上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终792号上诉人（原审原告）童振源，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人童立毅，XX年XX月XX日生。被上诉人（原审被告）童安翔，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市松江区XX村XX幢XX号XX室。
上诉人童振源因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三(民)初字第3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人童振源的委托代理人童立毅、被上诉人童安翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，童振源为上海市松江区XXX村XX号XXX室房屋的原所有权人。2013年11月26日，童振源、童安翔签订《上海市房地产买卖合同》，载明童振源将上海市松江区XX村XX幢XX号XX室房屋出售给童安翔，房屋面积51.13平方米，房屋总价505,600元（人民币，下同），双方在2013年12月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同并未约定房屋交付时间、逾期支付房款的违约责任。该合同附件三中载明“今收到房款505,600元，童振源，2013年11月26日”。合同签订当日，童振源、童安翔申请办理产权变更手续。2013年12月6日，童安翔登记为系争房屋的所有权人。现系争房屋由童振源居住。审理中，原审法院要求童振源、童安翔到庭就系争房屋交易过程进行陈述。就房屋出卖的缘由，童振源陈述其妻子于2005年过世，有两个儿子。2011年大儿子（即童安翔）来照顾他，和童振源一起住。童安翔提出房屋遗产税问题，要童振源生前将房屋处理掉。童振源同意将系争房屋低价出售给童安翔。系争房屋在出卖时的价格约为700,000元至800,000元，其便宜以500,000元价格卖给童安翔。该钱款其准备将250,000元给小儿子，剩余钱款用于自己大病需要，如没有大的状况就算了。童安翔则称系争房屋为童振源赠与给他，当时询问了交易中心如何办理，考虑到税以及赠与公证问题，故采取了房屋买卖的方式。原审法院询问童振源房款如何商定的，童振源称商谈了505,600元。原审法院询问童振源为何会有零头。童振源回复说是交易中心让童振源签字因此童振源就签字了，为什么有零头其不清楚。就房款问题，童安翔陈述为交易中心审核的最低价格。原审法院询问童振源如果505,600元为交易中心核定价格，那双方真实交易价格为多少。童振源称为555,600元。鉴于庭审中童振源陈述了多个交易价格，原审法院再次询问童振源同童安翔商定的交易金额。童振源称一开始没有谈好具体金额，审税后说是505,600元，于是童振源说其中250,000元给小儿子，剩余250,000余元看病用。原审法院询问童振源为何在合同中写明收到房款，童振源说应交易中心要求写的。童安翔认可收款确认系应交易中心要求书写。就房款支付问题，童振源称童安翔说有了就给他，在2015年4月其小儿子回国前并未向童安翔催讨房款，后小儿子提出房屋系卖给童安翔应当要求支付房款。就童安翔的经济状况，童振源称童安翔开始是在夜市卖香烟的，之后在冠生园食品厂工作。2011年照顾童振源之后没有工作，搬来之前3、4年也没有工作。现童安翔和其妻子退休工资合计达6,000多元。童安翔称其于2005年开始失业，之后做保安，到2010年左右休息了几个月到松江领失业金，直到2015年11月开始领取养老金。就房屋交付问题，童安翔陈述认可童振源在系争房屋内的居住权。原审审理中，童振源要求法院判令童安翔支付童振源房款505,600元。童安翔则不同意童振源的上述诉讼请求。原审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现童振源依据房屋买卖合同主张505,600元的购房款，童安翔认为双方签订的是买卖合同但实为赠与关系，无需实际支付房款，故本案争议焦点为童振源、童安翔之间关于系争房屋的法律关系是买卖合同关系还是赠与合同关系。认定合同关系应当从合同的签订及履行过程综合分析判断。在房屋买卖过程中，对于买受人而言最重要的是房屋交付，对于出卖人而言最重要的是房屋价格和付款方式。以下围绕买卖合同主要条款及双方履约过程进行分析：首先，就系争房屋交付问题：房屋买卖合同未约定房屋的交付时间，系争房屋至今由童振源居住。一般而言即使低价出售，童安翔也要支付大量的房款，双方对于房屋交付问题也会进行约定；其次，就房屋价款问题：庭审中，双方确认房屋买卖合同约定的505,600元房款价格为交易中心核定的价格，同时童振源明确其在到交易中心签订合同前并未同童安翔明确谈好交易价格，尽管童振源、童安翔为父子关系，但在签订房屋买卖合同前共同协商真实的交易价格是基本要求；再次，就房款支付问题：合同中未约定房款支付方式，在双方交易后一年多的时间童振源从未向童安翔催讨过房款；最后，童振源作为童安翔的父亲，对于童安翔是否具有履约能力应当有一定的判断。然而童安翔长期处于失业状态，作为出卖方也会充分考虑买受人的支付能力。综上，原审认定双方之间就系争房屋存在赠与合同关系，童振源要求童安翔支付房款，于法无据，原审法院不予支持。原审法院审理后于
二○一五年十一月二十六日作出判决：驳回童振源的诉讼请求。案件受理费8,856元，减半收取4,428元，由童振源负担。原审判决后，童振源不服，向本院提起上诉称：1、系争房屋所涉法律关系为买卖关系，而非赠与。一是系争房屋为上诉人的唯一住房，赠与被上诉人于理无据。二是上诉人妻子的遗愿是系争房屋的继承人为次子童立毅，赠与被上诉人于情不合。2、被上诉人声称赠与系因为其常年照顾上诉人，但事实却是截然相反。3、原审法院的论证分析存在逻辑错误。首先，缺乏经济能力绝不是被上诉人可以不履行买卖合同之给付义务的正当借口和合理理由，原审不能据此判断是买卖还是赠与。其次，上诉人尚未主张自己的权利不能推断出上诉人已经放弃自己的权利。4、原审法院忽视了本案的客观事实。首先，系争房屋过户前双方约定上诉人享有继续居住的权利直至去世，故双方就房屋的过户时间未作约定。其次，双方存在父子血缘关系，且上诉人考虑到被上诉人经济条件有限，故双方一直未谈好交易价格，后在交易时以市场最低价505,600成交，而系争房屋市值高达100万元。再者，考虑到上诉人的次子尚在澳大利亚，且系争房屋价款主要是留给次子，故双方约定待上诉人次子回国时再行结算房款，故双方没有约定付款时间。综上，上诉人要求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。
被上诉人童安翔辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人就系争房屋存在买卖关系还是赠与关系。上诉人主张双方签订了房屋买卖合同故应为买卖关系。被上诉人则主张其一直照顾上诉人且要为上诉人养老送终，故上诉人主动赠与其系争房屋。对此，
本院认为，上诉人与被上诉人虽通过签订房屋买卖合同的方式办理了系争房屋的过户手续，但根据查明的事实以及当事人的庭审陈述，无论是从双方买卖合同的具体约定，还是从双方当事人的实际履行情况，即便是考虑到双方存在父子关系的特殊因素，认定双方之间为买卖关系亦与常理不符。同时结合被上诉人的实际支付能力，且上诉人对于被上诉人的经济状况也是了解的事实，
本院认为，双方签订买卖合同的目的在于便于办理系争房屋的过户手续，原审认定双方之间的真实关系为房屋赠与，并无不当。本院须指出的是，被上诉人在庭审中曾陈述上诉人赠与房屋系因其要承担赡养上诉人的义务，故
本院认为上诉人的赠与行为应系附义务的赠与，况且基于身份关系，被上诉人对于上诉人亦负有赡养义务。由此，被上诉人应当积极履行赡养上诉人的义务，若其怠于履行相应的义务，则无论是根据双方约定还是法律规定，上诉人均有权行使相应的撤销权利，以维护自己的合法权益。综上所述，原审法院根据本案查明的事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,856元，由上诉人童振源负担。本判决为终审判决。
审 判 长 顾 依
代理
审判员 蒋庆琨
代理
审判员 娄 永
二〇一六年二月四日
书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：