上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4541号原告(反诉被告)张跃华，男，1978年7月4日生，汉族，户籍地江苏省。委托代理人董卫平，上海景昊律师事务所律师。被告(反诉原告)上海浩广房地产咨询有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人吴晓军，董事长。委托代理人肖田，上海市申光律师事务所律师。
原告(反诉被告)张跃华与被告(反诉原告)上海浩广房地产咨询有限公司(以下简称“浩广咨询公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月17日、2015年12月21日、2016年1月20日三次公开开庭进行了审理。张跃华及其委托代理人董卫平、浩广咨询公司的委托代理人肖田均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。张跃华本诉诉称，2015年3月16日，双方签订《商铺转租合同》一份，约定将浩广咨询公司承租的位于上海市奉贤区南桥镇运河北路XXX-XXX号(一、二层)建筑面积197.44平方米的房屋(即本案讼争房屋)转租给张跃华，开设品牌灯饰店使用，合同还约定了双方的权利和义务。后张跃华向工商部门申请办理相关证照，因其承租的房屋已注册了四家企业，导致其无法进行工商登记来合法经营，浩广咨询公司违反了合同第六条的规定“不具备为乙方取得营业执照或其他相关证照的条件的”,故原告诉至法院，要求判令：
一、解除双方于2015年3月16日签订的《商铺转租合同》；
二、浩广咨询公司支付违约金人民币(下同)10,482元，并赔偿装修等损失200,000元；
三、浩广咨询公司返还押金10,482元。庭审中，张跃华变更第一项诉请为：确认双方之间的《商铺转租合同》已于2015年9月15日解除，并增加诉请：要求浩广咨询公司返还已付租金及管理费。张跃华针对本诉诉请提供并当庭出示了下列证据：1、商铺转租合同，旨在证明双方之间存在租赁关系，合同约定了各自的权利义务的事实；2、上海市房地产登记薄、上海市房地产权证，旨在证明本案讼争房屋的权利人的事实；3、档案机读材料七份、办公用房租赁协议四份，旨在证明上海市奉贤区南桥镇运河北路XXX-XXX号地址已有多家公司注册，张跃华不能就该地址进行工商登记，浩广咨询公司存在违约的事实；4、租赁协议，旨在证明本案讼争房屋系浩广咨询公司从权利人处承租后转租给张跃华的事实；5、上海福岳医疗器械有限公司的档案机读材料，旨在证明在诉讼中，浩广咨询公司将上海福岳医疗器械有限公司的住所进行了变更，因为若不变更，奉贤区南桥镇运河北路XXX-XXX号2层的房屋不能作为企业住所登记的事实；6、上海市奉贤区市场监督管理局(以下简称“市场监督管理局”)补正材料通知书，旨在证明张跃华的情况不符合一址多照登记条件的事实。浩广咨询公司本诉辩称，同意解除商铺转租合同，但不同意其他的诉讼请求。浩广咨询公司签订合同后，按约履行了全部义务，据浩广咨询公司了解，本案讼争房屋所在地址可以作为企业住所登记，张跃华诉称无法办理营业执照，系其自行处置不当，现张跃华要求解除合同，系其违约，所有损失应由张跃华自己承担。浩广咨询公司针对其本诉辩称提供并当庭出示了下列证据：1、签收单、承诺书、房屋交接验收表各一份，旨在证明浩广咨询公司已向张跃华交付了本案讼争房屋，张跃华也承诺将在浩广咨询公司所在园区注册独立公司的事实；2、上海奉贤经济开发区新型产业园区及奉贤区南桥镇南桥经济园区出具的情况说明各一份，旨在证明本案讼争房屋所在地址可以作为企业住所进行工商登记的事实；3、上海市农业委员会关于同意建立上海齐贤经济小区、上海南桥经济小区、上海海湾经济小区的批复、委派书、上海市奉贤区人民政府关于同意将南桥新城22单元中南桥镇开发区域命名为“上海奉贤经济开发区新型产业园区”的批复，旨在证明浩广咨询公司向张跃华出租的房屋系直接接受奉贤区南桥镇南桥经济园区管理，张跃华明知在园区的协助下可以办理营业执照的事实。庭审中，浩广咨询公司申请证人郎某某、陈某、刘某某、丁某某出庭作证。证人郎某某表示本案讼争房屋的招商其也参与了，也知道张跃华与浩广咨询公司之间的租赁合同。今年9月张跃华未按约支付下一期的租金，理由系要求办理营业执照，但其从未向南桥经济园区提出过办证申请。证人陈某表示其系浩广咨询公司的员工，负责招商和收租。运河路项目部所有商铺招商进来后，都统一委托南桥经济园区办理相关营业执照，到目前为止，申请办证的商铺都能办理，但张跃华从未要求浩广咨询公司协助办理证照。证人刘某某系浩广咨询公司的员工，负责招商。其表示去向张跃华催收租金时，张跃华的老婆提出本案租赁房屋的地址已被告注册，无法申请办理证照。其就告知可以向浩广咨询公司或经济园区提出办证申请，应该可以办理，但张跃华一直未申请并提供相关资料。证人丁某某表示其系南桥经济园区工作人员，张跃华于2015年过年后曾到其处咨询办理证照的事宜，其也告知了办证所需准备的材料。之后也多次催促张跃华将申请及相关材料递交给经济园区，但一直未递交。浩广咨询公司反诉诉称，2015年3月16日，双方签订《商铺转租合同》一份，浩广咨询公司按约向张跃华交付了本案讼争房屋，张跃华亦支付了第一期租金及管理费。张跃华按约应于2015年9月15日前支付下一期的租金，但其一直拖延，并以无法办理营业执照为由认为浩广咨询公司违约，起诉至法院要求解除合同，实属恶人先告状，故现浩广咨询公司反诉至法院，要求判令：
一、解除双方于2015年3月16日签订的《商铺转租合同》，张跃华返还本案讼争房屋；
二、张跃华支付违约金10,482元；
三、张跃华支付自2015年10月19日起至实际返还房屋之日止，按每日349.4元计算的租金、占有使用费。庭审中，浩广咨询公司变更第一项诉请为：确认双方之间的《商铺转租合同》已于2015年11月2日解除。浩广咨询公司针对其反诉诉请提供并当庭出示了下列证据：1、催告函及退信，旨在证明浩广咨询公司曾向张跃华户籍所在地发出催款函但遭退信的事实；2、通知及退信两份，旨在证明浩广咨询公司通知张跃华可以办理营业执照，但均遭退信的事实。张跃华反诉辩称，同意解除双方之间签订的合同，但不同意浩广咨询公司的第二、三项反诉请求。浩广咨询公司提供的房屋无法正常使用，其系违约方。张跃华针对其反诉辩称未向法庭提供证据。经当庭质证，浩广咨询公司对张跃华提供的本诉证据1、2、3、4、5、6真实性无异议，张跃华对浩广咨询公司提供的本诉证据1真实性无异议，对提供的反诉证据1、2真实性无异议，但认为没有收到，本院对上述共九项证据的真实性均予以确认。张跃华对浩广咨询公司提供的本诉证据2表示因证人未出庭作证，真实性不予确认，本院亦不予确认；张跃华对浩广咨询公司提供的本诉证据3的真实性、关联性不予确认，本院对其关联性亦不予确认。张跃华对证人郎某某、陈某、刘某某的证人证言，认为证人系浩广咨询公司员工，有利害关系，故不认可，对证人丁某某的证言认可，浩广咨询公司对证人证言均无异议，本院对证人丁某某的证言予以确认，对郎某某、陈某、刘某某的证人证言亦不予确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2015年3月16日，张跃华(乙方)与浩广咨询公司(甲方)签订《商铺转租合同》一份，约定甲方将坐落于上海市奉贤区南桥镇运河北路XXX-XXX号(一二层)房屋出租给乙方，建筑面积为197.44平方米，作为开设品牌灯饰使用。甲乙双方约定，以乙方按期足额支付首期房屋租金为先决条件，甲方于2015年3月18日前向乙方交付该房屋。租赁期自2015年3月19日至2018年3月18日止，其中2015年3月19日至2015年4月18日为装修期，该期间甲方免收租金。2015年3月19日至2016年3月18日的租金为115,302元，2016年3月19日至2017年3月18日的租金为125,784元，2017年3月19日至2018年3月18日的租金为132,073元。租金支付方式：付六押一，即每年的3、9月份的15日前乙方缴付租金，逾期支付租金的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为逾期未付租金的壹倍。首期租金2015年4月19日至2015年10月18日共计62,892元，房屋租赁押金为10,482元，乙方应于本协议签订当日内向甲方缴纳。商业管理费、物业管理费，均为每月每平方米3元。首期商业管理费、物业管理费：自2015年3月19日至2015年10月18日共计8,293元，乙方应于本协议签订当日向甲方缴纳，以后每六个月为一期支付，即每年的3、9月份的15日前向甲方缴纳下期的管理费。合同第六条约定：甲方不具备为乙方取得营业执照或其他相关证照的条件的，乙方有权终止合同，甲方承担违约责任；乙方拖欠房屋租金或水、电费、商业管理费用达7天以上，甲方有权终止租赁合同，无条件收回租赁房屋，并追究乙方的违约责任。合同第七条约定：任何一方违约或未达到本合同约定的单方终止合同条件而擅自终止合同，应按国家有关规定，承担违约责任。若乙方违约，应支付给甲方违约金10,482元，乙方应将已装修的房屋完好地归还给甲方，则本合同自动终止，违约金不足抵付甲方损失的，乙方应赔偿损失。若甲方单方面提前终止本合同，甲方除应支付乙方违约金10,482元外，还应赔偿乙方装修费用等损失。乙方逾期支付租金或水电费等其他费用，每逾期一日，则乙方须按拖欠租金额的3%支付违约金。合同签订后，浩广咨询公司按约向张跃华交付了本案讼争房屋，张跃华向浩广咨询公司支付了2015年4月19日至2015年10月18日的租金62,892元，房屋租赁押金10,482元，2015年3月19日至2015年10月18日的商业管理费、物业管理费共计8,293元，之后张跃华未支付过租金及管理费。庭审中，本院依法至市场监督管理局进行调查，市场监督管理局注册许可科于2015年12月10日出具情况说明一份，内容为：“经查，坐落在奉贤区运河北路XXX-XXX号沪房地奉字(2013)第007969的房屋共2层，用途为店铺，目前共注册了4户企业，分别是：1、上海熠欣服饰有限公司的住所为：上海市奉贤区运河北路XXX号XXX室2、上海巨卓贸易有限公司的住所为：上海市奉贤区运河北路XXX-XXX号103室3、上海恭汇贸易有限公司运河路店的营业场所为：上海市奉贤区运河北路XXX号底层4、上海杨萃劳务派遣有限公司的住所为：上海市奉贤区运河北路XXX-XXX号104室。鉴于此，奉贤区运河北路XXX-XXX号2层的房屋可作为企业住所登记。”2016年1月5日下了一天小到中雨，1月6日依旧下了一上午下雨，本院于1月6日下午依法组织张跃华、浩广咨询公司及上海昌悦物业管理有限公司至本案讼争房屋，就张跃华提出的房屋漏水及窗户损坏事宜进行现场勘察。发现二楼墙角边有两处的确存在墙面脱落的现象，但墙面是干的，没有渗水，有一扇窗户的把手坏了。上海昌悦物业管理有限公司表示张跃华的确就漏水情况进行过报修，后物业公司已实际修理好，墙面脱落系以前漏水导致，物业公司同意就脱落部分重新粉刷，坏掉的把手也同意进行维修。张跃华表示不需要物业公司进行维修。2016年1月13日，市场监督管理局向张跃华出具补正材料通知书一份，内容为：“张跃华：经审查，你提交的上海跃靓灯饰有限公司设立登记申请，材料不符合法定形式。坐落于奉贤区运河北路XXX-XXX号(沪房地奉字(2013)第007969号)的房屋共2层，用途为店铺，目前该房屋1层已注册4户企业。……根据《公司登记管理条例》第五十一条之规定，申请材料不符合法定形式，需补正材料：住所需补正为该房屋已登记企业住所外的其他部位或更换其他地址。特地通知。”2016年1月14日，本院至市场监督管理局制作谈话笔录一份，就该局于2015年12月10日出具的情况说明及2016年1月13日出具的补正材料通知书作出说明，该局表示因奉贤区运河北路XXX-XXX号底层已注册有四家公司，故张跃华就运河北路XXX-XXX号这个地址作为公司住所进行公司设立登记系不符合相关规定，但运河北路XXX-XXX号2层还没有公司注册，只要张跃华将注册地变更为运河北路XXX-XXX号二层或将二层分割为小间，即可以作为注册地来设立公司。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，张跃华、浩广咨询公司均提出诉请，要求确认双方之间的《商铺转租合同》已解除，但解除的时间双方各执己见。
本院认为,张跃华以浩广咨询公司违反合同约定，不具备为其取得营业执照或其他相关证照、及房屋存在质量问题为由，要求解除合同。然根据本院向市场监督管理局所作谈话笔录，张跃华只要将注册地址变更下，是可以进行公司设立登记的。关于质量问题，经本院现场勘察，亦不存在漏水情况，窗户把手的确坏了，但张跃华也明确不要求修复。故浩广咨询公司并不存在违约行为，张跃华不符合合同约定或法律规定可以单方提出解除合同的条件，其单方提出解除的行为并不发生法律效力，对张跃华要求浩广咨询公司支付违约金10,482元，及赔偿装修等损失200,000元的诉讼请求，本院不予支持。浩广咨询公司以张跃华未按约支付租金为由，反诉提出解除合同，张跃华在庭审中也明确不愿意再支付租金，该行为显属违约，符合合同约定的单方解除的条件，经核实，原告于2015年11月5日收到法院邮寄的反诉状，故本院确认双方之间的《商铺转租合同》于2015年11月5日解除，对浩广咨询公司按约要求张跃华支付违约金10,482元的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本案讼争房屋仍由张跃华占有使用，故本院对浩广咨询公司要求张跃华返还租赁房屋，并支付自2015年10月19日起至实际返还房屋之日止，按每日349.4元计算的租金、占有使用费的诉讼请求予以支持。关于押金10,482元，亦应由浩广咨询公司向张跃华返还。庭审中，浩广咨询公司表示因讼争房屋墙面有些脱落及坏掉的窗户把手，自愿补偿张跃华1,000元，于法无悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款的规定，
判决如下：
一、确认原告(反诉被告)张跃华与被告(反诉原告)上海浩广房地产咨询有限公司于2015年3月16日签订的《商铺转租合同》已于2015年11月5日解除；
二、原告(反诉被告)张跃华于本判决生效之日起十五日内将位于上海市奉贤区南桥镇运河北路XXX-XXX号(一、二层)房屋返还给被告(反诉原告)上海浩广房地产咨询有限公司；
三、原告(反诉被告)张跃华于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浩广房地产咨询有限公司自2015年10月19日起至实际返还租赁房屋之日止，按每日人民币349.4元计算的租金、占有使用费；
四、原告(反诉被告)张跃华于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海浩广房地产咨询有限公司违约金人民币10,482元；
五、被告(反诉原告)上海浩广房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张跃华押金人民币10,482元；
六、被告(反诉原告)上海浩广房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告(反诉被告)张跃华人民币1,000元；
七、驳回原告(反诉被告)张跃华的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,457元，减半收取，反诉案件受理费人民币31元，均由原告(反诉被告)张跃华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 裴孙英
二〇一六年二月五日
书记员 沈 严附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。?第九十三条?当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；…… 微信公众号“”