山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2014）威环民重字第954号原告陈永华。被告戚务富。被告威海城建集团有限公司。法定代表人杨宏勇，董事长。委托代理人林荣耀，山东钟鼎律师事务所律师。委托代理人宋书琦，山东钟鼎律师事务所律师。
原告陈永华与被告戚务富、威海城建集团有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理，于2014年10月22日作出（2014）威环民初字第954号民事判决。
被告威海城建集团有限公司不服，提起上诉，山东省威海市中级人民法院于2015年4月10日作出（2015）威民一终字第63号民事裁定，裁定撤销本院（2014）威环民初字第954号民事判决，并发回本院重审。本院于2015年5月13日立案受理，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈永华，被告戚务富，被告威海城建集团有限公司之委托代理人林荣耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈永华诉称，原位于威海市环翠区红星巷12号房屋系原产权人陈玉英转卖给原告的房屋，属原告个人所有，后经拆迁安置，回迁房屋亦应属原告所有。被告戚务富只是经办人而不是房屋的所有人，其无权在未经原告同意情况下将房屋处分给威海市木工机械厂。被告威海城建集团有限公司在知道被告戚务富并不是所有人的情况下于2006年3月28日为吕廷元出具了房屋转让合同、权属转移登记申请等过户手续，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第三十七条的禁止性规定，导致了原告的权利损失，故原告现要求被告威海城建集团有限公司、被告戚务富分别按照鉴定价格（49.4万元）的90%、10%赔偿原告位于红旗街12号楼304室房屋的损失44.46万元、4.94万元。
被告戚务富辩称，涉案房屋系原告交由其经管出租，案外人吕廷元通过其单位领导找其说情，要求其将涉案房屋转让与案外人吕廷元，被告戚务富答应后，应案外人吕廷元要求与威海市木工机械厂签订涉案协议书，且协议书载明的签订的时间并不属实，应系收房款时签订，但这仅是民间一个行为，并没有办理过户登记手续；被告戚务富与案外人吕廷元虽然向威海城建集团有限公司出具了一份保证书，但被告威海城建集团有限公司未通过原告同意即把拆迁安置房处分给了案外人吕廷元并协助其办理了涉案房屋的所有权证，侵犯了原告的合法权利。
被告戚务富与被告威海城建集团有限公司的违法侵权行为无关联性，被告威海城建集团有限公司应该对原告的财产损失进行全额赔偿。
被告威海城建集团有限公司（以下简称威海城建公司）辩称，首先，根据之前的生效判决，被告戚务富与威海市木工机械厂与吕廷元之间的转让协议是合法有效的，其是基于二者的申请协助办理房屋所有权变更登记手续并无过错；其次，原告与被告戚务富系夫妻关系，被告戚务富有一定的处置权利，即使涉案房屋不是夫妻共同财产，但是从被告戚务富办理拆迁手续至领取回迁款项至回迁完毕的整个过程均使被告有理由相信被告戚务富是有处分权利的，且原告在整个过程中并未提出异议，另外被告戚务富与吕廷元在被告处签署的保证书也明确了被告不承担任何责任，该保证书是双方的真实意思表示；第三，涉案房屋不应以委托鉴定的时点进行评估，而应以房屋转让时的时点进行评估。综上，被告并非侵权主体，没有侵害原告的任何实体权利，也没有任何处分和收益行为，被告不存在任何过错，不应当承担赔偿责任。
经审理查明，原告与被告戚务富系夫妻关系。原位于威海市环翠区红星巷12号房屋系案外人陈文玲与陈玉英所有，未办理所有权登记。1986年5月23日，经陈文玲同意，陈玉英将上述房屋以11000元的价格出售给原告，并交付，但未办理房屋产权登记手续。此后，原告将上述房屋交由被告戚务富管理并对外出租。因房屋所在地段拆迁，1990年5月21日，被告戚务富以陈文玲名义与威海市城市建设综合开发公司签订了私有房屋拆除回迁合同，约定原红星巷12号房屋回迁安置为西北区4号楼2单元304室房屋。该房屋拆迁后，被告戚务富以陈文玲名义与威海市城市建设综合开发公司办理了补偿安置结算手续，回迁的楼房由被告戚务富管理，未办理房屋所有权证。后经威海市木工机械厂职工吕廷元（系被告戚务富同学）联系介绍，被告戚务富与威海市木工机械厂签订协议书一份，载明签订时间为1990年5月21日，约定：威海市木工机械厂于1990年5月21日购买由威海平板玻璃厂戚务富经办陈文玲的西北区49号楼2单元304号房一所计66.26平方米，草棚11.51平方米，阳台一个，电视天线一个，价格共计85000元，自购买日期起，以上房屋设施均为威海市木工机械厂所有。被告戚务富主张上述协议实际签订时间为其收取房款之日即1990年8月19日，其并于当日将房屋钥匙交付威海市木工机械厂职工吕廷元，后该房屋由吕廷元居住使用。2006年3月28日，被告戚务富、吕廷元及担保人柳建丽签订保证书一份，载明现就办理威海市环翠区红旗街12号楼内304室房、地产证一事，保证如下：1、该房房权实属被告戚务富所有，情况属实。2、该房1990年上半年由戚务富卖给原木工机械厂吕廷元，以做住房之用，情况属实。3、以后因该房房权归属问题产生的一切问题皆由被告戚务富及吕廷元双方负责，与威海市城市建设综合开发公司无关。签订该保证书后交给被告威海城建公司，同日，被告威海城建公司与吕廷元签订房地产转让合同一份，协助吕廷元办理了房屋产权登记手续，次日吕廷元取得了威海市环翠区红旗街12号楼内304室房屋所有权证。原告曾于2007年4月9日诉至本院，主张涉案房屋系原告个人所有，被告威海城建公司未经原告同意将上述房屋出售给吕廷元，应属无效，要求确认被告威海城建公司与吕廷元之间的房屋买卖合同无效，经本院（2007）威环民一初字第385号及威海市中级人民法院（2008）威民一终字第165号民事判决书（均已生效），判决驳回了原告的诉讼请求。
原告仍不服，向山东省高级人民法院申诉，省高院于2009年12月24日裁定驳回其再审申请。另外，该案中确认了上述证据中所涉及的西北区4号楼2单元304室、49号2单元304室及威海市环翠区红旗街12号304室房屋均系同一处房屋。后原告又于2013年7月15日诉至本院，要求确认威海市木工机械厂与被告戚务富之间签订的房屋买卖协议无效，依法承担法律责任（无效后，相互返还因合同取得的财产，即被告戚务富返还威海市木工机械厂房款85000元，威海市木工机械厂返还原告房屋）。本院（2013）威环民初字第1585号民事判决书（现已生效）判决驳回原告的诉讼请求。另，威海市木工机械厂于2012年10月10日出具书面证明称，其购买红旗街12号楼304室房屋后转给吕廷元居住，于2006年3月决定将房屋产权归吕廷元个人所有。2014年4月25日，原告诉至本院，要求被告威海城建城建公司返还其位于红旗街12号楼304室房屋的价款36万元，被告戚务富返还4万元。在诉讼中，原告为证实上述房屋系其个人所有，对此提供1986年5月30日其与被告戚务富签订的家庭协议书及谷卉放、陈永治、丛树荣、陈桂荣等书面证言7份，收据两份、拆迁办法及书面证人证言两份，上述证据表明，陈玉英经陈文玲同意将涉案房屋处分与原告，因被告戚务富不同意购买，原告自行对外借款并与被告戚务富约定房屋归其所有。被告戚务富在另案审理中称，其将房屋出卖给威海市木工机械厂后，向原告谎称将涉案房屋出租，每年交给原告租金10000元，原告予以认可。庭审中，原告为证实涉案房屋的价值，申请鉴定，经法院委托，山东百盛房地产估价有限公司评估认为：威海市红旗街12号204室房屋价值为494000元（包含相应的土地使用权价值及储藏室价值）。被告戚务富认可该鉴定意见，被告威海城建公司认为鉴定报告的评估时点为2014年7月17日，应以被告戚务富转让给吕廷元的时间作为评估界点，且评估方式为类比评估，不具备客观性，且涉案房屋已经转让给吕廷元，被告戚务富和吕廷元均表示在确权过程中发生的纠纷由该二人负责，与其无关。本院于2014年10月22日以（2014）威环民初字第954号民事判决，判决被告戚务富和被告威海城建集团有限公司于判决生效后十日内各赔偿原告经济损失204500元。判决后，被告威海城建公司不服，向山东省威海市中级人民法院提起上诉。山东省威海市中级人民法院于2015年4月10日作出（2015）威民一终字第63号民事裁定，裁定撤销本院（2014）威环民初字第954号民事判决，并发回本院重审。本案在重审过程中，原告变更诉讼请求，要求被告威海城建集团有限公司、被告戚务富分别按照鉴定价格（49.4万元）的90%、10%赔偿原告位于红旗街12号楼304室房屋的损失44.46万元、4.94万元。再查，2011年10月26日，威海市城市建设综合开发公司名称变更为被告威海城建集团有限公司。上述事实，有协议书、私有房屋拆除回迁合同等书证、（2014）威环民初字第954号民事判决、（2015）威民一终字第63号民事裁定、证人证言及当事人庭审陈述在卷佐证。
本院认为，公民的合法财产受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本案中，双方当事人争议的第一个焦点问题是涉案房屋的权属问题。涉案房屋原属于原告亲属陈文玲及陈玉英所有（在与被告城建集团公司签订协议时，也是以陈文玲的名义进行的），后出售给原告。现被告戚务富及相关证人均认可该房屋归属于原告，且买卖协议也是以原告名义签订的，据此认定房屋归属于原告，并无不当。双方当事人争议的第二个焦点问题是被告城建集团公司是否有理由相信被告戚务富有处分权的问题。在签订拆迁协议时，被告城建集团公司即知道被告戚务富只是代理人，因而在戚务富及吕廷元要求其出具相关手续办理所有权登记时，为避免责任的承担而要求被告戚务富及吕廷元出具相关的保证书，由此可以证明其属于在知晓被告戚务富不具备处分权而应其要求违规为房屋办理转移登记后的自保行为，具有侵权的故意，且被告城建集团公司并不是被告戚务富出卖该房屋的相对人，其以其有理由相信被告戚务富有处分权来抗辩不当；至于买卖合同被确认有效，是基于购买相对人对被告戚务富与原告夫妻关系的信任，且支付了合理对价，为保证交易的安全而确认了合同的效力，并不能以此来消灭被告城建集团公司行为的违法性。综上，因为涉案房屋原属于原告个人所有的财产，被告戚务富在未征得原告同意的情况下，擅自转让涉案房屋，侵犯了原告的合法财产权益，应当对原告的财产损失予以赔偿；被告威海城建公司在协助办理房屋所有权转移登记时，明知涉案房屋不是登记在被告戚务富名下，该房屋可能属他人所有或与他人共有，在没有征得房屋所有权人同意的情况下仅凭被告戚务富和吕廷元出具的保证书就协助办理了房屋所有权转移登记，也存在过错，侵犯了原告的合法权益，应承担赔偿责任。由于原告的房屋被处分后无法收回，该房屋的价值扣除被告戚务富已向其支付的85000元，剩余部分就属于原告的财产损失。被告威海城建公司主张应以签订买卖协议时的价格确定，但因原告就涉案房屋被出售自知情时起一直在主张权利，且原告的现实损失就是该房屋的现价值即在房屋无法返还之时以重置价格确定受害人的实际损失合情合理，故原告要求以现在的市场价格赔偿其损失并无不当，按照房屋评估价格494000元，扣除被告戚务富收取并交付原告的85000元，原告受损的金额为409000元。结合二被告在涉案房产转让过程中的过错程度，本院酌定被告戚务富和被告威海城建公司的过错比例为6：4，故被告戚务富应赔偿原告损失245400元，被告威海城建公司赔偿163600元。但原告明确表示放弃对被告戚务富的赔偿请求，系其在法律规定的范围内自愿处分自己的民事权利，本院依法予以确认。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、第六十六条，《中华人民共和国侵权法》第六条第一款、第十二条之规定，
判决如下：被告戚务富、被告威海城建集团有限公司于判决生效后十日内分别赔偿原告陈永华经济损失245400元、163600元。如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，鉴定费2470元，由被告戚务富负担5862元，被告威海城建集团有限公司负担3908元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 吕俊芳
人民陪审员 周玉明
人民陪审员 祝业昌
二〇一六年二月四日
书 记 员 王磊磊 微信公众号“”