山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书(2015)兰商初字第188号原告山东鲁南蔬莱产业有限公司。住所地：兰陵县城兰陵路东段。法定代表人刘国华，经理。委托代理人王保东,山东一品律师事务所律师。被告赵学超，居民。委托代理人苏进步,山东晨浩律师事务所律师.原告山东鲁南蔬莱产业有限公司诉被告赵学超租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人王保东,被告赵学超其及委托代理人苏进步到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年2月10日，原告与冯文成签订期限为一年的承包协议，将原告的鲁南蔬菜批发市场长城分场承包给冯文成管理。2011年10月26日在未经原告的同意下，冯文成以原告长城分场的名义与被告赵学超签订了期限为15年的《租赁协议》一份,将原告长城分场的部分场地、大棚2个、房屋20间租赁给被告使用。
原告知情后于2011年12月26日提起诉讼，请求确认冯文超与被告赵学超签订的《租赁协议》无效。苍山县人民法院于2012年4月18日作出（2012）苍民初字第32号民事判决书，确认《租赁协议》为无效合同。
被告不服提起上诉，临沂市中级人民法院于2013年9月9日作出（2012）临商终字第620号民事判决书。认定原告与冯文成签订的《承包协议》属于企业内部承包合同,认定与被告签订的《租赁协议》为有效合同。合同履行期间，被告赵学超没有履行《租赁协议》约定的交纳租赁费义务，已拖欠三年租赁费180000元，原告方多次书面向被告催收，至今仍未交纳，原告方又书面通知被告解除该《租赁协议》，但被告既不交纳拖欠的租赁费，也不归还原告的租赁物，使原告蒙受重大的经济损失，侵害了原告的合法权益。综上，被告拖欠原告租赁费拒不交纳，违反了《租赁协议》的约定，属于违约行为，《租赁协议》己无法继续履行，为此，依法提起诉讼，请求依法判令解除双方于2011年10月26日签订的《租赁协议》；被告支付拖欠的租赁费180000元，赔偿经济损失20000元；被告返还原告的场地、大棚、房屋等租赁物，限期清理租赁场地范围内属于被告的一切障碍物；诉讼费由被告承担。
被告赵学超辩称，1、本案的事实真相是答辩人于2011年10月26日与冯文成签订了关于长城蔬菜批发市场的租赁协议一份，约定将鲁南蔬菜批发市场长城分场租赁给赵学超使用，期限15年，每年租金60000元，合同签订当日，为表示履行的诚意，答辩人交纳费用160000元。合同履行是实现合同价值的根本目的。《中华人民共和国合同法》第60条确立了合同履行中的诚实信用原则和全面适当履行原则，但合同签订不久，原告不顾租赁合同的存在，又将市场卖给他人。后于2011年12月26日，被答辩人无理挑诉，要求确认合同无效，同时，采取堵门、限制经营、禁止交易等方式阻碍市场的使用，市场陷入关闭状态。2012年4月18日苍山县人民法院作出一审判决，确认合同无效。后答辩人提出上诉，直到2013年12月8日生效的二审判决才确认合同有效。此时，涉案市场因关闭正常经营，完全丧失了合同签订时可预见利益。完全是由于被答辩人违背诚实信用原则、未全面适当履行合同义务所致。被答辩人的行为己经构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》66条的规定，双方互负合同义务，一方不履行或不能全面适当履行的，另一方有权拒绝其履行要求，此即合同法规定的同时履行抗辩权，所以答辩人不构成违约。2、关于合同解除权的行使主体问题。在因违约解除合同情形下，法定解除杈的行使主体归守约方享有，违约方并不享有合同解除权利。本案中，原告的行为己经严重违约，不享有合同解除权利。3、由于被答辩人的违约行为给答辩人造成的损失问题。由前述可见，被答辩人的无理挑起的确认合同无效之诉致使答辩人未能正常进行市场经营活动，使得合同签订时的可预见的经营利益和经营机会完全丧失。被答辩人在合同履行过程中的过错给答辩人造成了巨大的直接和间接经济损失，答辩人将依法提起诉讼，要求赔偿。综上，请求法庭依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明，山东鲁南蔬菜批发市场长城分场（以下简称，长城分场）隶属原告山东鲁南蔬菜产业有限公司，原告职工冯文成在负责长城分场期间，冯文成以长城分场承包人的名义于2011年10月26日与被告赵学超及案外人李昌群、夏俊伟分别签订了《协议书》三份，并加盖了长城分场公章。协议约定：“甲方：冯文成（长城分场承包人）。乙方：赵学超。
一、甲方将位于市场内中间宽75米、南北长90米（含中间大棚2个）租给乙方使用，同时将市场内办公室20间租给乙方使用。
二、租期为15年，自2011年10月26日至2026年10月26日。
三、租金每年60000元，自签订本协议时一次性交清第一年租金，以后年度租金按第一年交纳时间依此类推，每年交一次。
四、乙方租用后，如建厂房、更改市场办公室、大棚等要经甲方同意方可进行，否则甲方有权给予拆除，造成的一切损失均由乙方承担。
五、甲方尽量给乙方提供一些方便，乙方要守法经营，因违法经营造成的一切责任均由乙方承担。
六、乙方租用期间所产生的一切税、费由乙方自行承担。
七、本协议未尽事宜经双方协商解决，如发生违约事项，违约方承担法律和经济责任”。协议签订当日，长城分场负责人冯文成以长城分场名义收取了被告赵学超违约金100000元，并为被告出具专用收据一张，内容为“2011年10月26日，赵学超交纳违约金，人民币100000元，负责人冯文成，加盖长城分场公章”。被告赵学超提交的长城分场出具的2011年10月26日赵学超交纳市场租金60000元收据，被告赵学超实际没有向长城分场交纳，庭审中，原、被告双方均己认可。目前，被告赵学超没有对租赁物进行改善、增设他物，原租赁物完好。另查，协议签订后，2011年12月26日，原告以2011年2月10日与冯文成签订承包协议未经原告同意私自将承包的长城分场转包给被告赵学超及案外人李昌群、夏俊伟违反协议约定为由向本院提起诉讼，要求依法确认冯文成与被告赵学超及案外人李昌群、夏俊伟于2011年10月26日签订的协议无效；限期搬出的诉讼请求。本院受理后，于2012年4月18日作出（2012）苍民初字第32号民事判决书。判决如下；“一、被告冯文成分别与被告赵学超、李昌群、夏俊伟于2011年10月26日签订的租赁协议均为无效合同；
二、被告冯文成返还给被告李昌群租金100000元，返还给被告赵学超违约金100000元，返还给被告夏俊伟租金30000元。
三、被告冯文成赔偿被告李昌群经济损失4320元、赔偿被告赵学超经济损失4320元、赔偿被告夏俊伟经济损失1296元。
四、被告李昌群、赵学超、夏俊伟从原告的鲁南蔬菜批发市场长城分场搬出。上述二、三、四项均于本判决生效后十日内履行。案件受理费21100元，由四被告平均负担”。宣判后，被告赵学超及案外人李昌群、夏俊伟不服提起上诉。二审查明认为，首先确认被上诉人山东鲁南蔬菜产业有限公司与原审被告冯文成于2011年2月10日签订的承包协议的性质问题。企业内部承包合同是指企业与其职工之间就企业承包经营责任制目标而达成的明确相互间责、权、利关系的协议。该类合同以企业与职工的劳动关系为基础，其实质是企业中的内部管理合同。经查证，冯文成系被上诉人山东鲁南蔬菜产业有限公司的职工，在确定被上诉人山东鲁南蔬菜产业有限公司与冯文成存在劳动关系的情况下，可认定双方签订承包协议的性质为企业内部承包合同。双方在承包协议中有“不经发包方许可，承包方不得转让，转包经营”之约定，该约定应仅在被上诉人山东鲁南蔬菜产业有限公司与冯文成之间发生法律效力，对外不具有对抗效力。而上诉人赵学超、李昌群、夏俊伟分别与冯文成签订的租赁协议中虽无被上诉人山东鲁南蔬菜产业有限公司的公章及法定代表人签字，但冯文成是被上诉人任命的山东鲁南蔬菜批发市场长城分场的负责人。该协议中不仅有冯文成的签字,还加盖有山东鲁南蔬菜批发市场长城分场的分章。另外,从冯文成出具的上诉人交纳租金的收据来看,该收据系“山东鲁南蔬菜批发市场专用收据”，冯文成在该收据的负责人处签字，同时，收据也加盖了山东鲁南蔬菜批发市场长城分场的分章。且被上诉人山东鲁南蔬菜产业有限公司认可与山东鲁南蔬菜批发市场长城分场存在隶属关系，对外业务可以盖此章。据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，上诉人赵学超、李昌群、夏俊伟分别与冯文成签订的租赁协议系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，应为有效合同。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任”的规定，被上诉人山东鲁南蔬菜产业有限公司应对此租赁合同产生的后果承担相应的责任。被上诉人要求依法确认冯文成与上诉人李昌群、赵学超、夏俊伟签订的协议无效及要求判令上诉人李昌群、赵学超、夏俊伟限期搬出的诉求，无法律依据，本院不予支持。至于被上诉人山东鲁南蔬菜产业有限公司与冯文成之间的纠纷可按照其签订的内部承包合同另行处理。为此，2013年9月9日临沂市中级人民法院作出（2012）临商终字第620号民事判决，撤销山东省苍山县人民法院（2012）苍民初字第32号民事判决；驳回被上诉人山东鲁南蔬菜产业有限公司的诉讼请求的判决结果。再查，2013年10月9日冯文成与原告签订债权转让协议一份，内容为：转让人（以下简称甲方）冯文成，受让人（以下简称乙方）山东鲁南蔬菜产业有限公司。2011年2月10日乙方山东鲁南蔬菜产业有限公司将蔬菜批发市场长城分场承包给甲方冯文成经营、管理，甲方冯文成擅自将乙方的场地、大棚、房屋租赁给夏俊伟、李昌群、赵学超使用，为了明确双方的权利和义务，签订如下债权转让协议：
一、乙方所有的鲁南蔬菜批发市场长城分场不再承包给甲方冯文成经营、管理；自本协议签订之日，鲁南蔬菜批发市场长城分场的经营、管理权乙方全部收回，由乙方另行派员负责。
二、甲方冯文成在管理鲁南蔬菜批发市场长城分场期间，分别与夏俊伟、李昌群、赵学超签订了《租赁协议》；自本协议签订之日起，三份《租赁协议》中甲方冯文成的权利全部转让给乙方行使。
三、自本协议签订之日起，承租人夏俊伟、李昌群、赵学超拖欠的租赁费及履行《租赁协议》过程中需要激纳的租赁费全部由乙方收取，一切债权均转让给乙方。
四、本协议签订后，将债权的转让情况通知承租人夏俊伟、李昌群、赵学超。转让人（甲方）：冯文成，受让人（乙方）：山东鲁南蔬菜产业有限公司，
法定代表人：刘国华，2013年10月9日。债权转让协议签订后，甲、乙方均在转让人、受让人处签字盖章。2013年12月26日、2014年2月24日、3月18日、8月16日原告先后四次通过快递邮寄方式向被告赵学超通知债权转让情况，并告知接到通知后十日内向原告交纳拖欠三年租金180000元，逾期视为被告赵学超自愿与原告山东鲁南蔬菜批发市场长城分场解除租赁协议，限30日内将租赁物交付完毕等相关事宜。庭审中，被告赵学超自认己收到原告通知书。被告赵学超收到原告通知后，依据双方协议约定，被告应向原告交纳三年（2011年10月26日至2014年10月26日）租赁费180000元。上述事实，主要根据庭审调查，原、被告的陈述，协议书、（2012）苍民初字第32号民事判决书、（2012）临商终字第620号民事判决书、债权转让协议、通知书、收据、证人证言等证据，并经庭审质证后所认定，其材料均已记录在案。
本院认为，长城分场隶属原告山东鲁南蔬菜产业有限公司，长城分场负责人冯文成在负责长城分场工作期间，冯文成与被告赵学超签订的租赁协议系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律法规的强制性规定，应为有效合同。据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告赵学超未按合同约定履行给付租赁费义务，后经原告多次催告，被告仍未履行义务，已构成违约。被告称原告严重违约，不享有合同解除权，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行动表示不履行主债务；（三）当事人一方迟延履行主债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”第（三）项及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支的，出租人可以解除”的规定，原告请求依法解除合同及返还租赁物的主张事实清楚,证据充分,本院予以支持。被告称原告与案外人冯文成转让债权的行为，因未取得被告同意而无效，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，原告与案外人冯文成签订的《债权转让协议》已向被告邮寄债权转让通知书，被告庭审中明确表示收到并阅读其内容，原告已经尽到通知的义务，对于被告的抗辩理由，本院不予采信。原、被告签订书面协议，明确了租金的数额及交付方式，原告要求被告支付租金180000元，本院依法予以支持。
原告诉称被告不缴纳租金构成严重违约，被告缴纳的100000元违约金不应返还，因原、被告签订书面协议时未明确约定违约金适用的违约范围，对于原告的主张，本院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失20000元，因原告未向法庭提供有效证据加以证明，故本院不予支持。被告称拒付租金不够成违约，是因原告不能正常履行合同，造成被告不能正常经营，并向法庭提供证人证言，但不足以证实自己的抗辩，对被告的抗辩理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，
判决如下：
一、解除被告赵学超与原告山东鲁南蔬菜产业有限公司下属山东鲁南蔬菜批发市场长城分场负责人冯文成于2011年10月26日签订的租赁协议。
二、被告赵学超支付原告山东鲁南蔬菜产业有限公司租赁费（2011年10月26日至2014年10月26日期间）180000元，于本判决生效后五日内付清。
三、原告山东鲁南蔬菜产业有限公司返还被告赵学超违约金100000元，于本判决生效后五日内付清。
四、被告赵学超于本判决生效后30日内从原告山东鲁南蔬菜产业有限公司下属山东鲁南蔬菜批发市场长城分场（即兰陵县长城镇冯村北侧市场）场地搬出，将租赁物：大棚2个（东西宽75米、南北长90米）、办公室20间返还给原告山东鲁南蔬菜产业有限公司。
五、驳回原告山东鲁南蔬菜产业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告山东鲁南蔬菜产业有限公司负担300元，被告赵学超负担4000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。
审 判 长 刘明涛
人民陪审员 刘国军
人民陪审员 王 迪
二〇一六年二月五日
书 记 员 吴常青 来源：百度搜索“”