天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0115民初69号原告广东康景物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区经济开发区（东区）。法定代表人钟国清，总经理。委托代理人江敏贵，该公司上京和园物业服务中心副经理。委托代理人白雪全，该公司上京和园物业服务中心高级物业主任。被告任丽萍。委托代理人刘钧祥，天津德玲律师事务所律师。
原告广东康景物业服务有限公司天津分公司与被告任丽萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
代理
审判员刘宏海适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告系原告所服务的京津新城和园344A的业主，被告于2005年10月22日办理了收楼手续，并自愿签订了确认书，承诺遵守原告与天津合生珠江房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、《业主公约》及其附件《增加条款》，并约定按建筑面积172.58平方米，每月每平方米2.8元缴纳物业服务费。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的万分之五交纳滞纳金。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了一系列的物业服务工作。在原告提供服务之同时，被告从2010年1月起一直拒交物业服务费，经原告工作人员多次催要未果，故起诉要求：1、判令被告给付2010年1月至2015年9月物业服务费33340.8元；2、被告给付原告所欠金额0.05%的滞纳金17003.81元；3、被告承担本案的诉讼费。原告就其主张提交证据如下：1、《天津市前期物业管理服务合同》一份；2、临时管理规约、增加条款；3、收楼表格；4、入住合约；5、紧急联络资料登记表；6、收楼确认书；7、快递邮件详情单（庭后提交原件）。
被告辩称，原告的陈述不符合事实。其一、涉案房屋存在漏水、内外墙多处墙皮脱落、南门因墙体下垂无法打开等问题导致被告无法入住，被告多次找原告维修，均未果。其二、被告的清洁服务也是徒有虚名，涉案房屋院内仍有被剪断的铁丝网，院外有杂物杂草等。综上，原告未履行合同约定的义务，违约在先，故被告不同意原告的全部诉讼请求。被告就其主张提交证据如下：涉案房屋现状照片20张，证明涉案房屋存在漏水、内外墙墙皮脱落、南门无法打开等问题及被告负责的清洁的工作达不到合同约定的标准。诉讼中，原告称，被告的答辩及提交的照片所涉及的问题均属于业主单体专有部分存在的问题，不属于房屋共用部位、共用设施设备，即不属于原告物业管理服务事项。对此被告称涉案房屋屋顶系业主共有部分，原告对该房屋负有维修义务。诉讼中，被告虽在庭审中提出诉讼时效问题进行抗辩，但在庭审后经本院组织原、被告对原告提交的3张盖有邮戳的快递详情单（证明原告对被告所欠的物业管理服务费进行过连续催要，其请求未超过诉讼时效）进行质证后，被告表示无异议，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。
经审理查明，原告广东康景物业服务有限公司天津分公司系从事物业服务的企业。2008年12月27日，原告与天津合生珠江房地产开发有限公司（以下简称合生珠江）签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告对合生珠江开发的京津新城上京和园、上京顺园、上京桃园的别墅进行前期物业管理服务，合同期限自2009年1月1日开始至原告首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。该合同第七条约定：（一）物业管理服务费……2、竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，上京和园、上京顺园住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.8元。物业管理服务费由业主交纳。……6、交纳费用时间为每月10日前。7、物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳滞纳金。被告系天津市宝坻区京津新城上京和园三区344A别墅（建筑面积为172.58平方米）的业主，于2005年10月22日办理了收楼手续，且自愿签订了《入住合约》，该合约约定：被告完全同意和严格遵守《业主公约》的一切条文和小区的各项管理规定，保证按时向管理中心缴交所有本人承担之费用，包括但不限于预交半年管理费。《业主公约》的附件《增加条款》已对物业管理服务费的收费标准、方式及滞纳金的计算标准进行了约定。原告为被告居住的小区提供了物业服务，被告自2010年1月至2015年9月未向原告交纳物业服务费33340.8元。期间经原告多次向被告催收拖欠的物业费，并通过书面形式通知被告交纳均未果，原告呈讼。上述事实有原告的委托代理人、被告当庭陈述、质证笔录及原、被告提交的证据予以证实。
本院认为，天津合生珠江房地产开发有限公司与原告签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告为其开发的京津新城上京和园、顺园、桃园别墅提供物业服务。根据法律规定，被告作为上京和园业主应受该合同约束，且自愿签订了《入住合约》、《业主公约》的附件《增加条款》，上述文件对物业管理服务费的收费标准、方式及滞纳金的计算标准进行了约定，故，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告实际为上京和园提供了物业服务，应享有向被告收取物业服务费用的权利，被告作为上京和园业主负有按合同约定交纳物业服务费的义务。鉴于原告未就其已全面履行服务义务提供充足的证据，同时结合小区的实际情况，本院对原告主张的违约金不予支持，且物业费酌情予以核减，对原告要求被告支付全额物业服务费的请求不予全部支持。诉讼中，被告主张的房屋存在漏水、内外墙墙皮脱落及南门无法打开等问题，因该问题与本案不是同一法律关系，可另行解决，故被告以此拒付物业费的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下：
一、被告任丽萍于判决生效后十日内给付原告广东康景物业服务有限公司天津分公司2010年1月至2015年9月期间的物业服务费的95%，计人民币31673.76元。
二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1058元，已减半收取529元（原告预交），由原告负担27元，被告任丽萍负担502元，交纳时间同上。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（上诉人应按《诉讼费用交纳办法》之规定向天津市第一中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将相应票据提交本院）
代理
审判员 刘宏海
二〇一六年二月四日
书 记 员 张 博附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 关注微信公众号“”