广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第2037号原告黄磊。原告卢承益。两原告共同委托代理人韦文胜，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。被告南宁市塞纳维拉新街市市场经营管理有限公司，住所地：南宁市青秀区。法定代表人杨冬。被告徐毅。
原告黄磊、卢承益诉被告南宁市塞纳维拉新街市市场经营管理有限公司（以下简称塞纳维拉公司）、徐毅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员适用简易程序进行审理；后因案情复杂，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄磊、卢承益及二人的共同委托代理人韦文胜到庭参加了诉讼，被告塞纳维拉公司、徐毅经本院本院依法送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黄磊、卢承益共同诉称，原告通过广告得知塞纳维拉公司正在出售一批塞纳维拉花园商铺，如购买，将返租三年。原告遂决定购买该商铺，并在塞纳维拉公司提供的甲方签字一栏为空白的《存量房买卖合同》上签字。2012年7月5日，原告向塞纳维拉公司支付购房定金50000元，又于2012年7月21日向塞纳维拉公司交付了购房款203372元和办证费18719元。原告履行了付款义务后，塞纳维拉公司迟迟未完成商铺的过户手续。此后，塞纳维拉公司才告知原告该商铺归徐毅所有，其是代徐毅销售。因徐毅欠下大笔债务，商铺已被查封。原告认为，原告签订合同的目的因徐毅违约已无法实现，徐毅应依据《合同法》第97条规定将购房款及利息、双倍定金、办证费返还给原告。塞纳维拉公司代徐毅销售商铺，却未在合同上注明，并以自己的名义收取费用，应依据《民法通则》第65条第三款规定对上述债务承担连带责任。故原告诉至法院，请求判令：
一、解除两原告与被告徐毅签订的《存量房买卖合同》；
二、被告徐毅向两原告返还购房款203373元、办证费18719元，共计222092元；并从2012年7月21日起支付上述购房款及办证费的利息（利息计算：以222082元为本金，从2012年7月21日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，暂计至2015年6月16日为39216.37元）；
三、被告徐毅向两原告双倍返还购房定金100000元；
四、被告塞纳维拉公司对第二、第三项诉请承担连带责任；
五、本案诉讼费用由两被告承担。被告塞纳维拉公司未提交书面答辩，亦未到庭参加诉讼。被告徐毅未提交书面答辩，亦未到庭参加诉讼。
经审理查明，原告黄磊、卢承益（买方）（乙方）与被告徐毅（卖方）（甲方）签订一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于南宁市青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园某号商铺出售给乙方，总建筑面积为16.99㎡，房屋成交价格为503373元。双方在合同第三条“具体付款方式及时限”约定：乙方以银行按揭贷款方式付款。乙方于2012年7月15日已交定金50000元，并于2012年7月21日付清首付款203373元（已扣除定金），余款250000元须于2012年8月10日前申请办理银行按揭手续。第五条“违约责任”约定：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起15日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方按全部房款的0.3%向对方支付违约金。合同第十二条约定：双方约定交房时间为2015年5月31日，乙方自愿放弃未交付使用期限内的收益权。2015年3月31日，两原告向被告塞纳维拉公司邮寄《解除合同通知书》，主张塞纳维拉公司与徐毅在与原告签订的《存量房买卖合同》中存在欺诈、违约行为，合同目的已无法实现，要求解除合同，并向两原告返还已支付的各项款项。该邮单未有塞纳维拉公司或徐毅签收，原告也未在本院指定的期限内提交邮单的信息查询记录。此后，原告以两被告未向其交付涉案商铺及办理过户手续为由，向本院起诉，提出前述诉请。诉讼过程中，两原告自认《存量房买卖合同》于2012年8月签订。另查明，2012年7月15日，原告黄磊向塞纳维拉公司支付定金50000元，塞纳维拉公司为此出具收据（No.0702175），内容为：今收到黄磊交来塞纳维拉新街市某号商铺定金50000元（备注：此定金不退，转为购房款）。2012年7月21日，原告黄磊、卢承益向塞纳维拉公司支付涉案商铺房款203373元，塞纳维拉公司为此出具收据（No.0701682），内容为：今收到黄磊、卢承益交来塞纳维拉新街市某号商铺房款203373元。同日，原告黄磊、卢承益向塞纳维拉公司支付办证费18719元，塞纳维拉公司为此出具收据（No.0702237），内容为：今收到黄磊、卢承益交来塞纳维拉新街市B2062号商铺办证费18719元。再查明，涉案商铺青秀区凤凰岭路6号塞纳维拉花园某号房屋产权人系徐毅。至2016年1月22日，未见有查封、抵押等权利限制记录。又查明，原告向本院递交起诉状并提出解除合同的意思表示后，本院于2015年10月24日向两被告公告送达起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书，并告知两被告自公告发出之日起视为送达。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告塞纳维拉公司、徐毅经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。
一、两原告与被告徐毅签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。
二、关于本案《存量房买卖合同》是否应予解除的问题。根据合同法第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，权利人可以解除合同。本案原告黄磊、卢承益与被告徐毅签订购房合同，其目的就是按合同约定期限取得涉案商铺的房屋所有权。但该商铺至今仍在被告徐毅名下，未办理产权过户登记，两原告亦因此无法履行申请按揭贷款、支付购房余款的义务；且至合同约定的交房之日，被告徐毅尚未将涉案商铺交付两原告使用，被告徐毅的上述行为构成违约，两原告签订合同的目的不能实现。因此，两原告主张解除上述《存量房买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。两原告主张已向两被告邮寄《解除合同通知书》，但未提交证据证明被告塞纳维拉公司、徐毅收到该通知书，因此，本院以起诉状副本送达至被告塞纳维拉公司、徐毅时，即2015年12月23日视为解除合同通知到达之日，本案合同自该日起解除。
二、关于合同解除后的责任承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告徐毅在《存量房买卖合同》中明确认可已收到定金50000元及购房款203373元，现因导致合同解除的责任在被告徐毅，对于原告已付的购房款203373元，被告徐毅应当返还给两原告。两原告要求徐毅双倍返还支付的定金100000元，符合法律规定，本院予以支持。
三、关于两被告之间的责任问题，本案合同的双方当事人是两原告与被告徐毅，原告主张被告塞纳维拉公司受被告徐毅委托代为出售涉案商铺，但未提交证据证实，本院不予采信。因此，根据合同的相对性原则，两原告主张被告塞纳维拉公司对上述债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。另外，被告塞纳维拉公司收取两原告支付的涉案商铺办证费18719元，被告徐毅未予以认可，因此，被告塞纳维拉公司应向两原告返还上述办证费。
四、关于两原告所主张的购房款203373元及办证费18719元的利息，合同法第一百一十五条规定的定金罚则是法定的责任，不以实际损失的发生为前提，赔偿损失的基本性质在于补偿性，主要是经济上的损失。若定金罚则的适用无法弥补合同未违约一方的损失，守约方在主张定金罚则的同时可主张赔偿损失。现两原告要求双倍返还定金，足以弥补其实际损失，故对占用资金期间的利息主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告黄磊、卢承益与被告徐毅签订的《存量房买卖合同》于2015年12月23日解除；
二、被告徐毅向原告黄磊、卢承益退付购房款203373元；
三、被告徐毅向原告黄磊、卢承益双倍返还定金100000元；
四、被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司向原告黄磊、卢承益退还办证费18719元；
五、驳回原告黄磊、卢承益要求被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司对退付购房款203373元、双倍返还定金100000元承担连带责任的诉讼请求；
六、驳回原告黄磊、卢承益要求被告南宁市塞纳维拉新街市市场管理有限公司、徐毅连带支付占用购房款203373元、办证费18719元期间的利息的诉讼请求。本案受理费6720元，公告费700元，由被告徐毅负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时向南宁市中级人民法院预交上诉费，逾期不交纳的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 范 俪
人民陪审员 陈 华
人民陪审员 钟新燕
二〇一六年二月五日
书 记 员 郭顺萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”