成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8297号原告谢加龙，男，1974年8月12日出生，汉族，住四川省什邡市。原告董会君，女，1977年9月4日出生，汉族，住成都市锦江区。以上二原告共同委托代理人何天孟，男，1948年8月18日出生，汉族，住四川省南部县。系原告谢加龙之姑父。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区静安路**号。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。
原告谢加龙、董会君与被告成都融创置地有限公��商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理，依法由
审判员李洪琳适用简易程序于2016年2月1日公开开庭进行审理。原告谢加龙、董会君及其委托代理人何天孟、被告成都融创置地有限公司的委托代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告谢加龙、董会君诉称，2009年10月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以×元的价格购买被告开发的位于锦江区水杉街的蓝谷地天域×期×幢×单元×层×号商品房。被告于2011年12月31日向原告交房，原告向被告支付了办理产权登记所需用及完善委托被告代办产权登记的相关手续。按照合同约定，被告应当于2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，于商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证。而被告并未按期办理上述产权证书，经原告多方催告，被告一直以种种原因拖延推诿，商品房契税完税证填发日期为2012年9月17日，房屋所有权证登记日期为2014年9月1日，按2014年二手房买卖新规，交契税和取得产权证日期二者之一满两年后交易才免收营业税，也就是说限制了原告要等到2015年10月14日或2016年9月19日以后才可能出卖该房，然后2014年、2015年又恰逢房地产业的冬天。2013年底，原告已与当时的拟买受人谈好了出售该房屋，时价×元，由于房屋产权证书迟迟未办下来，所以未能成交。故诉至法院，请求判令：被告支付逾期办理大产权的违约金41151元（从2012年8月3日起算至2014年9月1日，共计638天，按合同约定的购房款×元的日万分之一计算，庭审中变更为从2013年1月1日起算至2014年9月1日，共计607天，违约金39151.5）；办理分户产权的违约金34720.98元（自2013年3月27日起计算至2014年9月1日止，共计523天。以购房总价×元为基数，按合同约定的日万分之��计算）；被告赔偿原告因房屋契税和所有权证取得时间延缓期间，楼市低迷，房价下跌，导致房屋拟出售价差35000元；被告承担本案诉讼费用。
被告成都融创置地有限公司辩称，逾期办理大小产权属于同一违约行为，小产权的办理依附于大产权的取得，对违约金不应分别计算；原告关于两个违约金的主张的计算起始时间没有异议，认可大产权违约截止时间为2014年6月24日，小产权的截止时间应当是2014年7月18日，因为当天被告已经向成都市城乡房产管理局提交了办理原告房屋所有权转移登记的申请书等完备材料。房屋用途为住宅，被告逾期办证的行为不影响原告居住，楼市低迷，房价下跌，是市场的原因，与被告无关，被告逾期办证的行为没有给原告造成直接损失。同时，违约金过高，请法庭依据合同法以及司法解释对违约金予以调低。经审理查���，2009年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”×栋×单元×层×号房屋，建筑面积为100.96平方米，其房价款×元，采用贷款方式支付，原告可以首期支付购房款的30%，其余价款可以向建设银行或住房公积金管理机构借款支付。并约定房屋交付时间为2011年12月31日前；被告应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证书的，原告选择不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。房屋交付使用后，原告同意委托���告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。被告于2012年8月3日向原告出具《销售不动产统一发票》，载明购房款×元。2011年12月31日，被告向原告交付房屋。2014年7月18日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2014年9月1日取得案涉房屋所有权登记。另查明，2014年6月10日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权初始登记，并于2014年6月24日取得位于成都市锦江区水杉街×号（“蓝谷地·天域”×期）×号楼的房屋所有权初始登记。以上事实的认定，有原告提交的原告的身份证，被告工商信息查询单，《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、房屋所有权证，被告提交的《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》，本院依职权调取的（2015）成民终字第841号民事判决书及原、被告的当庭陈述在案为证。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。
一、关于房屋所有权初始登记。双方合同约定，被告应于2012年12月31日前取得其所有权初始登记，自期限届满之次日至实际取得之日止，应按日以购房款的万分之一支付违约金，并于被告实际取得所有权初始登记之日起30日内支付。被告未在约定时间内办理案涉房屋所在楼栋的权属证明，已经违约，应当支付违约金，但被告已于2014年6月24日取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，原告主张逾期办理初始产权登记的违约金计算至2014年9月1日不当，应计算至2014年6月24日，共计540天。但是，被告请求减免逾期办证违约金。对此，
本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，���事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于被告明确请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定逾期取得房屋初始登记的违约金为12500元。
二、关于房屋所有权转移登记。双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款���日万分之一支付违约金，并于原告实际取得之日起30日内由被告支付。关于此项违约金的计算时间，因本院已支持原告所主张的房屋交付之次日起450日即2013年1月1日至2014年6月24日期间的初始登记违约金，原告再次主张该期间段的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。同时，被告于2014年7月18日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，融创公司自取得案涉房屋初始登记起，实际逾期23天（2014年6月25日至2014年7月18日）。融创公司请求减免该项违约金。故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为530元。
三、关于拟出售房屋差价损失。原告要求被告赔偿原告因房屋契税和所有权证取得时间延缓期间，楼市低迷，房价下跌，导致房屋拟出售价差35000元。
被告认为房屋用途为住宅，被告逾期办证的行为不影响原告居住，楼市低迷，房价下跌，是市场的原因，与被告无关。
本院认为，原告购买被告开发的住宅商品房，被告按约定的时间将房屋交付给原告，被告逾期办证的违约行为并不影响原告的居住，至于原告购买房屋后即要出售，系投资行为，而投资有风险，影响投资收益的市场因素多种多样，不能归责于被告。且原告也未提交证据证明其出售房屋的行为。故原告要求被告赔偿拟出售房屋的差价损失35000元无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买���合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，
判决如下：
一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢加龙、董会君支付逾期取得房屋所有权登记的违约金（包括所有权初始登记违约金和所有权转移登记违约金）共计13030元。
二、驳回原告谢加龙、董会君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1323元，由被告成都融创置地有限公司承担1000元，原告谢加龙、董会君承担323元。此款已由原告谢加龙、董会君缴纳，被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢加龙、董会君支付其应当承担的金额。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李洪琳
二〇一六年二月五日
书记员 王渭雨附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行��同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为��础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证���或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。