山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第1128号
上诉人（原审被告）：青岛德源泰置业有限公司。住所地：青岛市胶州市南外环路以北杭州路以西。
法定代表人：赵元海，该公司董事长。
委托代理人：王小凤，该公司员工。
委托代理人：栾誉晗，该公司员工。
被
上诉人（原审原告）：修平。
委托代理人：潘连杰，山东南山东海律师事务所律师。
委托代理人：周曰海，龙口市高新法律服务所法律工作者。
上诉人青岛德源泰置业有限公司（以下简称德源泰公司）因与被上诉人修平商品房预售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2015）龙民三初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2011年12月12日，修平与德源泰公司就位于龙口市港城大道北、南山路西的利群集团龙口商业步行街第C幢3层312铺号房订立了商品房预（销）售合同。合同约定：商品房的建筑面积51.02平方米，价款按建筑面积计算，单价为每平方米6778.66元，总价为345847元。双方在合同第六条“付款方式及期限”中约定，买受人于2011年12月12日前一次性付清总房款345847元。在第八条“交付期限”中约定：1、该商品房项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》；2、出卖人应当在2012年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、……。在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定，除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。在第十一条“交接”中约定，1、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，验收交接后，双方应当签署房屋交接单。2、双方进行交接验收时，出卖人应当出示下列证明文件：（1）有关部门出具的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》；……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，修平向德源泰公司付清了总房款345847元，德源泰公司并于2011年12月28日为修平出具收据。德源泰公司主张其于2014年1月22日向修平发出交付使用通知书，修平认可其在2014年1月26日到德源泰公司办理相关手续时一起签收了交付使用通知书。2014年1月25日，修平并在业主××楼流转表、××集团××商业步行街消防安全责任书上签字，2014年1月26日，修平在利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表上签字。修平认可其于2014年1月25日收到涉案房屋钥匙。另查明，至2015年5月11日本案庭审时，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》。修平请求依法判令德源泰公司支付修平自2012年7月1日起至2015年6月30日止的违约金共计75740元，本案诉讼费用由德源泰公司承担。原审法院依据当事人当庭陈述、商品房预（销）售合同、山东省烟台市房地产企业预收款收据、交付使用通知书、业主交楼流转表、利群集团龙口商业步行街消防安全责任书、利群集团龙口商业步行街业主入伙接收验房表等认定上述事实。原审法院认为，修平与德源泰公司于2011年12月12日签订的商品房预售合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方在合同中约定，德源泰公司应于2012年6月30日前，将已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付给修平使用。但截止本案庭审时，涉案房屋仍未取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，德源泰公司已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。修平要求德源泰公司承担逾期交付房屋违约金的诉请，符合法律规定和合同约定，予以支持。德源泰公司辩称其已于2014年1月22日向修平交付涉案房屋，德源泰公司不应承担违约责任。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。2014年1月26日修平在交房通知书上签字、领取涉案房屋钥匙时直至本案庭审结束时，德源泰公司均未就涉案房屋取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》及《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋也未经相关部门验收合格。原德源泰公司2015年1月25日双方的交付行为违反了上述法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的；……”之规定，该交付行为应属无效。因此，德源泰公司的上述抗辩理由不当，不予采纳。德源泰公司至庭审结束时仍未向修平交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。综上，修平要求德源泰公司承担自2012年7月1日至2015年5月11日逾期交付房屋违约金72282.02元（345847元×2／10000／天×1045天），于法有据，予以支持。修平诉讼请求中2015年5月12日之后的违约金，因涉案房屋何时具备交付条件及实际交付时间均不确定，修平宜在上述因素确定之后另行主张。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原审法院于2015年8月18日判决：
一、青岛德源泰置业有限公司于本判决生效后十日内给付修平自2012年7月1日至2015年5月11日的逾期交房违约金72282.02元。
二、驳回修平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1694元，由修平承担87元，由青岛德源泰置业有限公司承担1607元。宣判后，上诉人德源泰公司不服，向本院提起上诉称，根据合同约定，上诉人已于2014年1月22日发出《交房通知书》通知被上诉人前来办理交房手续。2014年1月25日，被上诉人至上诉人处签署了相关交房验收材料，且上诉人已将涉案房屋钥匙交付被上诉人。涉案房屋已由被上诉人占有使用，已交付给被上诉人，不存在逾期交房的情形。上诉人不应承担逾期交房的违约责任。请求撤销原判，改判上诉人不承担责任。
被上诉人修平答辩称，双方虽于2014年1月25日签署相关的交房验收材料，但其中无合同约定的《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》，上诉人一审开庭时仍未取得该证书。《城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，未经验收或验收不合格的不得交付使用。被上诉人虽领取房屋钥匙，但未实际占有或使用。涉案房屋未验收，不具备交付条件。上诉人认为交付钥匙就已交付合格商品房，违反法律法规的强制性规定，其行为应为无效。上诉人未按期交付合格商品房给被上诉人，理应承担违约责任。本院审理查明的事实与原审判决认定事实一致。
本院认为，依照《商品房预（销）售合同》的约定，德源泰公司应在2012年6月30日之前将所属项目已取得《山东省建设工程竣工规划验收合格证》和《建设工程竣工验收备案表》的房屋交付给修平使用。2015年1月25日之前，涉案房屋尚未竣工验收合格，依法不得交付使用。修平虽于2015年1月25日领取了房屋钥匙，但不能产生交付的法律效果。原审法院认定2015年1月25日的交付行为无效，判决德源泰公司承担计算至2015年5月11日的逾期交房违约金，并无不妥。德源泰公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1647元，由上诉人青岛德源泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 杨卫东
审判员 陈晓彦
审判员 吴继辉
二〇一六年二月五日
书记员 林重霄 更多数据：