广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法良民初字第2992号原告吕润明，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4772。委托代理人欧阳杰，广东宏骏律师事务所律师。被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人张晓峰。委托代理人谢泽华，广东瑶琨律师事务所律师。委托代理人陈凯珊。
原告吕润明诉被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年11月16日受理后，依法适用简易程序于2015年12月22日、2016年1月20日两次公开开庭进行了审理。本案第一次开庭时，原告的委托代理人欧阳杰、被告的委托代理人谢泽华、陈凯珊到庭参加了诉讼。本案第二次开庭时，原告吕润明及其委托代理人欧阳杰、被告的委托代理人谢泽华、陈凯珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吕润明诉称，原、被告于2013年12月28日签订《认购书补充协议》一份，约定由原告向被告购买位于金地天玺花园3座1单元3403号房屋。上述合同签订后，原告依约陆续向被告支付了相应的购房定金、首期房款等合计144万元，但被告一直未能与原告签订正式的商品房买卖合同并认为原告违约，拒绝退还已支付的房款，原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，请法院依法判令：1.解除原、被告签订的《认购书补充协议》；2.被告向原告返还购房款144万元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3本案诉讼费由被告承担。
被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司辩称，涉案《认购书补充协议》应当继续履行，原告应当签订买卖合同，并支付房款。对案由有异议，应当是商品房买卖合同纠纷。诉讼中，原告提供的证据及被告质证意见如下：1.原告身份证、被告企业信息查询表各一份，证明原、被告诉讼主体资格。被告质证认为：真实性无异议。2.认购书补充协议原件一份，证明原、被告于2013年12月28日签订认购书补充协议，约定原告向被告预约购买位于金地天玺花园三座1单元3403号房，但双方签订的协议上存在诸多未决条件，包括付款方式、签订正式合同时间、违约责任。因此上述合同是预约合同。被告质证认为：真实性无异议。认购书补充协议第四条明确约定原告已经清楚明了知道了商品房买卖合同的内容并无异议。因此合同已经成立，商品房买卖合同的内容双方已经清楚明晰。原告完全有能力也可以签订商品房买卖合同并支付价款。第四条第三项明确约定签订合同地点及支付首期款地点是在金地天玺销售中心。被告多次通知原告，原告均拒绝来签订买卖合同，首期款也未完全支付。被告认为合同可以继续履行，并保留追究原告的违约责任。3.收款收据原件三份，证明原告签订合同后陆续向被告支付定金及购房款144万元。被告质证认为：无异议。诉讼中，被告提供的证据及原告质证意见如下：1.商品房预售许可证原件一份、商品房买卖合同（空白）一份、照片打印件八张，证明被告在售楼时已提供了正式的买卖合同，双方对合同权利义务知晓，清楚各自的义务范围。原告质证认为：对商品房预售许可证真实性无异议。对商品房买卖合同及照片有异议，该合同是空白的，该组证据不能证明原、被告就具体的商品房买卖合同达成了任何的合意。经审查，被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。对被告提供的证据1中的商品房预售许可证，原告对其真实性无异议，本院予以采信。对被告提供的商品房买卖合同（空白），系商铺买卖合同的范本，被告作为房产出售方理应提供该范本给买方，故对该证据的真实性本院予以确认。对被告提供的照片，与本案关联性不足，本院不予采信。结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：2013年12月28日，原告吕润明与被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司签订《认购书补充协议》，约定原告同意向被告认购金地天玺花园3座1单元3403号房产，优惠价格为580万元；第四条第（一）项约定，原告已在销售现场对双方即将签订的《商品房买卖合同》及其补充协议示范文本、认购须知及其法律法规规定应当向原告明示的其他文件、证书进行公示，原告在签订本协议已阅读并理解上述文件，且无任何异议，并同意按上述文件的内容进行签订。对于该《认购书补充协议》中列明的付款方式及日期、签订商品房买卖合同日期等项目均系空白。原告于2013年12月27日向被告支付定金20万元，分别于2013年12月30日、2014年5月22日向被告支付购房款60万元、64万元，合共144万元。庭审过程中，原、被告对双方一直未能签订正式《商品房买卖合同》的原因各执一词。原告称，被告未通知其过来签订正式的商品房买卖合同，拖了这么长时间，已另行置业；被告以其未交齐首期款为由拒绝与其签订正式的商品房买卖合同，且《认购书补充协议》并无对付款时间、交楼时间等事项进行约定，双方对于装修标准、付款时间等事项无法达成一致意见；原告主张一年内交楼，就装修标准给个清单、办理按揭，被告并不配合。被告则认为，原告系因涉案房产降价才不想购买；被告已电话通知原告，要求其过来签订正式的商品房买卖合同，但原告一直不过来，现在原告仍可随时过来签订正式的商品房买卖合同。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。
本院认为，原、被告之间签订的《认购书补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。从该《认购书补充协议》的内容来看，并未约定涉案商品房的交付日期、付款方式等主要内容，故《认购书补充协议》的性质应为预约合同，被告主张本案为商品房买卖合同纠纷于法无据，本院不予支持。结合双方当事人的陈述，本案的争议焦点为：1.双方未订立商品房买卖合同的原因归责于何方；2.《认购书补充协议》应否解除；3.被告应否退还定金及购房款。从双方签订《认购书补充协议》的目的来看，在于全面履行预约合同确立的原则和价款等重要条款，约定后续磋商其他条款，以期最终促成正式的商品房买卖合同的签订。因此预约合同最主要的义务就是诚信磋商的义务，这也是预约合同的本质所决定的。因此在后续磋商过程中，如果一方存在无任何理由拒绝谈判、无正当理由中断持续谈判义务、强加不合理条件进行谈判的行为的，即构成对预约合同的违约，应承担相应的违约责任。如双方是在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于自身利益的考虑无法就其他条款达成一致的，则属于不可归责于双方的原因。本案中，原告主张不可归责于双方的原因不能达成一致意见，但在本庭的一再询问下，原告均不能阐述双方在磋商过程中是如何就协商的条款存在争议，且陈述前后矛盾，故本院认定原告未能遵循诚信原则与被告继续磋商。对于未签订正式的商品房买卖合同的原因应归责于原告。对于解除合同的问题，因本案双方对解除合同并无达成协议，亦不适用约定解除的情形。但因预约合同最终需要双方合意并履行，现原告已明确拒绝签约，预约合同已不具备继续履行的条件，强制双方签订正式的商品房买卖合同已无实际意义且无法履行，为衡平双方当事人的利益，本院判定双方签订的《认购书补充协议》应于本案判决作出之日解除。对于退还定金和购房款的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条约定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中由于原告的过错导致未能订立正式的商品房买卖合同，原告主张退还定金20万元于法无据，本院不予支持，但被告应退回购房款124万元给原告，相应的利息应自合同解除之日起按银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、原告吕润明与被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司签订的《认购书补充协议》于2016年2月5日解除；
二、被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吕润明退还购房款1240000元并支付利息（从2016年2月5日起按中国人民银行同期同类贷款利息计至实际清偿之日止）；
三、驳回原告吕润明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为8880元（原告已预交），由原告吕润明负担1280元，被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司负担7600元（被告佛山市顺德区金地房地产开发有限公司应在支付上述款项时一并径付给原告吕润明，本院不另作收退）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张慧
二〇一六年二月五日
书记员 张宇第8页共8页 关注公众号“”