏宏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同约定的标的物是轮台县西域小区D1区11栋3单元101房，该房屋的购买条件、购房程序、付款方式及房屋产权分配方式在《关于轮台县2013年红桥新区三期保障性住房分配出售的通知》（轮住建函（2013）66号）、《关于印发红桥新区二期保障性住房分配方案的通知》（轮政办发（2012）122号）及原、被告订立《轮台县保障性住房出售补充协议书》明确予以规定和约定，原告吾斯曼·夏依丁与被告新疆骏宏房地产开发有限公司虽名义上订立《商品房买卖合同》，从原告吾斯曼·夏依丁购房程序、付款方式及房屋产权分配方式来看，吾斯曼·夏依丁实际购买保障性住房，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，有别于由市场形成价格的商品房，故原、被告签订的房屋买卖合同性质不属于商品房买卖。关于原、被告签订的房屋买卖合同是否无效的问题。2014年9月14日，原告吾斯曼·夏依丁与被告新疆骏宏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同和《轮台县保障性住房出售补充协议书》，对所售房屋的位置、数量、面积、单价、付款方式及产权分配方式明确予以约定，该房屋买卖合同并无《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。原告吾斯曼·夏依丁认为被告新疆骏宏房地产开发有限公司无土地使用权证书、房屋预售许可证及合同中没有约定交房期限致使合同无效的理由。本案中，保障性住房的主要功能是为中低收入住房困难家庭提供住房，不具有一般商品房的住房和投资功能，从《轮台县保障性住房出售补充协议书》中约定的内容：“保障性住房在合同签订之日起五年内不得上市交易，确有特殊原因需出售的，由县城镇住房保障管理办公室按原购价回购，用于保障性住房房源”来看，原告吾斯曼·夏依丁所购房屋未办理土地使用权证、房屋预售许可证，不影响原告吾斯曼·夏依丁所购保障性房屋的目的和居住，同时《关于轮台县2013年红桥新区三期保障性住房分配出售的通知》中对涉案房屋竣工期限已明确说明，故原告吾斯曼·夏依丁主张与被告新疆骏宏房地产开发有限公司订立的房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告吾斯曼·夏依丁所称红桥小区D区西域小区D1-11栋未办理土地使用权证情况属实，但银行未批准办理住房贷款手续与原告吾斯曼·夏依丁提供的保证人不符合保证条件具有关联性，原告吾斯曼·夏依丁未提供证据证明银行批准办理住房贷款手续是否以保障性住房办理土地使用权证为前提条件，故原告吾斯曼·夏依丁主张其所购房屋未办理土地使用权证致使其不能办理住房贷款而无法入住所购房屋的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告吾斯曼·夏依丁的诉讼请求。本案受理费1043元，由原告吾斯曼·夏依丁负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳案件受理费，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。
审 判 长 李 新 立
人民陪审员 刘 博 华
人民陪审员 阿依努尔·司马义
二〇一六年二月六日
书 记 员 李 泽 龙 百度搜索“”