浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙甬民二二终字第833号
上诉人（原审第三人）：柴梦林。
委托代理人：潘贤荣。
委托代理人：赵勇。
被
上诉人（原审原告）：宁波丰盛富汇投资有限公司。
法定代表人：王思祜。
委托代理人：鲍明伟。
委托代理人：陈亚纳。
被
上诉人（原审被告）：沈宏伟。
委托代理人：应雪松。
上诉人柴梦林因与被上诉人宁波丰盛富汇投资有限公司（以下简称丰盛公司）、沈宏伟房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2015年10月20日作出的（2015）甬海民初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理认定：位于宁波市海曙区江厦街3号〈1-1〉-〈1-4〉〈1-5〉〈2-1〉-〈2-5〉〈3-1〉-〈3-6〉〈4-1〉-〈4-4〉建筑面积444.41平方米的房屋登记所有权人为被告。该房屋由被告出面于2001年9月26日通过委托拍卖竞拍取得。在竞拍之前，被告与第三人于2001年7月28日订立《共同购置房产协议》一份，约定：双方各出资二分之一，决定共同购买将由该院委托拍卖的位于宁波市海曙区江厦街3号444.41平方米房产；购房手续费用各人承担二分之一；领取房屋产权共有证；等等。被告与第三人为购买该房屋共同出资1008970.74元。2002年，被告办理了涉案房屋的产权登记，产权登记在其一人名下，但房产证、土地证一直由第三人保管。2013年，原告意向收购涉案房屋所在地块，被告及第三人曾参与过政府部门组织召开的业主会议，商谈收购事宜，但原告与第三人未曾同时参加过会议。2014年3月，原告派员开始与被告商谈涉案房屋出售事宜，被告向原告提供了涉案房屋的房产证复印件，后双方以7000000元的出售价谈妥。由于当时原告尚处于筹建期，其以法定代表人王思祜的名义向被告支付了购房定金1200000元。2014年7月18日，原告注册成立。2014年8月1日，原、被告就涉案房屋签订《房屋买卖协议》一份，约定房屋买卖价格为7000000元，余款5800000元应在2014年10月30日前付清；房款付清后，被告应根据原告需要，在两个月内协助原告办妥房产过户手续；被告保证合法拥有转让房产的产权，并可以依法转让房产，未与任何第三方有任何权利上的纷争。协议签订后，原告于2014年10月20日、10月24日付清了余款5800000元。2014年10月15日，第三人曾向该院提起诉讼，请求确认其与被告各享有涉案房屋二分之一的产权，该院经过审理，于2014年12月8日判决确认柴梦林享有涉案房屋二分之一的产权。后被告沈宏伟不服该判决，提起上诉，宁波市中级人民法院于2015年3月17日判决驳回上诉，维持原判。审理中，原告向该院申请对涉案房屋于2014年8月1日时的市场价值进行评估。经该院委托，慈溪市恒欣房地产评估有限公司出具的估价报告显示涉案房屋于2014年8月1日的市场价值为3122000元。原告并支付了评估费8791元。原审原告丰盛公司于2015年2月5日诉至原审法院，请求判令：1.确认原审原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.原审被告继续履行协议，协助原审原告办理相关过户手续。原审法院审理认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，涉案房产登记在被告名下，原告在与有关部门商谈涉案房产所在地块收购过程中，从未与第三人共同参加过有关会议，故原告有理由相信被告对涉案房屋享有处分权，原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效。虽然事后第三人表示不同意出卖该房屋，但并不影响原、被告签订的《房屋买卖协议》的效力，故对第三人请求确认该协议无效的主张，不予支持。被告与第三人虽协议约定对涉案房屋享有共有权，但第三人提起确权诉讼系在原、被告签订《房屋买卖协议》之后，现有证据不能显示原告对被告与第三人共有涉案房屋产权情况知情，原告又以远高出市场价的价格购得涉案房屋，并已支付了全部购房款，故原、被告也不存在恶意串通，原告属善意第三人，其要求继续履行协议，由被告协助办理过户手续，应予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：
一、确认原告宁波丰盛富汇投资有限公司与被告沈宏伟于2014年8月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效；
二、被告沈宏伟于判决生效后十五日内协助原告宁波丰盛富汇投资有限公司办理位于宁波市海曙区江厦街3号〈1-1〉-〈1-4〉〈1-5〉〈2-1〉-〈2-5〉〈3-1〉-〈3-6〉〈4-1〉-〈4-4〉房屋的产权过户手续；
三、驳回第三人柴梦林的诉讼请求。案件受理费120元，由被告沈宏伟负担80元，第三人柴梦林负担40元，评估费8791元，由被告沈宏伟负担。宣判后，原审第三人柴梦林不服，上诉至本院，称：被上诉人丰盛公司并非善意第三人。购房过程中，丰盛公司在尚未看到涉案房屋土地证、房产证原件的情况下，先后分两次将全部购房款支付给被上诉人沈宏伟，显然不合常理，也不符合正常的交易习惯。退一步讲，即使丰盛公司为善意第三人，根据物权法第一百零六条的规定，也因涉案房屋尚未办理过户手续而不能认定为善意取得。再退一步讲，即使涉案《房屋买卖协议》有效，上诉人未明确追认，沈宏伟无处分权，其处分行为也不发生物权变动的效果。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人丰盛公司答辩称：本公司有意向开发涉案房屋所占地块，当时海曙区政府也是支持的，在政府推动下，双方达成了买卖协议。购房前，本公司去宁波市房地产交易中心查询，涉案房屋无抵押，涉案房屋评估价为3122000元，成交价为7000000元，本公司和被上诉人沈宏伟也不存在私下交易和恶意串通，本公司之所以愿意以远高于市场价的价格购买涉案房屋，主要是看中了涉案地块的开发价值。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人沈宏伟答辩称：涉案房产原系从海曙区人民法院拍卖所得，沈宏伟和柴梦林各拥有百分之五十产权。在被上诉人丰盛公司有购买意向之前，本人和上诉人曾商量想以3500000元卖出去，但无人购买，和被上诉人丰盛公司之间达成的交易价格远高于本人和上诉人商定的3500000元，对此上诉人也知情。当时本人签订协议的时候，主观上认为上诉人肯定会同意，所以没有征求上诉人的意见就签订了协议。请求二审法院驳回上诉，维持原判。在二审期间，各方当事人均未提供新的证据。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：被上诉人沈宏伟与被上诉人丰盛公司签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。现上诉人请求确认上述《房屋买卖协议》无效，于法无据，本院不予支持。至于上诉人称被上诉人沈宏伟属无权处分，系其双方之间的纠纷，不具有对抗被上诉人丰盛公司的效力。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40元，由上诉人柴梦林负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄永森
审 判 员 朱亚君
审 判 员 赵保法
二〇一六年二月四日代
书记员 桂红艳 搜索“”