宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第1684号原告王春霞，女，1984年3月19日出生，汉族，宁夏吴忠市人，公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县委托代理人张成凤，男，1982年5月6日出生，汉族，宁夏吴忠市人，宁夏旺运通达物流有限公司职员，住宁夏回族自治区贺兰县原告张成凤，男，1982年5月6日出生，汉族，宁夏吴忠市人，公司职员，住宁夏回族自治区被告宁夏天都房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区开发区法定代表人龚涛，该公司董事长。委托代理人闫海滨，宁夏兴业律师事务所律师。委托代理人杨坤，男，1978年8月8日出生，回族，宁夏银川市人，宁夏天都房地产开发有限公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区原告王春霞、张成凤与被告宁夏天都房地产有限公司（以下简称天都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理。依法由
审判员林楠适用简易程序，于2015年6月30日、12月8日公开开庭进行了审理。原告张成凤并作为原告王春霞的委托代理人，被告天都公司的委托代理人闫海滨、杨坤到庭参加诉讼。本案审理中，原、被告向本院申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。
原告王春霞、张成凤诉称，原告因看到被告“家在美林中，爱在阳光里”的售楼宣传彩页后，于2013年3月30日与被告签订了一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告拟建造的位于银川市金凤区一套面积为83.88平方米的商品房。合同正本约定交房日期为2014年10月31日之前，并约定了交付房屋的条件。协议生效后，原告如约向被告首付人民币204295元，其余房款135000元以银行按揭形式支付。但是，被告屡次违反合同相关规定。首先，被告变更房屋结构、供暖方式未履行告知义务，违反了合同第十一条的约定。其次，原告于2015年1月29日收到被告于2015年1月28日发出办理收房通知，原告前往收房过程中，被告仅出示了《工程竣工验收备案表》的复印件，原告要求被告出示《工程验收备案表》原件及合同第九条、第十二条约定的《银川市新建商品房配套设施交付使用证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告均未能出示。时至今日，被告未能合法、合规的履行交房义务，也未能承担相应的违约责任，导致原告的入住权力无法实现。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求1、判令被告将现有的壁挂炉供暖恢复为集中供暖（无法恢复需赔偿原告经济损失64000元）；2、判令因被告将半封闭阳台变更为全封闭阳台产生的差价19375元由被告承担；3、判令被告承担延期交房的违约金2188元和因此产生的房屋租金5000元（1000元／月×5个月）；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、《银川市商品房买卖合同》及《补充协议》各一份（复印件），据以证明原告向被告购买涉案房屋，房屋面积83.88平方米，原、被告存在房屋买卖合同关系，约定了房屋的价款及交付时间等相关事宜；2、发票、借款凭证、个人房产抵押合同各一份（提交复印件，原件经当庭质证后退还原告），据以证明原告向被告交付房款共计339295元；3、银川市供热规划领导小组办公室文件一份（复印件），据以证明小区申请将供热方式变更为天燃气壁挂炉采暖；4、银川市规划管理局关于小区阳台封闭变更事宜的答复一份（复印件），据以证明被告擅自将半封闭阳台变更为全封闭阳台，答复明确调整后面积不变，5号楼不在变更之列；5、宁夏政风行风回复二份（复印件），据以证明原告曾通过合法途径向有关部门反映情况；6、入住通知书一份（提交复印件，原件经当庭质证后退还原告），据以证明涉案房屋面积增大，实测面积是88.67平方米，合同面积是83.88平方米；7、《房屋租赁合同》一份（提交复印件，原件经当庭质证后退还原告），据以证明原告在涉案房屋未交付期间，承租住房所产生的费用；8、家用燃气燃烧器具安全管理规则及壁挂炉的报价清单各一份（复印件），据以证明原告向被告提出的关于供暖方式的变更产生的费用的依据；9、视频资料，据以证明被告未按照合同约定私自变更阳台结构、供暖方式.被告天都公司辩称，一、我公司与王春霞、张成凤所签合同的效力。我公司与王春霞、张成凤经协商一致签订了《商品房买卖合同》及补充协议。该合同及协议为双方真实意思表示，内容不违反合同法的禁止性规定，合法有效。双方均受合同及补充协议的约束，产生纠纷或要求违约方承担相关责任也应按约定行使权利，任何一方不享有合同约定以外的权利。
二、王春霞、张成凤的诉求无事实和法律依据。1、我公司与王春霞、张成凤签订的商品房买卖合同及补充协议时未以任何形式承诺或明确供暖方式为集中供暖。小区所处位置客观上无法采用集中供暖方式，我公司按照相关主管部门的审批采取了壁挂取暖方式并不违反双方约定。王春霞、张成凤要求我公司将壁挂炉供暖恢复为集中供暖显然无法实现，要求我公司赔偿经济损失64000元无事实及法律依据。2、考虑到银川市的天气特点及小区业主的安全性及小区的整体规划，住宅的阳台采取全封闭方式更符合业主的要求。且阳台采取全封闭方式并非导致房屋面积的增加的唯一因素，也未涉及房屋结构的改变。合同对房屋面积差异处理的约定明确为以产权登记面积为准，多退少补，据实结算。3、我公司出售给王春霞、张成凤的房屋具备了交付入住条件。同时合同第十条及补充协议第二条1项对我公司如何承担延期交房的违约责任约定明确。王春霞、张成凤要求我公司承担违约金2188元及房屋租金5000元并无依据。综上，我公司未私自改变供暖方式及房屋结构，更未给王春霞、张成凤造成任何损失。王春霞、张成凤提出的各项诉求无事实及合同依据。请求贵院依法查明案件事实，驳回王春霞、张成凤诉讼请求。除上述答辩意见外，被告天都公司向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份（提交复印件，原件经当庭质证后退还被告），据以证明1、宁夏天都房地产开发有限公司与王春霞、张成凤签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效；2、合同第六条双方约定了房屋价款按产权登记面积据实结算；合同第十条及补充协议第二条第1项对出卖方承担延期交房违约责任的条件及计算方式有明确约定；合同第十一条对因规划、设计变更对双方履行合同的影响均有明确规定，并未确定阳台为半封闭模式，也未确定供暖方式为集中供暖。双方应按合同及补充协议约定行使权利，承担责任和义务；2、测量报告书一份（提交复印件，原件经当庭质证后退还被告），据以证明涉案房屋的面积为有权机构按规则依法测量，无法确定房屋面积的增加为阳台由半封闭改为全封闭所致，原告要求宁夏天都房地产开发有限公司承担面积差价无事实依据，房屋价款应按合同约定据实结算；3、银川市新建住宅配套设施交付使用证、住宅质量保证书及住宅使用说明书各一份（提交复印件，原件经当庭质证后退还被告），据以证明宁夏天都房地产开发有限公司开发建设的楼经过了相关部门审验，具备交付使用条件，可以办理入住手续；4、宁天都房司（2013）01号、银供热办发（2013）18号文件各一份（提交复印件，原件经当庭质证后退还被告），据以证明2013年1月，小区原暂定的利用吉运公司锅炉房集中供热，因该公司无法满足负荷，而周边再无其他热源可用。为此，宁夏天都房地产开发有限公司向银川市供热办提出了采取壁挂炉方式供热的申请并得到批准，并无违约行为。
经审理查明，2013年3月30日，原、被告双方签订《银川市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的银川市金凤区房屋，建筑面积为83.88平方米，单价为每平方米4045元，总金额为339295元。交房时间为2014年10月31日前，住宅交付使用条件为：（1）取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》；（2）原告付清全部房款后，被告向原告寄送特快专递或报纸公告规定的交付房屋时间届满三日后即视为交付。逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之0.5的违约金。关于面积确认及面积差异处理的合同约定为：按建筑面积计价销售，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，建筑面积以产权登记面积登记为准，房屋总价多退少补，据实结算。该商品房总价等于合同第五条约定的单价×产权登记面积。关于规划、涉及变更的合同约定为：被告应当按照规划行政主管部门批准的规划和设计方案建设商品房，不得擅自变更。但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致下列影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起30日内，将以下涉及变更内容送达
原告：（1）该商品房结构形式、户型、朝向；（2）供热和采暖方式；（3）公共配套设施建设数量、位置。原告有权在接到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复。原告在15日内未作书面答复的，视同接受变更。被告未履行告知义务或未在规定时限内通知原告的，原告有权退房。
原告不退房的，应当与被告另行签订补充协议。若原告不退房但又不能与被告在通知到达之日起十五日内签订合同补充协议的，视为原告接受变更并同意继续履行本合同。原、被告双方签订的商品房买卖合同附补充协议一份，约定原告同意被告逾期交房及延期办理产权证免责期限为90日，被告逾期交房的违约金最高限额为5000元。合同签订后，原告于2013年3月28日向被告首付房款204295元，于2013年4月18日前付商业贷款135000元。2015年3月9日，涉案房屋取得《银川市新建住宅交付使用证》。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明，2015年1月28日，被告向原告发出入住通知书，该通知书中载明经银川市房管局测绘部门测量，实测面积88.67㎡，合同面积为83.88㎡，需要补交差价19375元。以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的《银川市商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、借款凭证、个人房产抵押合同、银川市供热规划领导小组办公室、银川市规划管理局关于小区阳台封闭变更事宜的答复、阳光美林入住通知书，被告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《银川市新建住宅配套设施交付使用证》、宁天都房司（2013）01号、银供热办发（2013）18号文件等在卷为凭，予以证实。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法、有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告未按合同约定于2014年10月31日前将房屋交付原告，被告构成违约。根据合同约定，被告交付涉案房屋应取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。被告于2015年3月9日取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》，达到交付房屋条件，但在2015年1月28日向原告发出入住通知书时尚不具备交付房屋条件，故逾期交付房屋超过已90日，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定，逾期日应计算至《银川市新建住宅配套设施交付使用证》取得日2015年3月9日，即129天，被告应向原告支付逾期交房违约金2188.45元（339295元×万分之0.5×129天）。原告关于要求被告在无法恢复集中供暖情况下赔偿原告经济损失64000元的诉讼请求，因原、被告之间并未约定供暖的方式及阳台封闭的状态，故本院不予支持。原告有关要求被告承担因结构变更产生的价差19375元诉请，根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，故原告的该项主张本院不予支持。原告主张的房屋租金一项，未能提供充分证据证明该费用系因被告逾期交房产生的损失，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告宁夏天都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王春霞、张成凤支付逾期交房违约金人民币2188.45元；
二、驳回原告王春霞、张成凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2064元，由被告宁夏天都房地产开发有限公司负担564元，原告王春霞、张成凤负担1500元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判员 林楠
二〇一六年二月五日
书记员 杨培附：相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”