江苏省洪泽县人民法院民 事 判 决 书（2015）泽商初字第00348号原告淮安市陶然物业管理有限公司，住所地江苏省洪泽县天水百合园18号楼101室。法定代表人吕玉俊，该公司董事长兼总经理。委托代理人万成章，该公司员工。被告洪泽县城市资产经营有限公司，住所地江苏省洪泽县商贸城北边东八道2号。法定代表人陈诚，该公司董事长。委托代理人赵长生，江苏泽之源律师事务所律师。
原告淮安市陶然物业管理有限公司诉被告洪泽县城市资产经营有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月24日第一次公开开庭进行了审理。原告淮安市陶然物业管理有限公司的委托代理人万成章、被告洪泽县城市资产经营有限公司的委托代理人赵长生到庭参加诉讼。于2015年12月8日第二次公开开庭进行了审理。原告淮安市陶然物业管理有限公司的委托代理人万成章、被告洪泽县城市资产经营有限公司的委托代理人赵长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告淮安市陶然物业管理有限公司诉称：被告于2009年12月作为开发建设单位对人民路安置小区和食品公司安置小区的前期物业服务进行公开招投标，原告中标。于2010年1月6日原、被告签订了两个小区的前期物业服务合同，合同期限为两年，至2012年元月合同到期，原、被告又续签了两年。到2014年元月6日合同到期，两小区相继成立业主委员会，食品小区合同终止，于2014年元月5日撤出，人民路小区继续签订物业服务合同服务至今。被告未能按照合同约定履行义务，原告多次要求被告按合同约定交纳空置房物业服务费用，被告拖延至今。特起诉请求判令被告向原告支付物业管理费用1049469元，承担费违约金672296元，合计1721765元，被告承担本案诉讼费用。
被告洪泽县城市资产经营有限公司辩称：关于原告主张的物业服务费用及滞纳金的计算方式原告举证时发表意见，原告在实施物业管理服务过程中，未能严格履行物业管理服务的义务，请求法庭酌情对物业服务的费用进行适当的减少。原告就其诉讼请求提供如下证据：1、洪泽县人民路安置小区。洪泽县食品公司安置小区物业服务合同五份，用以证明两小区物业服务合同中约定的建筑面积、服务期限、服务费用、交纳时间及滞纳金的标准。2、洪泽县物价局2010年14号和洪价2010年15号文件，用以证明收取物业服务费的标准。3、人民路、食品公司安置小区高层、多层、商铺划分说明，用以证明人民路安置小区、食品公司安置小区总建筑面积。4、人民路、食品公司安置小区交付及服务情况说明，用以证明两小区服务期限、面积、费用的保准。5、关于人民路、食品公司小区物业费费用说明，用以证明两小区的欠交费用及滞纳金的数额。6、物业服务费催缴函三份，用以证明原告不断主张权利。7、食品公司、人民路安置小区费用汇总表、食品公司安置小区物业费计算表6份，用以证明食品公司安置小区物业费合计805103元。8、人民路安置小区物业费计算表3份，用以证明人民路安置小区物业费合计244366元。9、滞纳金计算方法表7份，用以证明滞纳金的计算方法。10、人民路小区、食品公司小区前期物业管理招标文件，用以证明两小区的建筑面积及费用测算说明。11、前期物业服务中标通知两份，用以证明原告是通过公开、公平招标竞争进入小区服务，前期物业单位会同是根据招标书内容签订的。12、国务院《物业管理条例》、江苏省《物业管理条例》、江苏省《物业服务收费管理办法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、淮安市《物业管理实施细则》，用以证明已竣工单尚未出售或者尚未交付买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳及具体交纳方法、逾期交纳物业费的相关处理办法。13、食品公司小区、人民路小区楼宇交接表、商务标书、食品公司小区高层、商铺业主、人民路小区零星交付业主档案档案表，用以证明签订合同后即进入服务及两小区的建筑总面积和开始计算物业费的时间。被告对原告提供的证据的真实性无异议，但认为原告未能提供实际进驻小区的证据，认为其主张从2010年1月6日开始计算物业费缺少证据。原告没有尽到合同义务，墙面、楼梯多出被人涂损，张贴广告，清扫工作经常是几天一次。经走访，物业使用人对原告的满意度不足60%。滞纳金约定过高，请求法庭酌情依法进行调整。对证据2的真实性无异议。对证据3认为是原告的自我陈述，应提供相应的证据来证明。面积需进一步核实。对证据4认为是原告的自我陈述，不能以合同约定的起止时间作为原告实际接收小区进行服务的时间。对证据5认为属于原告的自我陈述，原告应当明确两小区具体的房屋栋号以及对应栋号的计算起止时间。
经审理查明：原告通过招标的形式中标了洪泽县人民路安置小区和洪泽县食品公司安置小区的前期物业管理。2010年1月6日，原、被告签订洪泽县人民路安置小区《前期物业管理服务合同》，合同约定：被告将洪泽县人民路安置小区委托原告实行委员管理服务。物业类型：商住。名称：洪泽县人民路安置小区，坐落位置：洪泽县人民北路西侧、西七道北侧，建筑面积：83541.9㎡，多层栋数：23。委托服务事项包括房屋建筑公告部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维护、养护、运行和管理等等。本合同自2010年1月6日至2012年1月5日。物业服务费，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供网页服务的其他公共性服务收费。本物业服务费，由原告按以下收费标准收取：（1）住宅（多层）：0.4元/㎡/月（2）商业：0.68元/㎡/月。业主逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。同时约定了其他事项。另约定自本合同生效之日起15日内，双方办理完交接验收手续。同日，原、被告签订了洪泽县食品公司安置小区《前期物业管理服务合同》，合同约定：被告将洪泽县食品公司安置小区委托原告实行委员管理服务。物业类型：商住。名称：洪泽县食品公司安置小区，坐落位置：洪泽县人民路东侧、东风路北侧、健康路南侧、建设路西侧，建筑面积：91496.2㎡，多层栋数：14、小高层栋数：4。委托服务事项包括房屋建筑公告部位的维修、养护和管理、共用设施、设备的维护、养护、运行和管理等等。本合同自2010年1月6日至2012年1月5日。物业服务费，包括管理、房屋设备运行、保安、日常维修以及提供网页服务的其他公共性服务收费。本物业服务费，由有关按以下收费标准收取：（1）住宅（多层）：0.4元/㎡/月（2）商业：0.7元/㎡/月（3）小高层：0.72元/㎡/月。业主逾期不缴纳物业管理费的，按日加收应缴纳费用千分之三的滞纳金。同时约定了其他事项。另约定自本合同生效之日起15日内，双方办理完交接验收手续。合同签订后，原告即按照合同约定进入两小区进行物业管理服务。食品小区高层物业面积为23670平方米，多层物业面积为44606平方米（其中未交付物业面积为664.5平方米），商业物业面积为10065平方米（已交付80户4357.75平方米、未交付81户5707.25平方米）。人民路安置小区商业物业面积为2859.1平方米，多层物业未交付面积为3251.22平方米、迟交付102户，面积为10088.25平方米（按业主实际拿房时间计算）。2014年1月5日，原告退出食品公司安置小区的物业服务。人民路安置小区物业服务仍在进行。后被告未能按照约定向原告缴纳物业服务费用，原告多次索要无着诉来我院。
本院认为，原、被告签订的洪泽县人民路安置小区《前期物业管理服务合同》和洪泽县食品公司安置小区《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，本院确认有效。原、被告双方应按合同的约定履行各自的义务。原告已按照约定进入两小区进行物业管理。关于计算物业费的开始时间，因原、被告双方合同约定自本合同生效之日起15日内办理完交接验收手续，合同签订的时间是2010年1月6日，此后，原告即进入两小区进行物业管理，故原告从2010年1月21日开始计算物业费符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。被告提出应以原告实际接收小区进入服务的时间开始计算物业费的时间，但其未能提供证据证明且不符合合同的约定，本院不予支持。洪泽县食品公司安置小区计算物业费的截止时间为2014年1月5日。原告主张的物业费应分为高层迟交、未交、另交和多层未交、商业迟交、未交物业费的计算方法符合合同的约定及法律的规定，本院予以支持。被告提出的商业面积和高层面积的差额部分相混淆，应予以纠正。洪泽县人民路安置小区物业费计算至2015年7月5日，洪泽县人民路安置小区应计算多层迟交、未交的物业的面积及商铺未交的物业面积。被告提出的原告的物业用房应从计算物业费中予以扣除，符合法律规定，本院予以支持。原告主张从2011年1月21日开始计算滞纳金及滞纳金的标准按日万分之五计算，系原告对约定的违约金过高的自行调整，符合法律规定，本院予以支持。原告在庭审中将诉讼请求变更为物业费和滞纳金共计为1357147元亦符合法律规定，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条之规定，
判决如下：被告洪泽县城市资产经营有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告淮安市陶然物业管理有限公司物业服务费872434元并给付滞纳金484713元（按日万分之五从2011年1月21日开始计算至2015年7月5日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17014元，由被告洪泽县城市资产经营有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：淮安市农业银行城中支行，开户名：淮安市财政局，账号:34×××54）预交上诉案件受理费。
审 判 长 刘林厚
人民陪审员 鲍立平
人民陪审员 陈秀萍
二〇一六年二月五日
书 记 员 陈 禹附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度搜索“”