昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）呈民初字第2618号 原告（反诉被告）云南宝琨置业有限公司。机构代码证：69087007-X。 住所：昆明市呈贡区斗南街道小古城居委会办公楼。
法定代表人：何苏云，系该公司执行董事兼总经理。 委托代理人欧文杰，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人王丽媛，云南天外天律师事务所实习律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）张芳全，男，汉族，1971年11月20日出生，住浙江省金华市婺城区。 委托代理人毕云龙，云南万成律师事务所律师。特别授权代理。 原告（反诉被告）云南宝琨置业有限公司与被告（反诉原告）张芳全租赁合同纠纷一案，本院受理后，由
审判员彭俊、
代理
审判员李余余、
人民陪审员赵健昕依法组成合议庭，适用普通程序于2015年12月15日在本院公开开庭进行了第一次审理，于2016年1月27日进行了第二次审理。
原告（反诉被告）云南宝琨置业有限公司(以下简称“宝琨公司”)的委托代理人欧文杰、王丽媛，被告（反诉原告）张芳全的委托代理人毕云龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宝琨公司诉称：我公司与被告于2011年12月27日签订《展示、管护大棚租赁合同》，约定被告租赁我公司经营的云南植物王国花木展示中心场地用于展示经营。《合同》约定租赁期限为五年，租金为每亩每月36000元，并约定市场管理服务费每年3000元，垃圾清运费每年360元，租金3年后按基价每年5%递增；并约定了被告逾期缴交租金时，以应付租金千分之二按日支付逾期违约金，合同签订后，我公司如约将被告租赁之场地交付予被告。应被告要求，我公司于2012年中国昆明（泛亚）国际观赏苗木展览会开始将A-1-10、A-1-11、A-1-12号场地交付予被告使用至今。A-1-08号场地签订了书面合同，其他三个地块之后双方是达成口头租赁合同，我公司把后三块土地按照A-1-08号场地的同等条件租赁给张芳全。被告仅支付了签订合同的A-1-08号场地一年的租金，其后分文未付。我公司多次催要，被告拒不支付，已经造成了巨大经济损失。我公司现仅就A-1-08号场地，签订书面租赁合同的这一块地未付租金、违约金及物管费提起诉讼，请求依法判令：1.解除我公司与被告之间签订的《展示、管护大棚租赁合同》；2.被告立即支付A-1-08场地从2013年7月9日至2015年10月20日的租金286242元；3.被告支付违约金共计380412元（每天按照所欠租金的2‰计算）；4.被告支付市场管理服务费、生活垃圾费共计7668元；5.诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）张芳全辩称并反诉称：原告主张解除合同的诉请，我同意解除合同。租金的标准错误，计算租金的标准3.6万一亩不是每个月，合同已经说了3.6万是每年，不是每月。宝琨公司主张的违约金，我认为我不应该支付，因为宝琨公司违约在先，我们要支付租金时，宝琨公司却因为很多原因暂时不计收，后来又叫我们支付租金。此外，宝琨公司违反了对我的承诺将市场进行了市场改项，大货车道路一直未通行。其次，违约金的计算不符合法律标准，违约金过高，违约金不能超过实际损失的30%，本案中的损失就是租金的损失即利息损失，利息损失超过本金两三倍不符合常规，对于管理费费用，宝琨公司拉走我们的苗木价值11万1千元，当时公司说这个钱用来抵扣水电费和管理费，这个费用足足有余，本诉诉讼费应该由宝琨公司承担。 另外，我跟宝琨公司协议签订后，我向宝琨公司支付了租金及保证金等费用。在协议履行期间宝琨公司违反了约定以及所做的多项承诺；将整个苗木市场改项经营物流和汽配，并且无理要求我支付其他几块免租合作的场地租金。我多次与宝琨公司协商未果，最终宝琨公司强行威逼我退出在租赁场地上的经营，并强行扣押我的车辆以及不让我将租赁场地上的园林花卉、苗木搬离，非法接管并处置我经营的园林苗木。宝琨公司的上述行为，已严重地侵害了我的合法权利，为了维护自己的合法权益，故特向贵院提起诉讼，请贵院依法判令：1.解除我与宝琨公司签订的《展示、管护大棚租赁合同》，宝琨公司赔偿违约金10000元；2.本案诉讼费用由宝琨公司承担。 原告（反诉被告）宝琨公司辩称：对于张芳全提出解除合同的请求，我们在本诉中也提出了这个请求。由于张芳全违反约定，要求赔偿违约金没有依据，请驳回。由于张芳全违约导致合同无法履行，导致公司承受巨额损失，所以反诉的诉讼费由张芳全承担。 原告（反诉被告）宝琨公司针对其诉讼主张向本院提交了以下证据： 1、《云南植物王国花木展示交易中心展示、管护大棚租赁合同》，欲证明双方租赁关系以及租金交付期限违约金和解除。原、被告双方口头约定参照该合同之约定租赁A-1-10、1-1-11、A-1-12地块。 2、《云南信息报》公告、《通知》、《律师函》、《应付款明细表》，欲证明被告未按合同约定交纳租金，催告后仍不履行。 3、《土地流转经营合同书》、《县（市）区审核意见》、《昆明市呈贡区发展和改革局文件》、《昆明市呈贡区都市农庄证书》，欲证明原告有权向被告出租其使用的土地。 被告（反诉原告）张芳全质证认为：对于证据1的“三性”认可，证明目的不认可，双方没有口头约定参照将三块地按照A-1-08标准租给我。证据2中的三个报纸的《公告》，并不是针对我的公告，只是范围很广的说部分商户未履行，具体是谁没有明确，真实性、合法性认可，但是关联性证明目的不认可，不能证明我欠缴租金，也不能证明公告是针对我。《通知》的三性不认可，是宝琨公司单方面制作的通知，也没有证据证明《通知》已经给我且已经签收。《律师函》真实性、合法性认可，关联性证明目的不认可。《付款明细表》是宝琨单方面制作，三性均不认可，证明目的也不认可，我们也没有签字认可。证据3都是复印件，且是庭后提交，对于三性不予认可。
本院认为：证据1符合证据的形式要件，客观、合法、与本案有关联，但仅能够证明宝琨公司与张芳全对A-1-08号土地租赁事项达成了协议。证据2中的《公告》符合证据的形式要件，真实、客观，但不能证明宝琨公司向张芳全催缴过租金。《通知》没有明确的商户名称，且是宝琨公司单方面制作，不符合证据的形式要件，本院依法不予采信。《律师函》符合证据的形式要件，客观、合法，与本案有关联，但仅能证明宝琨公司依据自己的主张向张芳全发出了告知。《应收明细表》没有对使用场地的商户的签字确认，不符合证据的形式要件，本院依法不予采信。证据3虽是庭后提交，但是与本案案件事实有关，能够证明原告出租给被告的场地合法的出租权，本院依法予以采信。 被告（反诉原告）张芳全针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1、《商铺认定协议》、《租赁合同书》、《租金、保证金收据》、《支付租金转账凭据》，欲证明反诉原告与反诉被告于2010年9月3日签订的《商铺认定协议》，反诉原告只向反诉被告认定租用A-1-08号土地。并且双方于2011年12月27日签订了《租赁合同》，合同约定反诉原告承租了A-1-08号土地及租金，租期为5年。反诉原告向反诉被告收取了A-1-08号土地的租金及保证金。 2、《承诺书》，欲证明反诉被告未能履行承诺，已构成违约，且承诺《租赁合同书》中约定的租赁费用使用期限延长至2013年1月8日。 3、《律师函》，欲证明反诉被告违反《租赁合同》的约定，违约多收取反诉原告的租金及相关费用，反诉被告已构成违约。 4、《场地平面图》，欲证明A-1-10、1-1-11、A-1-12地块是反诉被告无偿提供给反诉原告合作使用。 5、《市场、商户共创双赢补充协议》、《照片》，欲证明反诉原告承租的A-1-08号土地属于反诉被告实施优惠活动的区域，且反诉被告承诺在活动区域内的入住率和开门率达到60％后才开始就收租金，但是现在未达到60％，市场就已经转项经营，反诉被告却收了租金，其已构成违约。 6、《证人证言》，欲证明反诉被告至今仍未履行承诺修通24小时供大货车通行的道路，及违约、侵权的事实。 7、《销货清单》，欲证明反诉被告于2014年3月18日从反诉原告的场地上拉走价值110000元的苗木用来抵作市场管理费、垃圾费等。 原告（反诉被告）宝琨公司质证认为：证据1的真实性、合法性无异议，恰能证明张芳全和公司签订了08号地块的的租赁合同后，支付了一年的租金，之后张芳全就未支付过其他租金；证据2真实性认可，延长了对反诉原告的租期，我们按照承诺书之后确定的租期。证据3真实性认可，但不认可证明目的，张芳全违约我们才发函。证据4、5三性不予认可。证据6的证人证言的证据与反诉原告有利害关系，对此不予认可。证据7没有公司签章，不予认可。
本院认为，证据1真实、客观、合法，能够证明张芳全与宝琨公司达成了A-1-08场地的租赁合同，张芳全支付了租金121232元，保证金10000元。证据2符合证据的形式要件，真实、客观、合法，能够证明A-1-08场地的租赁合同的租期延长六个月，使用至2013年1月8日。证据3与宝琨公司提供的证据2中相同，意见同上。证据4没有相关出具单位的签章证明，不符合证据的形式要件，本院依法不予采信。证据5是宝琨公司与案外人陈碧真的协议，无法查证真实性，且与本案没有关联性，本院依法不予采信。对于证据6的证人证言系张芳全的工作人员所作的，宝琨公司对此证据不予认可，且张芳全未提交其他证据予以印证，对该证据，本院依法不予采信。证据7系张芳全制作的销货清单，未载明以花木抵相关费用，对其证明目的，本院依法不予采信。 经审理，本院确认以下法律事实：2011年12月27日，出租方宝琨公司和承租方张芳全签订了《展示、管护大棚租赁合同》，约定：
一、租赁范围：宝琨公司将位于呈贡县小古城云南植物王国花木展示中心的A-1-08号土地。展示、管护大棚面积50平方米，土地使用面积2086平方米，公摊面积106.8平方米，总面积2242.8平方米，按最后交场实际测量为准。
二、租赁期限为五年，计租期自2011年1月9日至2016年1月8日止。
三、展示、管护大棚建筑及土地使用费3.6万每亩，合计121232元每年，市场管理服务费3000元每年；生活垃圾清运费360元每年。A区3年内无递增，3年后按基价每年5％递增；B、C、D区2年内无递增，2年后按基价每年5％递增。
四、展示、管护大棚租金及相关费用的支付方式：……A、B、C、D区带土地展示、管护大棚在每个租金交纳前90天交付下个交付期的展示、管护大棚租金和相关费用。
五、1.若宝琨公司违反双方约定的权利和义务条款（协议第三条）导致张芳全解除本合同，宝琨公司应向张芳全支付10000元违约金；2.如张芳全延缴租金，从迟交之日起，按每天加收所欠金额0.2％的违约金，如张芳全逾期15日未缴足租金及违约金，宝琨公司有权停止该展示、管护大棚的管理服务，如张芳全逾期30日仍未缴足租金及违约金，宝琨公司有权解除本合同，收回展示、管护大棚和土地，并保留追究张芳全违约责任。3.租赁期满后或因解除合同提前收回展示、管护大棚时，张芳全须在指定的时间撤出该展示、管护大棚，张芳全逾期不撤出的，宝琨公司有权要求张芳全按合同时的租金标准缴交占用期的租金，并有权要求张芳全按占用期内租金总额的50％向宝琨公司支付违约金，可在履约保证金中扣除。
六、本次交费使用期限为2011年1月9日至2012年7月8日，下一期交费于2012年4月8日前交纳。2012年1月2日，张芳全交纳121232元租金，宝琨公司出具了《收据》：记载：“A-1-08租金，3.6万亩/年，2011年1月9日至2012年1月8日。”1月9日，张芳全交纳A-1-08保证金10000元。2012年12月27日，宝琨公司向张芳全出具了《承诺书》，因商铺A-1-08号建盖延期，未能按时交房，同意在原合同上免租期延长六个月。本次交费使用期自2011年1月9日至2013年1月8日。1.本市场将尽快修通24小时供大货车通行道路；2.在未修通之前，协助A-1-08号商铺大货车的进出方面。
本院认为，本案的争议焦点主要有两点：一是张芳全所欠宝琨公司的租金、市场管理服务费、生活垃圾费是多少；二是宝琨公司与张芳全谁存在违约行为，违约金应支付多少？2011年12月27日，宝琨公司和张芳全签订了A-1-08地块的《展示、管护大棚租赁合同》，宝琨公司与张芳全均具有民事行为能力，合同的内容均是双方意思表示的表达，且不违反法律的规定，该合同是合法有效的。宝琨公司诉至本院要求解除该合同，张芳全提出的反诉中亦主张解除该合同，本院依法确认宝琨公司与张芳全签订的《展示、管护大棚租赁合同》在本判决生效之日起依法解除。针对第一个焦点，对于张芳全应当支付多少租金的问题，双方在合同中约定A-1-08地块本次交费的使用期限为2011年1月9日至2012年7月8日，2012年12月27日，宝琨公司向张芳全作出了承诺：“同意在原合同上免租期延长六个月，本次交费使用期自2011年1月9日至2013年1月8日。宝琨公司与张芳全在庭审中一致确认张芳全交付第一年的租金使用的期限至2013年7月8日。张芳全只交纳了一年的租金，后续未交，张芳全也在庭审中陈述其一直在使用着该场地。故，张芳全应当支付其使用土地而未支付的租金。按照其双方签订的《展示、管护大棚租赁合同》约定的：“租金每年121232元，A区3年内无递增，3年后按基价每年5％递增。”,对于宝琨公司主张的2013年7月9日-2014年7月8日应支付租金121232元，2014年7月9日-2015年7月8日应支付的租金127293元，2015年7月9日-2015年10月20日应支付的租金37717元共计286242元，符合法律的规定，本院依法予以确认。对于宝琨公司主张张芳全支付市场管理服务费、生活垃圾费的请求，张芳全辩称宝琨公司已经拉走了其价值11.1万元的苗木抵这项费用，不应支付该费用，宝琨公司认为其没有与张芳全达成用苗木抵扣该费用的合意，当时只是确认一同进行保管，且张芳全也未提交证据证明其与宝琨公司达成用苗木抵扣该费用的合意，故，对张芳全的辩称，本院不予确认。
本院认为宝琨公司于2011年1月9日将该场地交付给张芳全使用，在使用过程必然会产生这些费用，且合同中已经约定市场管理服务费3000元/年，生活垃圾清运费360元/年，故，宝琨公司主张张芳全支付A-1-08地块的市场管理服务费、生活垃圾费2013年7月9日-2014年7月8日3360元，2014年7月9日-2015年7月8日3360元，2015年7月9日-2015年10月20日948元共计7668元的请求，符合法律的规定，本院依法予以确认。针对第二个争议焦点，宝琨公司认为张芳全在第一次支付的租金使用期限届满时，未按时支付下一年的租金，且一直在使用该场地，其构成违约，应当按照租金每日2‰支付违约金。张芳全认为宝琨公司在承诺A-1-08地块入住率和开门率达到60％才收取租金，但宝琨公司未达到收租条件下就收租，且未履行承诺修通24小时大货车通行的道路，宝琨公司构成违约，宝琨公司应当支付其10000元违约金。
本院认为宝琨公司和张芳全未在其双方签订的合同中约定A-1-08地块入住率和开门率达到60％才收取租金，且张芳全也未提交证据证明其和宝琨公司对此项有约定。此外，对于张芳全主张宝琨公司未履行承诺，至今大货车通行的道路未修通，
本院认为，道路是否修通、通行，应当由相关管理部门作出认定，但张芳全未提交证据证明，综上，张芳全主张宝琨公司有违约的情形，应当支付违约金的请求，本院依法不予采信。本案中，双方约定租赁期限为五年，张芳全只支付了一年的租金，使用期限至2013年7月8日。宝琨公司与张芳全在合同中约定在2012年4月8日前交纳下一年的租金，由于宝琨公司对第一年的租金使用期限延长至2013年7月8日，对于下一年应当支付租金的时间未约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，张芳全应当在2014年7月8日前支付第二年租金，其未支付，应当承担相应的违约责任。对于张芳全辩称其向宝琨公司交纳过租金，但是宝琨公司未收，未提交证据证明，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”和第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，宝琨公司所主张芳全按照所欠租金每日2‰支付违约金共计380412元的请求，明显高于损失，且张芳全认为违约金过高，要求予以降低，本院将调整为按照张芳全所欠宝琨公司的租金286242元的30％计算违约金为85872元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零七条、一百一十四条、二百二十六条，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一百一十八条，
判决如下： 一、原告（反诉被告）云南宝琨置业有限公司与被告（反诉原告）张芳全签订的《展示、管护大棚租赁合同》在本判决生效之日起依法解除。 二、由被告（反诉原告）张芳全在判决生效后十日内向原告（反诉被告）云南宝琨置业有限公司支付租金286242元和市场管理服务费、垃圾清运费7668元共计293910元。 三、被告（反诉原告）张芳全在判决生效后十日内向原告（反诉被告）云南宝琨置业有限公司支付违约金85872元。 四、驳回原告（反诉被告）云南宝琨置业有限公司其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）张芳全的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10543元，由原告（反诉被告）云南宝琨置业有限公司承担4605元；被告（反诉原告）张芳全承担5938元。反诉案件受理费50元，被告（反诉原告）张芳全承担。 由
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。
审 判 长 彭 俊
代理
审判员 李余余
人民陪审员 赵健昕
二〇一六年二月四日
书 记 员 李文骏 来自