山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第1183号
上诉人（原审被告）：王海燕，无固定职业。
委托代理人：周鑫，山东广耀律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：邢媛媛，无固定职业。
委托代理人：徐卫，山东君辰律师事务所律师。
委托代理人：王旭，山东君辰律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：李宁，无固定职业。
委托代理人：王旭枫，烟台福山福新法律服务所法律工作者。
原审
第三人：烟台昊宏房产经纪有限公司。住所地：烟台市福山区汇福街***号。
法定代表人：王雪刚，总经理。
委托代理人：郝永学。该公司职工。
上诉人王海燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2014）芝民一初字第342号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人周鑫，被上诉人邢媛媛及其委托代理人王旭，被上诉人李宁及其委托代理人王旭枫，原审第三人烟台昊宏房产经纪有限公司的委托代理人郝永学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告和被告李宁原系夫妻，二人于2010年1月11日登记结婚。2013年3月28日，被告李宁具状将原告诉至莱阳市人民法院，请求判令二人离婚，并依法分割共同财产。2013年6月17日，莱阳市人民法院作出了（2013）莱阳城民初字第239号民事调解书，载明原告与被告李宁的现住址地为烟台市芝罘区香槟小镇19号楼2单元301室；并确认原告与被告李宁离婚，同时确认坐落于烟台市芝罘区香槟小城（镇）19号楼2单元301室的房屋归原告所有，原告一次性向被告李宁支付房屋差价现金140000元，该房屋贷款由原告负责偿还。上述民事调解书发生法律效力的当日即2013年6月17日，原告向被告李宁支付了上述涉案房屋的差价款140000元，被告李宁向原告出具了收条。被告李宁未履行（2013）莱阳城民初字第239号民事调解书载明的全部义务，原告遂向莱阳市人民法院申请强制执行，莱阳市人民法院立（2014）莱阳执字第762号案。2013年12月9日，坐落于烟台市芝罘区坤宇北街香槟小城19号楼2单元5号的房屋登记在被告李宁名下，编号为烟房权证芝字第××号的房屋所有权证书中载明：房屋所有权人李宁，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为84.90平方米。2014年4月25日，被告王海燕在未查看涉案房屋现场状况的情况下，与被告李宁及第三人签订了《房屋买卖合同》，约定：被告李宁将坐落于烟台市芝罘区坤宇北街香槟小城19号楼2单元5号、建筑面积84.90平方米的房屋（产权证号：烟房权证芝字第××号）以400000元的价格出卖给被告王海燕，其中该套房屋的固定装修作为随房附赠品；被告王海燕对所购房屋现状及产权、房产证、土地证均已现场校验，知晓该房房产、土地用途，且到房管局、土地局进行了解并知晓房产过户流程及土地证过户流程，现自愿接受；在洽谈、签订本合同的过程中，第三人代被告李宁收取被告王海燕支付的定金27000元；被告王海燕应于2014年5月4日前将购房全款转交于第三人，待房屋产权过户手续办理完毕后，第三人将购房全款（扣除房屋交接押金或其他押金及相关费用）转交给被告李宁；被告李宁于产权证过户后90日内向被告王海燕腾交房屋及附属设施，并交清腾房日前房屋所产生的水、电、煤气、暖气、闭路、物业等一切费用，在被告王海燕认可该房无任何欠费及其他纠纷后由第三人将余款付给被告李宁。上述三方《房屋买卖合同》签订后的当日，被告王海燕向被告李宁所有的账户内汇入款项27000元；中国工商银行在出具的《电子银行回单》中载明款项用途为“还款”。2014年5月3日，第三人向被告王海燕出具了收款收据，载明已收取了被告王海燕以现金方式支付的涉案房屋购房全款（扣除定金）373000元。留存在烟台市房产交易中心档案馆、被告李宁与被告王海燕签订的未载明日期的《房屋买卖合同》中约定：被告李宁自愿将坐落于烟台市芝罘区坤宇北街香槟小城19号楼2单元5号的房屋以250000元的价格出卖给被告王海燕，被告王海燕于2014年5月8日一次性付清全款，被告李宁于同日将上述房屋交付给被告王海燕，双方于2014年5月9日前携带有关材料共同到房屋登记机构申请办理过户手续。2014年5月12日，坐落于烟台市芝罘区坤宇北街香槟小城19号楼2单元5号的房屋所有权自被告李宁转移登记至被告王海燕名下（产权证书编号：烟房权证芝字第××号）。为证明其诉讼主张，原告另提供了莱阳市人民法院调取自烟台房产交易中心档案馆的、针对涉案房屋被告李宁与王海燕签订的房屋买卖合同及房屋（转移登记）登记申请表复印件各一份，载明的涉案房屋成交价格为250000元。原告以上述证据证明被告李宁擅自处分涉案房屋，且交易价格明显低于市场价格，被告王海燕不属于善意取得。被告李宁对该房屋买卖合同落款处“李宁”签字及手印的真实性提出异议，并申请司法鉴定，但在本院限定的期限内未配合调取鉴定检材原件，后表示放弃鉴定申请。被告王海燕对上述材料的真实性没有异议，但表示该份房屋买卖合同只是备案合同，双方实际履行的是2014年4月25日三方签订的《房屋买卖合同》。为证明其购买涉案房屋的价格符合市场行情，被告王海燕另提供了2014年5月6日，烟台市地税局向被告王海燕开具的《销售不动产统一发票（代开）》发票联及《税收完税凭证》各一份，载明：付款方为被告王海燕，收款方为被告李宁，销售的不动产楼牌号为芝罘区坤宇北街香槟小城19－2－5号，建筑面积84.90平方米，单价4498.20元／平方米，金额381894元，计税金额为25205.22元。被告李宁对上述证据的真实性没有异议。原告对上述证据的真实性没有异议，但对被告王海燕所要证明的事实有异议，认为税务发票中载明的房屋价值明显低于市场价值。针对所购买的涉案房屋，被告王海燕未曾进入涉案房屋查看现状的原因。被告王海燕解释，被告李宁曾在房屋买卖之前（具体时间记不清）带被告王海燕及第三人的工作人员到涉案房屋进行实地看房，到了涉案房屋门口以忘带钥匙为由未能看成；之后被告王海燕多次与被告李宁交涉要求看房，被告李宁一直找借口推诿。第三人则在本院所做的调查笔录中述称，2014年4月份，在三方签订涉案的房屋买卖合同之前，三方商定一起去看房，到了该套房屋楼下的单元门了，被告李宁告知其没有带钥匙，又因被告王海燕刚分娩，不宜在外太久，故房屋没有看成。此后第三人又联系买卖双方去看房，因双方的时间老凑不到一起，在被告李宁承诺保证配合办证的情况下，被告王海燕就同意签合同，再没有去看房屋。诉讼中，原告申请对涉案坐落于烟台市芝罘区坤宇北街香槟小城19号楼2单元5号房屋在2014年4月25日（不含装修）的市场价值进行司法鉴定，并预缴了鉴定费用6000元。烟台天平价格评估事务所有限公司接受本院委托，于2015年1月7日作出了烟平价估字（2014）第YTTPZFQFY2014122322－8号《价格评估报告书》，评定涉案房屋在2014年4月25日的市场价格为660777元。被告王海燕对上述评估报告书提出异议，认为该评估报告与本案无关联性，评估结论不具有全面性、完整性及规范性，且鉴定人员未按照房地产估价规范的规定到实地查看，违反估价程序。烟台天平价格评估事务所有限公司针对被告王海燕的异议进行了书面回复，表示依据《山东省价格鉴证操作规范》的规定，该评估公司针对委托事项进行了现场勘查、外围调查、实地摸底，搜集的相关资料不能也无需通知相关当事人，故不存在违反鉴定程序的问题；并出具了房屋最终评定价值的具体计算方法及成交实例，评估结论有据可查；至于报告文本格式是按照《山东省价格鉴证操作规范》的规定执行的，格式的不同并不意味着存在不全面性、不完整性、不规范性的问题。被告王海燕虽申请鉴定人出庭接受询问，后又撤回了该项申请。针对涉案房屋后续的房屋所有权转移登记情况，经本院释明，原告明确坚持上述诉讼请求。另，原告申请追加第三人参加诉讼，本院依法予以允准。庭审中，原告与被告李宁一致认可自2011年5月至今，原告一直在涉案房屋内居住。2014年5月30日，莱阳市人民法院作出了（2014）莱阳执字第762－1号执行裁定书，裁定查封了坐落于烟台市芝罘区香槟小城19号楼2单元5号的房屋。本院所确认的上述事实，有（2013）莱阳城民初字第239号民事调解书、收条、房屋所有权证书、《房屋买卖合同》、《电子银行回单》、收据、房管部门备案的房屋买卖合同及房屋（转移登记）登记申请表复印件、（2014）莱阳执字第762－1号执行裁定书及送达回证、《价格评估报告书》及回复意见、情况说明、调查笔录、身份证明等为证，还有原告及被告的陈述笔录在案为凭；上述证据，均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。原审认为，（一）经莱阳市人民法院生效的（2013）莱阳城民初字第239号民事调解书确认，涉案坐落于烟台市芝罘区香槟小城19号楼2单元5号的房屋属于原告所有，原告亦履行了向被告李宁支付差价款140000元的义务，被告李宁无权再对涉案房屋进行处分的证据充分。而被告李宁针对出卖涉案房屋事宜在2014年4月25日与被告王海燕及第三人签订了《房屋买卖合同》，又与被告王海燕在房产管理部门签订了登记备案的《房屋买卖合同》，且协助被告王海燕办理了涉案房屋产权转移登记手续的事实清楚，明显存在过错。（二）本案双方当事人争议的焦点在于，被告王海燕购买涉案房屋的行为是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得要件。首先，两被告及第三人均认可三方在买卖涉案房屋的整个交易过程中，被告王海燕未到涉案房屋内查看过房屋现状，这与常理不符；而针对未到涉案房屋内查看现状的原因，被告李宁、王海燕及第三人的陈述亦不一致；其次，经司法鉴定机构确认，涉案房屋在2014年4月25日三方《房屋买卖合同》签订时的市场价格为660777元，而被告王海燕购买涉案房屋的交易价格为400000元，低于市场价格39.46%，属于明显过低。被告王海燕以房产交易发票中载明的售房款金额仅为381897.18元，以及司法鉴定结论缺乏依据等、不具备证明效力为由主张涉案房屋转让价格合理，理由不当，本院依法不予采信。综上，虽然涉案房屋已办理了所有权转移登记手续，但被告王海燕购买涉案房屋的行为不符合善意取得的要件。现原告请求确认两被告及第三人针对坐落于烟台市芝罘区香槟小城19号楼2单元5号房屋在2014年4月25日签订的《房屋买卖合同》及两被告签订的、在烟台市房产交易中心存档的《房屋买卖合同》均无效的主张，于法有据，本院予以支持。被告王海燕对其购买涉案房屋的行为属于善意取得的抗辩，证据不足，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决：确认被告李宁和被告王海燕、第三人烟台昊宏房产经纪有限公司于2014年4月25日针对坐落于烟台市芝罘区香槟小城19号楼2单元5号房屋签订的《房屋买卖合同》及被告李宁和被告王海燕针对坐落于烟台市芝罘区香槟小城19号楼2单元5号房屋签订的、留存在烟台市房产交易中心档案馆的《房屋买卖合同》无效。一审案件受理费5800元及鉴定费用6600元，由被告李宁负担11400元，被告王海燕负担1000元。宣判后，上诉人不服提起上诉称，原审认定事实不清，适用法律错误，上诉人属于善意第三人，上诉人与被上诉人李宁签订的房屋买卖合同应认定有效；原审程序违法，原审于法庭辩论终结后追加第三人属程序违法，原审判令上诉人承担1000元诉讼费错误。请求二审法院撤销原判决，发回原审法院重审。
被上诉人辩称，原审判决正确，要求维持原判。本院审理查明的案件事实同原审。
本院认为，依据民事诉讼法律的规定，当事人对自己提出的诉讼请求或反驳对方诉讼请求所依据的事实负有提供证据予以证明的法定义务，举证不能或不充分的，应当依法承担不利的法律后果。本案上诉人虽然在二审期间提出了自己的上诉主张，认为一审法院所作判决认定事实错误，上诉人属于善意第三人，上诉人与被上诉人李宁签订的房屋买卖合同应认定有效，但对此却提供不出确实充分的证据予以佐证，也无证据反驳或推翻原审法院对有关事实的认定及处理。原审依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，认定上诉人不够成善意取得正确，被上诉人李宁作为无权处分人与上诉人订立的《房屋买卖合同》在所有权人拒绝追认的情况下应当认定无效。原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉主张均不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人王海燕负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王云龙
审 判 员 樊 勇
代理
审判员 李 安
二〇一六年二月四日
书 记 员 辛婷婷 微信公众号“”