云南省孟连傣族拉祜族佤族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）孟民初字第512号原告蔡江鹰，云南省墨江县人，个体户，现住西双版纳州景洪市。公民身份号码：×××。委托代理人陈中贤，云南云渝律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告ＸＸ，云南省昆明市人，个体户，现住昆明市。公民身份号码：×××。委托代理人平正忠，孟连县光明法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权。
原告蔡江鹰与被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法组成合议庭。2016年1月29日，本院公开开庭审理了本案。
原告蔡江鹰的委托代理人陈中贤与被告ＸＸ的委托代理人平正忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡江鹰诉称，原告原系孟连至尚房地产开发有限公司法定代表人，公司在开发孟连南垒古驿商品房时，由于没有取得个人产权，就以公司名义于2011年4月5日与被告签订了一份《南垒古驿商旅步行街合作协议》，实质为房屋租赁协议。协议约定被告承租南垒古驿D幢101-102号房屋，租金每年为人民币60000元，尔后口头协商每年租金调整为人民币80000元，并约定了迟延交付租金的违约责任，协议从2011年9月1日至2014年8月30日止。现合同已到期，被告拒不支付合同到期后的租金，也不搬出该房屋，无故占用该房屋时间到原告提起诉讼时近4个月。在协议履行期间，原告依法办理该房屋的产权证，被告也按合同约定的租金及变更后的租金向原告进行了支付，但合同到期后，被告拒不腾房和支付租金的行为已侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告作为该房屋的所有权人和实际出租人，被告的行为造成原告权益的损害，应承担违约责任和参照变更后的租金计算其不定期租赁的租金，以维护原告的合法权益。故请求人民法院判决：1、被告限期搬出位于孟连县南垒古驿D幢101号-102号的承租房；2、被告支付2015年8月31日起至搬出房屋时止的租金为人民币26666.66元（最后最终以实际搬出的时间计算租金）；3、被告支付违约金人民币80000元；4、诉讼费由被告承担。
被告ＸＸ未向本院提交答辩状，但在庭审中口头答辩，原告所述部分与客观事实不符，原告以孟连县至尚房地产开发公司名义与被告签订租赁协议，至尚公司承租给被告的房屋是否就是原告承租给被告的房屋被告无法确定，被告也没有与原告口头商量过租金为每年8万元，由于原告自行把租金抬至每年10万元，被告无法承受，双方就租金问题协商过，被告愿意支付每年7万元的租金，但是由于原告说租金10万元，被告无力承受，自2014年8月30日之后原告与被告顺延了1年的房屋租赁合同，根据相关规定，被告请求继续与原告签订房屋租赁合同，但是由于原告拒绝，被告不存在恶意拖欠租金及违约行为，综上所述，被告要求继续与原告履行合同，被告方也不存在违约责任，请法院给予作出裁判。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：被告是否存在违约行为；如违约，应如何承担违约责任？针对以上争议，原告蔡江鹰向本院提交了下列证据材料：
一、《南垒古驿商旅步行街合作协议》复印件1份，以此证实：1、原告当时是以至尚房地产开发公司名义与被告签订合作协议，实际是租房合同；2、该合同的租赁期限是2011年9月11日起至2014年8月30日，双方合同已经到期届满；3、该合同17条第一项均明确违约金的计算标准的事实，同时证实原租金为一年一付的事实。经质证，被告对该证据的来源、内容无异议，对证明的内容持有异议，认为违约金的计算标准过高。
二、《中华人民共和国房屋所有权证》复印件1份，以此证实：1、本案在2011年4月5日签订的合同是因为当时原告没有取得房产证所以以公司名义与被告签订合同；2、原告是该房产的享有人，原告主体资格适格的事实。经质证，被告对该证据的形式、来源、内容无异议，对证明目的持有异议，房产证登记时间是2011年5月25日，双方签订合同时间为2011年4月5日，时间上有冲突，被告无法确定原告承租的房屋是否就是至尚公司与被告签订的房屋。
三、《证明》原件1份、《股东会决议》、《股权转让协议》复印件各1份，以此证实：1、原告之前是至尚公司的法定代表人；2、原告将公司股权转给了袁志强，并且租赁给被告房屋的租金是原告个人收取，与公司无关；3、印证了原告转股给袁志强，法定代表人变更为高辉的事实，本案涉及到至尚公司与原告之间的事实经过。经质证，被告对证据的“三性”无异议，但认为该证据与本案无关。
本院认为，原告提供的三组证据均与本案具有关联性，对其真实性，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年3月20日，孟连县至尚房地产开发有限公司召开股东会，会议通过决议，股东人员原告自愿将其在孟连县至尚房地产开发有限公司持有的50万元占50%的股权全部转让给袁志强后，不再承担对公司的债权债务；股权协议转让后，公司法人代表由原告变更为高辉，公司一切经营行为与债权债务均与原告无关，同日，原告与袁志强签订一份《股权转让协议》，原告将其持有的50万元占50%的股权转让给袁志强。2011年4月5日，孟连县至尚房地产开发有限公司的原法定代表人原告与被告签订一份《南垒古驿商旅步行街合作协议》，协议约定了房屋位置：孟连县至尚房地产南垒古驿D幢101-102号，面积436.272平方米；房屋用途：KTV会所；房屋楼层：1-3层；租赁期限自2011年9月1日起至2014年8月30日止，租期为36个月；租金：年租金按每间30000元的标准计算，2间租金总额共计60000元；付款方式：一年一次性付清（现付）；租赁期满后，如乙方有意续租的，乙方应在租赁期满前十天到甲方处与甲方续签新的房屋租赁合同，具体内容由双方在签订租赁合同时商定；租赁合同期限届满或合同解除时，除非因甲方违约导致合同提前解除，甲方可以给予适当补偿外，甲方对乙方的装修不进行任何补偿，乙方不得进行恶意破坏；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按逾交租金的10%向乙方收取违约金；如乙方逾期支付租金超过三十日的，甲方除有权要求乙方补交租金及相关费用并解除合同；甲方逾期交付房屋的，每逾期一日，按1000.00元的标准向乙方支付违约金；租赁期限届满或合同解除后，乙方拒不交还房屋的，甲方有权参照当年租金标准，向乙方收取双倍的租金等条款。2011年5月25日，原告单独取得位于孟连县滨河东路9号4幢101室、102室（南垒古驿）孟连县房权证孟房字第2011002**号《房屋所有权证》。双方签订协议后，原告将初步装修的房屋交付被告使用，被告又对该房屋进行了装修，并用于经营KTV会所。被告租赁房屋后按协议交清了2011年9月1日至2014年8月30日期间的房屋租金。期限届满后，经双方口头协商，被告又续租了一年的房屋，并交清了房屋租金。后由于双方对调整房屋租金产生分歧，2015年8月30日房屋租赁期限届满后，被告未再向原告支付房屋租金，也未将该房屋返还原告。现该房屋处于停业状态。由于双方对该房屋租赁事宜协商未果，故原告向本院提起诉讼。
本院认为，关于被告是否存在违约行为；如违约，应如何承担违约责任的问题。本案中孟连县至尚房地产开发有限公司的原法定代表人原告与被告签订的《南垒古驿商旅步行街合作协议》，实质为房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。协议签订后，双方均按约定履行了各自的权利和义务。协议履行期间，原告单独取得了该房屋的所有权。房屋租赁期限届满后，原、被告双方经口头协商，被告又续租了一年的房屋，并且交清了房屋租金，但2015年8月30日房屋租赁期限届满后，双方对该房屋租赁事宜未达成合意的情况下，被告继续使用该房屋，且不向原告支付房屋租金，违反了双方在协议中约定的“租赁期满后，如乙方有意续租的，乙方应在租赁期满前十天到甲方处与甲方续签新的房屋租赁合同；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方有权按逾交租金的10%向乙方收取违约金；如乙方逾期支付租金超过三十日的，甲方除有权要求乙方补交租金及相关费用并解除合同；租赁期限届满或合同解除后，乙方拒不交还房屋的，甲方有权参照当年租金标准，向乙方收取双倍的租金。”，本院确认被告的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告主张被告限期搬出房屋，于法有据，本院予以支持。关于原告主张房屋租金的计算问题，原、被告双方在期限届满后，未对房屋租金重新达成合意，根据双方在协议中约定的“年租金按每间30000元的标准计算，2间租金总额共计60000元。”，本院对原告主张的房屋租金，按日租金164元（60000元÷365天），自2015年8月31日起计算至被告搬出该房屋时止。关于原告主张违约金的计算问题，双方在庭审中均认为协议中约定的违约金计算过高，本院根据本案实际酌情考虑自2015年8月31日起，以年租金60000元为标准，每逾期一日，按逾期租金的5‱，计算至被告搬出该房屋时止。综上，被告拒不支付房屋租金，又不搬出房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告ＸＸ于本判决生效后十五日内搬出属原告蔡江鹰所有的位于孟连县滨河东路9号4幢101室、102室（南垒古驿）房屋。
二、被告ＸＸ于本判决生效后十五日内向原告蔡江鹰支付房屋租金，自2015年8月31日起以日租金164元（60000元÷365天）计算至其搬出房屋时止。
三、被告ＸＸ于本判决生效后十五日内向原告蔡江鹰支付违约金，自2015年8月31日起，每逾期一日，以租金60000元×5‱计算至其搬出房屋时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2433元，由被告ＸＸ负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 胡 兵
审判员 李春云
审判员 孙文鹤
二〇一六年二月五日
书记员 梁 晶 微信公众号“”