济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）天民一初字第125号 原告（反诉被告）孙福松，男，1989年6月1日出生，汉族，住济南市天桥区。 委托代理人王立歧，山东舜翔律师事务所律师。 委托代理人张旭，山东舜翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）山东泉利置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人周利平，总经理。 委托代理人所晓雁，山东康桥律师事务所律师。 委托代理人曹秋云，女，1988年12月4日出生，汉族，住济南市。 原告（反诉被告）孙福松与被告（反诉原告）山东泉利置业有限公司（以下简称泉利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）孙福松及其委托代理人王立歧、张旭，被告（反诉原告）泉利公司的委托代理人所晓雁、曹秋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙福松诉称：2012年12月6日，原、被告签订《泉利·重汽配件城定制建设协议》一份，约定原告购买被告开发建设的泉利·重汽配件城南区x号楼x室房屋，原告向被告支付了房款，并约定于2013年12月31日前交付房屋。协议签订后，被告违反协议约定未按照约定时间交付房屋，根据协议约定，被告逾期超过60日未交付的，自次日起应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金，并继续履行合同。孙福松经与泉利公司协商未果，遂诉至法院，请求法院依法判令：1、被告泉利公司支付逾期交房违约金（以首付款150904元为基数，自2014年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）；2、被告泉利公司支付公证费850元。 被告泉利公司辩称：2012年12月6日，原、被告签订了《泉利·重汽配件城定制建设协议》，定制位于泉利·重汽配件城南区x号楼x室房屋。2015年2月6日，双方又就同一房屋签订了《济南市商品房买卖合同》，房屋总价款315693元。根据房屋买卖合同约定，被告应在2015年3月6日前将符合交付条件的房屋交付原告。原告应在该合同签订30日内付清全部房款，原定制协议在该合同生效同时失效。2014年10月1日，原告在无法交清全部购房款的情况下，向被告申请提前收房使用房屋，被告考虑到原告的实际情况，出于照顾原告，将房屋提前交付给原告，但原告至今未付清全部房款。综上所述，原告起诉所依据的《泉利·重汽配件城定制建设协议》已被后签订的《济南市商品房买卖合同》所取代，原、被告的权利义务应按《济南市商品房买卖合同》的约定履行。被告已完全履行了合同义务，原告违反合同约定，迟迟不履行付款义务，已经构成违约，应当承担相应违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告泉利公司诉称：2012年12月6日，反诉原告与反诉被告签订了定制协议，定制位于泉利·重汽配件城南区x号楼x室房屋，房屋总价为315693元。2015年2月6日，双方又就同一房屋签订了《济南市商品房买卖合同》。根据买卖合同的约定反诉被告未按合同约定及时、足额支付全部价款，反诉原告有权追究其逾期付款责任和利息。按照双方签订的定制协议及买卖合同，反诉被告应在房屋交付前付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管理费及按照规定或约定需要交纳的其他费用。如逾期付款20日以上，反诉被告应按日支付逾期应付款万分之十的违约金。反诉被告于2012年12月3日、同月6日分两次共付款140904元，剩余174789元房款未按照合同约定的时间和方式付款。2014年10月1日，反诉被告在未付清购房款的情况下，向反诉原告申请提前使用房屋，反诉原告为照顾反诉被告，同意其提前收房，反诉被告也承诺会积极办理银行按揭手续，交清全部房款。2015年1月27日，反诉被告补交房款94789元，双方于2015年2月6日签订了济南市商品房买卖合同，对原定制协议中双方的权利义务进行了变更。但反诉被告仍欠反诉原告房款7万元。反诉原告为照顾反诉被告，在其未付清全部购房款的情况下同意其提前使用房屋，反诉被告不但不履行支付余款的义务，还起诉要求反诉原告支付违约金，反诉被告的行为违背了诚实信用原则，现反诉原告请求法院判令反诉被告支付剩余房款7万元及利息2135元（计算至2015年5月8日），支付逾期付款违约金23219.32元（计算至2015年5月8日）。 反诉被告孙福松辩称：根据合同法的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的要求。反诉原告向反诉被告出售的系公寓，但根据反诉原告的商品房现售备案证显示土地性质为工业建设用地，房屋性质为仓储，明显与事实和宣传不符。而且，反诉原告不可能将该房屋再变回公寓性质。根据合同法的相关规定，反诉被告有理由中止履行尾款支付。反诉原告与反诉被告签订的济南市商品房买卖合同，系反诉原告出于强势地位，以不签订不交房甚至交房后停水停电为要挟而签订的，在此情形下签订的商品房买卖合同对反诉被告不产生法律效力。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 经审理本院认定：2012年12月6日，原告孙福松（定制方）与被告泉利公司（建设方）签订了《泉利·重汽配件城定制建设协议》一份，该协议约定：“1、定制方定制建设的房屋为南区x号楼x室（以下简称该房屋），建筑面积约74.06平方米（本条款约定面积与房屋测绘机关测绘面积有差异的，最终以房屋测绘机关的测绘面积为准，多退少补），房屋定制单价为4062.975元，总价为300904元。2、定制方在签订本协议时一次性支付定制总价款的50%，即150452元，余款定制方向建设方指定的银行申请贷款，签订本合同一周内递交按揭材料，按所选择的付款方式支付。3、定制方如未按本合同约定时间付款，逾期在30日之内的，定制方按日向建设方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，建设方有权解除合同并收回房屋，定制方已缴纳的定制款不予退还。4、定制方擅自解除本协议，放弃购买房屋的，其已经支付的款项不予退还，并应向建设方支付因建设房屋承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用。5、建设方应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该房屋通过房屋建筑工程竣工验收后将房屋交付定制方使用。建设方如未按本协议规定的期限将该房屋交付定制方使用，逾期超过60日的，自逾期超过60日第二天起至实际交付之日止，建设方按日向定制方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。6、在办理交付手续之前，定制方应付清全部房款、住宅专项维修资金、物业管理费以及按照规定或约定需缴纳的其他费用，否则，建设方有权拒绝办理房屋交付手续，且自建设方所发出的交付通知书规定的期限届满之时，视为建设方已按期交付房屋。……”该协议由原、被告签名、盖章。2012年12月3日，原告向被告支付房屋定制金1万元；2012年12月6日，原告向被告支付房屋定制金140904元。2014年10月1日，被告将房屋交付给原告。2015年1月27日，原告向被告支付房款94789元。 2015年2月6日，原、被告又就同一套房屋签订了济南市商品房买卖合同，该合同第一条项目建设依据载明：出卖人以出让方式取得位于天桥区黄岗路西侧粟山路北侧的地块的土地使用权。土地使用权证号为天桥国用（2011）第0400060号。该地块土地面积为128450平方米，规划用途为工业综合，土地使用年限自2011年12月16日至2061年12月6日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名山东重汽配件物流中心。该合同载明所售商品房为现房，系14号楼实测1单元506室（以下简称涉诉房屋），该商品房的用途为其他，房屋面积为78.61平方米，房屋总价款为315693元。原、被告在该商品房买卖合同第六条付款方式及期限中约定：买受人应于签订本合同当日缴纳首付款人民币贰拾肆万伍仟陆佰玖拾叁元整（含已付定金）；剩余房款7万元由买受人办理贷款，签订本合同后三日内，买受人负责备齐按揭贷款所需要的资料，并与出卖人指定的银行签订贷款协议办理按揭贷款手续，否则视为买受人逾期付款，具体按照本合同第七条规定处理。第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：买受人未能按照本合同第六条的约定及时、足额支付该房屋全部价款的，逾期在20日以内的，出卖人有权追究买受人逾期付款责任及其利息，利息自本合同约定买受人应付款之日起计算至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的利息。买房人未能依照上述约定及时、足额支付购房款，逾期在20日以上的，出卖人有权单方解除本合同，其他按本合同补充协议约定执行。买受人办理房屋按揭贷款的，在买受人还清贷款银行本息等全部款项前，本合同项下房屋买受人无所有权。第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，自逾期超过60日后第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。双方还就其他权利义务进行了约定。签订商品房买卖合同的同日，原、被告还签订了补充协议，该补充协议载明：“在签订本合同及本补充协议前，买受人对土地用途为工业综合用地、购房主体要求、房屋状况等信息完全知晓，出卖人已依法向买受人明示了应向房屋买受人出示的全部规定及相关文件等资料，并告知了买受人购买此房屋的一些特殊规定，包括但不限于购房主体要求、房屋使用主体、房屋用途等，同时按照买受人要求做出了合理说明，买受人对前述资料等已仔细阅读并予以认可，对因买受人个人意愿而做出的与相关文件相悖的决定，买受人愿对自己的行为承担一切责任。买受人已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目的土地、规划审批手续、及建成后房产证手续的办理，并对以上情况做了全面的认识和了解，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可，自愿接受。”同时该补充协议第2条第5款约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，除本合同有特殊约定的除外，逾期付款（包括任何一笔应付款）20日（日历日）以上，出卖人未解除合同的，买受人自本合同约定买受人应付款之日起计算至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。第12条第9款还约定：如买受人曾签署该房屋认购协议或其他类似文件，均在本合同及本补充协议生效时同时失效。 2015年5月13日，原告办理了7万元的银行按揭贷款，2015年5月14日，银行将该7万元支付到被告名下，至此，原告支付完所购涉诉房屋的全部房款。现涉诉房屋由原告占有使用。 关于本案本诉部分，即原告要求
被告：1、支付逾期交房违约金（以首付款150904元为基数，自2014年3月1日起至判决生效之日止，按日万分之三计算）；2、支付公证费850元。原告对于其主张的公证费，提交了山东省济南市泉城公证处向案外人何化轩开具的收据1份，证明原告的损失。被告对该证据不予认可，认为收据载明的交款人为何化轩，不是原告，与本案无关。且认为被告不存违约，系原告违约在先，故不同意原告的诉讼请求。 关于本案反诉部分即反诉原告要求反诉被告支付剩余房款7万元及利息2135元（按日万分之五计算至2015年5月8日），支付逾期付款违约金23219.32元（以7万元为基数，自2015年3月9日至2015年5月8日，按日万分之十计算）。因反诉被告已于诉讼过程中即2015年5月14日交清剩余购房款，故反诉原告放弃要求反诉被告支付剩余房款7万元的反诉请求，明确反讼请求为要求反诉被告支付利息2135元（以7万元为基数，自2015年3月8日起至2015年5月8日止，按日万分之五计算），支付逾期付款违约金23219.32元（计算至2015年5月8日）。对此反诉被告认为反诉原告提交的商品房现售备案证显示土地性质为工业建设用地，房屋性质为仓储，明显与其宣传的公寓不符，反诉被告有理由中止履行尾款支付。反诉原告未按定制协议约定的期限交房，应系反诉原告违约在先。同时，反诉原告为规避违约事实强迫反诉被告签订了商品房买卖合同，其应继续承担逾期交房的违约责任。反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。诉讼过程中，反诉被告未就其受胁迫的事实提交证据。此外，反诉被告认为约定的违约金过高，要求法院进行调整。 另查明，被告泉利公司就其开发建设的山东重汽配件物流中心所在地块于2011年12月16日取得了国有土地使用证，使用权类型为出让，用途为工业综合用地。该项目分别于2011年12月1日取得建设用地规划许可证、2012年3月1日取得建设工程规划许可证、2012年8月16日取得建筑工程施工许可证，涉诉房屋所在楼宇于2014年10月13日取得商品房现售备案证。2013年12月19日，涉诉房屋所在楼宇通过了建筑工程竣工验收。2014年8月22日，涉诉房屋所在楼宇进行了房屋建筑工程竣工验收备案。 上述事实，有原告孙福松提交的定制建设协议、宣传单、收款收据、商品房现售备案证、交房结算单，被告泉利公司提交的商品房买卖合同、测绘报告书、房地产开发手续、建设工程竣工验收报告在案为凭，并经原、被告的当庭陈述为证。
本院认为，原告孙福松与被告泉利公司于2012年12月6日签订的定制建设协议系双方真实意思的表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2015年2月6日，原、被告就同一套房屋又重新签订了商品房买卖合同及补充协议，对房屋的交款时间及方式、交付期限等条款重新做出了约定。虽然原告称商品房买卖合同及补充协议是在被告的胁迫下签订，但并未举证证明，故双方于2015年2月6日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。根据后签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，原定制协议在商品房买卖合同及补充协议生效时同时失效。商品房买卖合同约定，被告应于2015年3月6日前交付房屋，原告已认可其于2014年10月1日已办理房屋交接手续并已实际入住。故，原告要求被告支付逾期交房违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的公证费损失亦于法无据，本院不予支持。根据反诉原、被告签订的商品房买卖合同约定，反诉被告应于2015年2月9日前，负责备齐按揭贷款所需要的资料，并与反诉原告指定的银行签订贷款协议办理按揭贷款手续，否则视为反诉被告逾期付款。反诉被告在诉讼过程中未举证证明其已在约定的期限内提交材料、办理按揭手续，故应承担相应的违约责任。对于反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金23219.32元（以7万元为基数，自2015年3月9日起至2015年5月8日止，按日万分之十计算），反诉被告认为违约金过高，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而反诉原告在诉讼过程中除逾期付款金额的利息损失外，未举证证明还存在其他损失，故反诉原告的损失实际为反诉被告逾期付款造成的损失。反诉原、被告约定的违约金计算标准为日万分之十，应当认定为过高。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故本院对违约金的计算标准调整为：以7万元为基数，自2015年3月9日起至2015年5月8日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.3倍计算。对于反诉原告主张的逾期付款利息损失2135元，反诉原告主张的逾期付款违约金已足以弥补其损失，其再主张利息损失，本院难以支持。因反诉被告已将剩余房款7万元支付给了反诉原告，现反诉原告放弃要求其主张的剩余房款7万元的反诉请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下： 一、反诉被告孙福松于本判决生效之日起10日内支付反诉原告山东泉利置业有限公司逾期付款违约金（以7万元为基数，自2015年3月9日起至2015年5月8日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.3倍计算）。 二、驳回原告孙福松要求被告山东泉利置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。 三、驳回原告孙福松要求被告山东泉利置业有限公司赔偿公证费损失的诉讼请求。 四、驳回反诉原告山东泉利置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费180元，反诉案件受理费2180元，共计2360元，由原告孙福松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 艳
人民陪审员 杜春燕
人民陪审员 陈蔚林
二〇一六年二月四日
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