广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5547号
上诉人（原审原告）：广州颐高数码科技有限公司，住所地广东省广州市天河区。
法定代表人：张必勇，该公司常务副总裁。
委托代理人：吴为标、詹创庆，均为广州市颐高信息科技集团有限公司职员。
上诉人（原审被告）：李妃长，住广东省雷州市。上诉人广州颐高数码科技有限公司（以下简称：颐高数码公司）、李妃长租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第2518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：2013年8月16日，颐高数码公司（出租方、甲方）、李妃长（承租方、乙方）签订《颐高数码广场华南总店租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），约定：乙方向甲方承租位于广州市天河区xx路490号xx大厦1-5层商铺的颐高数码广场华南总店第二层第248号铺位（以下简称：涉案铺位）作为电脑类产品、服务之经营场所。租赁期限自2013年8月16日至2014年12月31日。每月租金3067元。乙方签约时支付履约保证金12000元。在租赁期限届满或本合同终止、解除后，乙方应按本合同约定将租赁店面交还甲方；未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，甲方有权随时要求乙方搬出该占用场所，在占用期间乙方需支付相当于本合同约定月租金的200%的占用费给甲方；且甲方有权依照法律程序追索租赁场所和因上述留驻行为所产生的一切损失和费用。等等。同日，广州市颐高信息科技集团有限公司（以下简称：颐高信息公司）与李妃长签订《颐高数码广场华南总店租赁合同》，约定李妃长承租位于广州市天河区xx路490号xx大厦1-5层商铺的颐高数码广场华南总店第二层第247号铺位（与涉案铺位相邻，以下简称“247铺位”）作为电脑类产品、服务之经营产所，租赁期限自2013年8月16日至2014年12月31日，每月租金3072元等。2014年3月31日，颐高数码公司向某乙长发出《解除合同通知书》，称：李妃长承租商铺至今，已累计多次违反双方签订的租赁合同中《管理公约》第七条违规处理的第1款第22项“乙方在场内拉客、干扰其它铺位正常经营、恶性竞争”，第23项“乙方人员在商场内进行斗殴、赌博、色情和封建迷信等违法活动”的规定。双方签合同前，颐高数码公司已明确提出，租赁商铺不允许有导购行为，李妃长也承诺不安排导购人员拉客，颐高数码公司是基于此基础上才与李妃长签订商铺的租赁合同。但李妃长自租赁商铺以来，已多次出现导购行为，并经颐高数码公司多次要求撤销导购行为后仍不停止。鉴于李妃长不遵守双方签合同前的承诺、租赁合同、管理公约，已构成违约，颐高数码公司决定从即日起解除双方所签订的租赁合同，没收履约保证金，请李妃长在本通知送达之日起三日内按现状交还商铺，颐高数码公司保留追索其他违约赔偿的权利。2014年4月22日，李妃长委托代理人向某甲数码公司出《律师函》，函称：李妃长承租商铺后，向某甲数码公司交纳租金、保证金等费用，对商铺进行装修后经营。在合同期限内，颐高数码公司以李妃长多次违反租管理公约第七条违规处理的的第1款第22项“乙方在场内拉客、干扰其它铺位正常经营、恶性竞争”，第23项“乙方人员在商场内进行斗殴、赌博、色情和封建迷信等违法活动”的规定为由，于2014年3月31日向某乙长发出《解除合同通知书》，随后强行将商铺的大门锁上，导致李妃长无法正常经营。李妃长依约履行合同义务，按时向某甲数码公司交纳租金、保证金，还为装修商铺花费了巨大的费用，李妃长依法经营，未出现可依约单方解除合同的情形，颐高数码公司借故单方解除租赁合同的行为违反法律及租金合同的约定，构成违约，给李妃长带来包括装修花费、营业收入、员工工资等直接或间接的损失。2014年5月13日，李妃长分别以出租方颐高数码公司、颐高信息公司单方解除合同构成违约为由，向原审法院提起诉讼［案号（2014）穗天法民四初字第1612、1613号］，起诉要求确认出租方单方解除合同违法，出租方赔偿损失及返还租赁保证金等。原审法院审理后于2015年8月6日作出一审判决，认定李妃长在履约过程中构成违约，颐高数码公司依约有权解除合同，认定双方合同在颐高数码公司2014年3月31日提出解除合同当日予以解除，上述判决最终判令驳回李妃长的诉讼请求。2014年7月9日，颐高数码公司、李妃长双方在上述（2014）穗天法民四初字第1612、1613号审理过程中办理了涉案铺位及247铺位的交接手续。颐高数码公司于2014年9月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、李妃长向某甲数码公司支付2014年4月1日至2014年7月9日期间的占用费20446.67元；2、李妃长承担本案诉讼费。在原审审理过程中，本案中颐高数码公司、李妃长确认李妃长支付涉案铺位的租金至2014年3月31日。另，李妃长称：颐高数码公司于2014年4月8日对涉案铺位停电，2014年4月16日对涉案铺位上锁。颐高数码公司则称：我方于2014年4月16日对涉案铺位停电，李妃长与颐高数码公司吵闹未果后对涉案铺位上锁自行离开；我方一直希望李妃长尽快搬离物品，所以不可能对涉案铺位加锁及扣留李妃长物品。李妃长确认其对颐高数码公司在2014年4月8日对涉案铺位停电的事实没有证据证实。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。按查明的事实，李妃长支付租金至2014年3月31日，颐高数码公司自身确认其自2014年4月16日起对涉案铺位予以停电，自该日起李妃长已无法正常使用涉案铺位，在此情况下颐高数码公司要求李妃长支付自2014年4月16日至李妃长实际交还涉案铺位之日2014年7月9日期间的占用费于法无据，该院不予支持。李妃长称颐高数码公司自2014年4月8日起对涉案铺位停电，未举证证实，该院不予采信。因系李妃长违约导致合同解除，且合同解除后李妃长未能依约及时交还铺位，故占用费应按照租金的200%计算，因此，李妃长仍须支付颐高数码公司2014年4月1日至4月15日期间涉案铺位的占用费3067元［（3067元/月÷30天×15天）×2］。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年8月19日作出如下判决：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，李妃长向广州颐高数码科技有限公司支付位于广州市天河区xx路490号xx大厦1-5层商铺的颐高数码广场华南总店第二层第248号铺位2014年4月1日至4月15日期间的占用费3067元；
二、驳回广州颐高数码科技有限公司的其它诉讼请求。案件受理费310元，由广州颐高数码科技有限公司负担260元，李妃长负担50元。判后，上诉人颐高数码公司不服原审判决，向本院提起上诉称：因李妃长违约，颐高数码公司于2014年3月31日向某乙长发送《解除合同通知书》，告知李妃长双方的租赁合同于2014年3月31日解除，并要求李妃长交还商铺。后经颐高数码公司多次当面、直接、发函沟通后，李妃长仍一直拒绝交还，并继续在商铺经营。由于李妃长一直拒绝按合同约定交还铺位，2014年4月16日，颐高数码公司迫于无奈之下，只能委托商场管理方停止对商铺供电，随后李妃长锁铺离开，仍拒绝向某甲数码公司交还商铺。直至2014年7月9日，李妃长才将物品搬出，将商铺交还给颐高数码公司。双方合同己于2014年3月31日合法解除，李妃长理应按合同约定，在合同解除后交还商铺。在2014年4月16日至2014年7月9日期间，该商铺仍一直由李妃长占用，导致颐高数码公司无法收回商铺。一审判决仅支持2014年4月1日到2014年4月15日的占用费不当。上诉请求：1、改判李妃长向某甲数码公司支付2014年4月1日至2014年7月9日期间的占用费20446．67元。2、一、二审诉讼费用由李妃长承担。李妃长答辩称：在没有解除合同前，颐高数码公司就将涉案铺位锁住，导致本人的产品没有撤离，从而造成亏损。李妃长并没有自行锁门，因为电子产品都是有时间的，所以也不可能将产品锁在商铺里面。
上诉人李妃长亦不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、原审判决认为系李妃长违约导致合同解除是明显错误的，存在事实认定不清、定性错误。l、在合同期限内，颐高数码公司欲提高租金对外出租涉案铺位便以李妃长多次违反《租赁合同》中《管理条约》为由，于2014年3月31日向某乙长发出《解除合同通知书》，单方解除合同并强行将该铺位的大门上锁，导致李妃长的设备被锁在商铺里面，无法经营，已构成根本违约。李妃长无奈诉至天河区法院，而天河区法院却在未查清案件事实的情况下作出错误判决驳回李妃长诉请，李妃长已依法提起上诉，尚未终审判决。2、双方所签订的《租赁合同》合法、有效，理应受法律保护，颐高数码公司单方解除合同没有事实与法律依据，更没有任何证据证明颐高数码公司可依约单方解除合同的情形，颐高数码公司借故单方解除《租赁合同》没有事实与法律依据，其行为不但违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定，还违反了《租赁合同》的约定，已构成违约，也给李妃长造成了直接或间接的经济损失，严重损害了李妃长的合法权益。
二、原审判决认为李妃长未能依约及时交还铺位，故占用费应按照租金的200%计算，仍须支付2014年4月1日至4月15日铺位的占用费3067元也是错误的，且缺乏证据证实。颐高数码公司自2014年4月1日起就不让李妃长继续经营，2014年4月8日对涉案铺位停水停电，未发生无故占用铺位的事实。上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回颐高数码公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由颐高数码公司负担。颐高数码公司答辩称：1、双方的租赁合同系因李妃长违约导致合同解除；2、合同解除后，李妃长拒绝将涉案商铺交还颐高数码公司的行为，致使颐高数码公司未能及时收回涉案商铺，故李妃长应按合同约定承担合同解除后至交还涉案商铺之日止的逾期占用费。3、原审法院驳回颐高数码公司2014年4月16日至2014年7月9日期间的占用费的诉求，让颐高数码公司独自承担该期间的涉案商铺空置损失对颐高数码公司不公平。
经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明：（2014）穗天法民四初字第1612号判决作出后，李妃长不服判决上诉至本院，本院作出（2015）穗中法民五终字第4904号民事判决认定李妃长在履约过程中构成违约，颐高数码公司依约有权解除合同，认定双方合同在颐高数码公司2014年3月31日提出解除合同当日予以解除，终审判决：驳回上诉，维持原判。上述终审判决于2015年11月17日发生法律效力。二审庭审中，颐高数码公司承认其于2014年4月16日对涉案商铺进行了停电，确认李妃长经营的是电子产品，停电后无法正常经营。
本院认为:本院作出的（2015）穗中法民五终字第4904号民事判决书已于2015年11月17日发生法律效力。该生效判决中已作出涉案《颐高数码广场华南总店租赁合同》因李妃长违约而解除的认定，故本院对李妃长关于颐高数码公司违约单方解除《颐高数码广场华南总店租赁合同》的上诉主张不予采纳。涉案《颐高数码广场华南总店租赁合同》中约定，“在租赁期限届满或本合同终止、解除后，乙方应按本合同约定将租赁店面交还甲方；未经甲方的书面同意继续占用租赁场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，甲方有权随时要求乙方搬出该占用场所，在占用期间乙方需支付相当于本合同约定月租金的200%的占用费给甲方……”。前述生效判决中已认定涉案《颐高数码广场华南总店租赁合同》于2014年3月31日解除，而李妃长仍占用涉案铺位，原审法院认定李妃长应自2014年4月1日起按租金标准的200%支付占用费并无不当。李妃长主张颐高数码公司自2014年4月1日起便不允许其使用涉案铺位并于2014年4月8日对涉案商铺进行断电，但未能提供充分证据予以证实，本院对此不予采信。虽然李妃长、颐高数码公司直至2014年7月9日才对涉案铺位进行了交接，但颐高数码公司承认其于2014年4月16日已对涉案商铺进行断电，在此情况下，李妃长因经营电子产品而无法正常经营，故原审法院对颐高数码公司主张的2014年4月16日至2014年7月9日期间的占用费不予支持并无不妥。原审法院判决李妃长向某甲数码公司支付2014年4月1日至4月15日期间涉案铺位的占用费3067元［（3067元/月÷30天×15天）×2］有理有据，本院予以维持。综上所述，上诉人颐高数码公司、李妃长的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费310元，由上诉人广州颐高数码科技有限公司负担260元，上诉人李妃长承担50元。本判决为终审判决。
审 判 长 万力平
审 判 员 李 静
代理
审判员 黄春成
二〇一六年二月五日
书 记 员 邹凌青黄咏欣 关注公众号“”