山东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）鲁执异字第6号异议人（案外人）：山东百丰典当有限公司（原名日照新兴典当有限公司）。住所地：山东省日照市昭阳路东、兴海路南。
法定代表人：丁桂梅，总经理。
委托代理人：兰在志，山东××律师事务所律师。
委托代理人：翟玉强，山东××律师事务所律师。
委托代理人：孙正理。
申请执行人：日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司。住所地：山东省日照市。
法定代表人：袁嘉骅，董事长。
委托代理人：崔强，北京市××律师事务所律师。
被执行人：山东舒斯贝尔置业有限公司。住所地：山东省日照市。
法定代表人：金明，总经理。案外人山东百丰典当有限公司（下称百丰公司）不服本院（2014）鲁民一初字第12号民事裁定书向本院提出书面异议，本院于2015年9月23日立案受理，并组成合议庭进行审查，现已审查终结。申请执行人日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司（下称衡悦公司）与被执行人山东舒斯贝尔���业有限公司（下称舒斯贝尔公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日作出了（2014）鲁民一初字第12号民事判决书。后经申请执行人衡悦公司申请，本院于2015年4月22日立案执行。执行过程中，本案指定由日照市中级人民法院（下称日照中院）执行。后案外人百丰公司向本院提出书面异议，称日照中院在执行过程中于2015年8月17日口头通知异议人将对舒斯贝尔新天地006幢1单元203号房（合同号201210110052面积2138.94平方米）和舒斯贝尔新天地006幢1单元403号房（合同号201210110053面积2543.35平方米）进行评估、拍卖。异议人百丰公司认为拍卖上述房产（下称涉案房产）侵害了其合法权益，故向本院提出案外人异议，请求中止对涉案房产的执行并解除查封。具体理由如下：
一、涉案房产系异议人合法购买的财产，且已为异议人所实际占有、使用。2012年10月11日，日照市新兴典当公司（下称新兴公司）与被执行人舒斯贝尔公司签订了《商品房买卖合同》两份，双方约定将位于青岛路以西、海曲东路以南，被执行人舒斯贝尔公司所有的舒斯贝尔新天地006幢1单元203号、403号房产出售给新兴公司。同日，双方在日照市房产管理局办理了网签并备案至新兴公司名下。新兴公司已付清全部房款3550万元，并于2012年10月25日与舒斯贝尔公司办理了房屋交接手续，被执行人舒斯贝尔公司将涉案房产的钥匙、磁卡交付给了新兴公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，法院无权查封涉案房产。另，涉案房产已到房管部门办理了网签备案，网签备案虽系行政部门对房地产买卖的行政管理手段，不能发生物权变动的效力，但在房管部门可以公开查询，具有对外公示效力。且根���《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，作为被执行人的房地产开发企业，已办理商品房预售许可证并已经出售的房屋，不在人民法院可以预查封的不动产范围内。
二、新兴公司系被查封房产的所有人，至今未办理房产证并非由于新兴公司自身的原因。具体包括：1.涉案房产在签订合同并备案登记后，被执行人舒斯贝尔公司办理房产产权证明的相关手续暂不齐备，相关专项维修基金、契税尚未缴纳。2.山东高院查封前相关手续已齐备，但因法院查封未能办理产权证明。3.衡悦公司与舒斯贝尔公司之间的买卖合同纠纷，被执行人是舒斯贝尔公司，衡悦公司申请查封涉案房产不当。
三、异议人在涉案房产被查封后曾提出财产保全复议申请，但山东高院至今未作出裁定。在山东高院于2014年6月13日以（2014）鲁民一初字第12号民事裁定书查封涉案房产后，异议人于2014年8月10日提出复议申请，山东高院也组织各方当事人进行了听证，但至今仍未作出裁定。综上，异议人百丰公司认为，其在法院查封前就已经购买了被执行人的房屋、支付了对价，并已实际占有使用，且对不能办理过户手续没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院不得对涉案房产采取查封措施，请求本院解除查封并中止对涉案房产的执行。另外，异议人提出，2015年5月29日，经山东省商务厅批准，原新兴公司名称变更为百丰公司。2015年11月27日、2015年12月18日，本院两次召开听证会，就案件相关事实问题进行了查证。异议人百丰公司向本院提交了以下证据：证据一：《商品房买卖合同》及《补充合同》共三份；日照市房管局证明一份。证明目的：异议人于2012年10月11日签订了《商品房买卖合同》并支付了价款3550万元，同时在日照市房管局办理了备案登记。异议人认为，涉案房产签有买卖合同并网签登记备案，真实合法有效，应依法得到保护。证据二：可以证明付款过程的证据一宗，包括房产公司出具的收据、银行打款凭条；可以证明异议人用家人公司账户付款的证据一宗，包括：户口簿、公司证明、公司章程。证明目的：房屋买卖双方在正式签订《商品房买卖合同》之前，异议人就已经向房产开发商过付了全额房款。异议人认为：1.房产买卖支付全部房款的过程清晰有效；2.在签订网签合同及补充��同后，原借款已经变更为购房过付款，合法有效；3.过付款按开发商指示过付，得到开发商确认合法有效；4.涉案房产名义交易人即本案异议人以其家庭关联企业账户支付房款，符合以家族资产支付巨额房款的客观实际。证据三：交接协议、交接清单、出租合同、收取出租费收据、房产使用情况照片。证明目的：涉案房产已于2012年10月25日交付异议人管理使用。异议人最初将涉案房产作为临时存放物品、器械、家俱等使用，后将房产出租于他人使用并收取了租赁费用。现涉案房产因装修、改造等，异议人已经支出数百万元，即涉案房产已添附了巨额资产。异议人认为，1.交接协议、交接清单可以证明涉案房产已经交付。为进一步说明交接情况，代理律师前往工商登记机关查询实施交接物业公司与开发商的关联情况，工商机关工作人员答复“上级机关有书面指示，涉及舒斯贝尔公司的查询，暂不对外提供资料”。经了解，该开发商所开发的房产均由该物业公司办理交付手续并实施物业管理。2.异议人接管使用涉案房产远远早于申请执行人的保全申请。3.异议人接管使用后，截至目前已经对涉案房产添附了数百万元的巨额装修、改造资产，而在此过程中开发商及其他任何人均未提出异议。申请执行人在申请保全查封前未对涉案房产的管理使用情况进行了解，在听证过程中对异议人对涉案房产进行管理、使用、装修改造的过程视而不见，持续给异议人制造损失。证据四：开发商出具的情况说明、商品房买卖合同、收据、银行打款凭条、查封裁定。证明目的：1.异议人已经履行了全部合同义务，是开发商舒斯贝尔公司以“办理相关房产产权证明的相关手续不齐备”等理由拖延出具发票、办理相关手续，导��最初过户登记未能实施，异议人对此并无过错；2.法院查封前，异议人正与开发商协商办理过户登记，开发商表示已经具备条件，但因本案查封导致相关产权证明至今未能办理。异议人认为，1.异议人提交的开发商出具的情况说明和涉案房产所签订的合同、过付房款相关证据等，完全可以证明异议人对此并无过错。2.异议人是否存在过错的证明责任在申请执行人一方，但申请执行人一直未能提供异议人存在过错的有效证据。证据五：异议人组织机构代码证副本、营业执照副本、日照市工商管理局出具的企业信息、企业法人营业执照、山东省商务厅鲁商审〔2015〕103号《关于同意日照新兴典当有限公司变更股权及名称等事项的批复》。综上，异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七��的规定和《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条的规定，本案应当依法停止针对涉案房产的执行并解除查封措施。申请执行人衡悦公司对上述证据进行了质证：
一、网签备案不是过户登记，不转移所有权，涉案房屋现登记在被执行人舒斯贝尔公司名下，属于舒斯贝尔公司的财产，法院有权查封处分。
二、案外人未实际支付购房价款、未缴纳专项维修基金、未缴纳契税、未取得购房发票、未实际占有涉案房屋，对尚未办理过户登记手续负有过错，法院查封涉案房屋符合法律规定。具体为：1.异议人提供的收据、对账单等显示付款主体为“日照中港粮油有限公司”（下称中港粮油公司），仅就付款主体而言，与本案并无关联，不能证明案外人已经实际���付了购房款。即便是如案外人所解释的百丰公司原法定代表人常晓川与中港粮油公司的股东之一李燕宁系亲属关系而代其支付购房款，但李燕宁只是中港粮油公司的七名股东之一，中港粮油公司不可能代百丰公司支付巨额购房款。中港粮油公司若以其自身财产为百丰公司支付2960万元的购房款则侵犯了公司债权人、其他股东及公司员工的利益，违反了《中华人民共和国公司法》的强制性规定。2.异议人提供的《商品房买卖合同》均签署于2012年10月11日，而中港粮油公司的付款日期分别为2012年7月5日、19日、20日，早于合同签署期3个月。另外，所付款项也未支付到房管局指定购房款收款账户，明显不合常理。3.案外人提供的付款证据显示，中港粮油公司向舒斯贝尔公司支付2960万元，异议人支付1100万元，共计4060万元。而根据异议人提供的补充协议，合同总价款为3550万元���付款金额与补充协议约定不符。4.款项用途错误。农业银行的《电子银行交易回单》记载的付款用途均为转款而非购房款，没有证据证明异议人实际支付了4060万元的购房款。5.涉案房产价款的调整与常理不符。异议人提供的购房合同显示，2012年10月11日，异议人以14000元/平方米的价格购房了涉案房产。而在仅两周之后双方签订了补充协议，将单价调整为7581.76元。涉案房产作为临街商铺在房地产价格普遍上涨的情况下大幅降价与常理不符。
三、异议人并未实际占有涉案房产。1.直至2014年8月26日，即涉案房产被查封后，涉案房产仍然空置并悬挂出售广告。2.异议人未缴纳专项维修基金，不可能合法占有房屋。3.异议人提供的租赁合同签署于2015年4月15日、7月17日，房屋装修照片拍卖于2015年12月12日，是在法院查封之后，不能证明异议人在查封前占有涉案房屋。3.异议人未缴纳专项维修基金、契税，未取得购房发票，必然无法办理过户登记手续、无法取得房屋产权证书，案外人对此负有过错。
四、舒斯贝尔公司一房两卖，已经早于异议人将涉案房屋卖给了衡悦公司并收取了全部价款，人民法院有权查封。申请执行人衡悦公司向本院提交了以下证据：证据一：专项基金维修发票（2014年3月19日）。证明目的：1.衡悦公司已经为所购房屋缴纳了专项维修基金；2.异议人未缴纳专项维修基金，不能合法实际占有涉案房屋；3.缴纳专项维修基金是办理过户登记手续的条件之一，异议人未缴纳对涉案房产未办理过户登记手续负有过错。证据二：契税缴款证明（2014年3月14日）。证明目的：1.衡悦公司已经为所购房屋缴纳了契税。2.异议人未缴纳契税导致涉案房产未能办理过户登记手续，对此负有过��。证据三：涉案房产照片（2014年8月26日）。证明目的：直至2014年8月26日，即法院保全查封涉案房产后，涉案房产仍然空置、悬挂出售广告，因此异议人并未实际占有涉案房产。证据四：《商品房买卖合同之补充协议三》（2012年1月20日）。证明目的：1.被执行人舒斯贝尔公司将涉案房产卖给衡悦公司并收取了全部价款；2.协议中约定，未经衡悦公司同意，禁止将涉案房屋出租、出售、抵押或以其他形式处置。证据五：购房发票（2013年3月7日）。证明目的：1.衡悦公司取得了舒斯贝尔公司出具的购房发票。异议人未能提供购房发票，仅凭收据无法证明已经实际支付了购房价款；2.取得购房发票是办理过户登记手续的前置条件之一，异议人对无法办理过户登记手续负有过错。证据六：房屋产权证（2014年3月27日）。证明目的：1.衡��公司已经取得与涉案房产同一栋楼的房屋产权证，取得涉案房屋产权证并不存在障碍；2.异议人未缴纳专项维修基金、契税、未取得购房发票，导致不能办理过户登记手续、不能取得房屋产权证，异议人自身负有过错。异议人百丰公司认为，证据一至证据四对如何证实申请执行人对涉案房屋进行了实际的购买、占有，证据不足。异议人所提交的房屋登记信息、备案信息，其证明力足以证实房屋的购买和交付使用。申请执行人上述证据的证明力和证明内容不能对抗异议人的主张。证据五与证据六是否与本案有关没有证据予以证实。是否缴纳相关税费、是否办理相关产权证书，其主动权不在于异议人，不能因延迟办理而否定案外人的合法权益。
本院查明，2012年10月11日，本案的被执行人舒斯贝尔公司与新兴公司签订了编号为201210110052号和201210110053号���《商品房买卖合同》，合同约定，被执行人舒斯贝尔公司将其所有的、位于日照市青岛路以西海曲东路以南舒斯贝尔新天地第006幢1单元203号、403号房出售给新兴公司，单价每平方米14000元，总价款分别为29945160元和35606900元，房屋用途均为商业服务。2012年9月5日，舒斯贝尔公司出具了加盖有“山东舒斯贝尔置业有限公司财务专用章”的收款凭证1份（编号为0001222），记载交款单位为“日照新兴典当有限公司”，金额为3550万元。2012年10月25日，日照金都物业管理有限公司与新兴公司签订了《舒斯贝尔新天地房屋移交协议书》2份，将舒斯贝尔新天地6号楼1单元203、403户交付新兴公司使用。2012年10月30日，新兴公司与舒斯贝尔公司签订补充协议书一份，约定双方将涉案房产单价每平方米14000元调整为每平方米7581.76元，双方于2012年10月30日另行签订商品房买卖合同，作为原合���的组成部分，与原合同具有同等法律效力，合同其他条款不变。据此，双方于2012年10月30日另行签订了商品房买卖合同。2014年8月1日，日照市房地产管理局出具《证明》1份，记载“山东舒斯贝尔置业有限公司开发建设的舒斯贝尔新天地006幢1单元203室、006幢1单元403室2套商业用房（合同编号：201210110052、201210110053）已于2012年10月11日网签合同并备案至日照新兴典当有限公司名下。”本院另查明，2015年5月8日，山东省商务厅做出了鲁商审〔2015〕103号《山东省商务厅关于同意日照新兴典当有限公司变更股权及名称等事项的批复》，同意“日照新兴典当有限公司”将企业名称变更为“山东百丰典当有限公司”，公司原法定代表人变更为丁桂梅。本院还查明，2014年6月13日，本院作出了（2014）鲁民一初字第12-2号协助执行通知书，要求日照市房��产管理局协助查封舒斯贝尔公司开发的舒斯贝尔新天地登记在新兴公司名下的203、403号房产。查封期限为两年，自2014年6月13日起至2016年6月13日止。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条第二款之规定，本案虽已指定由日照中院执行，但案外人异议所针对的执行标的系由本院采取的保全查封措施，应当由本院对其异议进行审查。
本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查原则。就本案而言，主要是看异议人的请求在形式上是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：首先，异议人与舒斯贝尔公司签订《商品房买卖合同》的日期分别为2012年10月11日和2012年10月30日，系本院查封涉案房产之前，且经日照市房地产管理局网签并办理了备案手续。其次，在本院查封之前异议人即从日照金都物业管理有限公司名下接收了涉案房产，应当认定异议人自接收之日起已合法占有该不动产。至于异议人是否入驻、涉案房产是否空置并不妨碍异议人对涉案房产的占有。再次，异议人已支付全部价款。2012年9月5日，舒斯贝尔公司为新兴公司开具了3550万元的收款收据。虽然款项支付日期先于合同签订日期，但并不能以此否认舒斯贝尔公司收到新兴公司3550万元购房款的事实。至于申请执行人提到的该3550万元款项中部分款项系由中港粮油公司支付，损害了中港粮油公司利益、损害了该公司债权人及公司员工利益的问题，
本院认为此系中港粮油公司内部以及中港粮油公司与新兴公司之间的另外的法律关系，与本案并无直接关联。最后，申请执行人���供的证据并不能证明涉案房产未能办理过户登记系由异议人自身原因造成的。申请执行人认为其购买的与涉案房产同一栋楼的房产已经缴纳了相关税费、办理了过户手续、取得了房产证，并以此反证涉案房产并非不具备办理过户手续的条件，未能办理过户手续系异议人的过错造成的。对此，
本院认为办理过户手续不仅需要开发商的配合，而且还要受政策调整、法院执行等多种主客观因素的影响。申请执行人之前顺利地为其所购房屋办理了登记手续并不意味着异议人在购买房屋后就完全具备办理过户登记手续的条件。综上，
本院认为，异议人的异议请求成立，应当予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条第二款、第二十八条之规定，
裁定如下：中止对舒斯贝尔新天地006幢1单元203号房（合同号201210110052面积2138.94平方米）和舒斯贝尔新天地006幢1单元403号房（合同号201210110053面积2543.35平方米）的执行。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向山东省高级人民法院提起诉讼。
审判长 王启江
审判员 马向伟
审判员 刘书鸿
二〇一六年二月四日
书记员 刘 栋 搜索“”