福建省安溪县人民法院执 行 裁 定 书（2015）安执异字第4号案外人李建波，男，1975年7月7日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。案外人宋妮婷，女，1978年1月3日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。案外人孙忠南，男，1975年12月16日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。委托代理人刘霓翩、吴钧伟（实习），福建铭群律师事务所律师。申请执行人谢小龙，男，1983年4月6日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。委托代理人蔡建生，福建联谊律师事务所律师。被执行人陈雅凤，女，1981年7月5日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。本院在执行申请执行人谢小龙申请执行被执行人陈雅凤民间借贷纠纷一案中，案外人李建波、宋妮婷、孙忠南对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，并于2016年1月29日进行听证，现已审查终结。案外人李建波、宋妮婷、孙忠南称，2014年4月16日，案外人李建波与被执行人陈雅凤、黄国钦签订一份《房屋买卖合同》，约定被执行人将其向安溪县小城镇建设投资有限公司购买的址在安溪县城厢镇二环南路1号金融行政服务中心4#B幢1102室、1103室、1104室房产转让给案外人李建波，转让款为人民币1145577元。2014年4月16日，案外人宋妮婷、孙忠南与被执行人陈雅凤、黄国钦签订《房屋买卖合同》，约定被执行人将其向安溪县小城镇建设投资有限公司购买的址在安溪县城厢镇二环南路1号金融行政服务中心4#B幢1101室、房产转让给案外人宋妮婷、孙忠南，转让款为人民币485903元。三名案外人依约支付全部购房款后，被执行人陈雅凤出具收据给案外人收执并交付房产。2014年4月19日，三案外人办理交房手续并缴纳物业管理费。为方便出租，三案外人将房屋装修及出租事宜委托给1105-1107室购买者林建文统一办理。2014年4月20日，林建文将上述房产交付给李停生装修。2014年8月9日，林建文将装修完成的房产出租给深圳中陆影视文化传媒有限公司，租赁期限三年。2014年5月20日，三案外人将《商品房买卖合同》原件、契税发票提交给开发商办理产权登记，并缴纳办证费用。2015年5月份，三案外人得知上述房产被法院查封。被执行人与案外人签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律、法规的规定，该合同依法成立且合法有效。案外人已支付全部购房款，办理交房手续，并装修入住，已实际合法占有、善意取得该房产。由于开发商延迟办理以及被执行人借款导致房产被查封，案外人至今未取得房产权属证书，案外人对此并无过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因案外人和被执行人签订的买卖合同在法院查封之前，案外人已支付全部购房款并合法占有房产，故法院对上述房产不得查封、拍卖。据此，请求裁定中止对址在安溪县金融行政服务中心4#B幢1101室、1102室、1103室、1104室房产的执行，并解除查封措施。申请执行人谢小龙称，一、被执行人陈雅凤与黄国钦在明知申请执行人已就其拖欠借款事宜向法院起诉，还在起诉后通过造假方式将房产转让给案外人，存在非法转移财产以逃避还款责任的情形。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（六）项明确规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，上述转让房屋行为违反法律规定，转让行为无效。
二、案外人提出涉讼房产在被法院查封前已与被执行人签订买卖合同且已支付全部购房款并合法占有房产，理由不能成立，证据存在问题。该《房屋买卖合同》实质上为预订房屋买卖合同。该合同约定了2014年4月17日办理该房屋的全权委托公证，受托人应为案外人，但实际上却是委托给第三人陈启雄。（2014）闽安证内字第295号《公证书》时间也不是2014年4月17日。案外人付款方式不符合交易常理。案外人称房产交付当日到物业公司办理交房手续不属实。综上，本人认为，本案被执行人陈雅凤为达到逃避债务的目的，与他人合谋、串通，案外人与林建文勾结，虚构交易、伪造合同文书。案外人存在严重过错，请求裁定驳回案外人的执行异议。案外人李建波提供下列证据：1、公民身份证复印件，证明案外人的身份情况。2、《房屋买卖合同》、公证书、结婚证，证明被执行人陈雅凤与黄国钦于2014年4月16日将其购买的址在安溪县金融行政服务中心4#B幢1102室、1103室、1104室房产以人民币1145577万元出售给案外人，并公证授权委托陈启雄代为收取购房款以及陈启雄与谢锦珍系夫妻关系。3、收据一张、存款明细账、契税发票、中信银行信用卡账户明细单，证明案外人先后多次转账支付购房款给陈启雄以及另25万元的购房款通过林建文账户转账支付给陈启雄妻子谢锦珍的银行账户内，再由陈启雄提取现金支付给被执行人的事实，案外人已缴纳1102、1103、1104房产的契税。4、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票六张，证明被执行人陈雅凤与黄国钦已将房产的《商品房买卖合同》及不动产发票交付给案外人的事实。5、房屋验收交接表、房屋装饰装修管理协议、户内防火责任书、承诺书、物业管理费发票、水电费票据，证明被执行人陈雅凤与黄国钦已将讼争房产交付给案外人，并由案外人到物业公司办理交房手续，支付物业费、水电费的事实，讼争房产已由案外人合法占有。6、《合同书》、《工程项目预算表》、收款收据、账户交易凭证单、《授权委托书》，证明案外人对讼争房产、出租事宜委托林建文办理的事实。案外人已对房产进行装修并支付装修费用。7、《写字楼租赁合同》，证明案外人已将装修完成的写字楼出租给他人使用的事实。8、收款收据、金融行政服务中心客户办证相关资料交接表，证明案外人已将讼争房产的商品房买卖合同原件及销售不动产发票提交给小城镇建设投资有限公司办理产权登记并已缴纳办证费用的事实。案外人宋妮婷、孙忠南提交下列证据：1、公民身份证复印件，证明案外人的身份情况。2、《房屋买卖合同》、收据一张、农业银行金穗借记卡明细对账单、契税发票、中信银行信用卡账户明细单、缴纳凭证、证明，证明被执行人陈雅凤与黄国钦于2014年4月16日将其购买的址在安溪县金融行政服务中心4#B幢1101室以人民币485903元出售给案外人，案外人从银行提取现金支付全部购房款并缴纳契税的事实。3、公证书，证明被执行人授权委托陈启雄代为办理房产过户手续。4、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票两张，证明被执行人陈雅凤与黄国钦已将房产的《商品房买卖合同》及不动产发票交付给案外人的事实。5、房屋验收交接表、房屋装饰装修管理协议、户内防火责任书、承诺书、物业管理费发票、水电费票据，证明被执行人陈雅凤与黄国钦已将讼争房产交付给案外人，并由案外人到物业公司办理交房手续，支付物业费、水电费的事实，讼争房产已由案外人合法占有。6、《合同书》、《工程项目预算表》、收款收据、账户交易单、《授权委托书》，证明案外人对讼争房产、出租事宜委托林建文办理的事实。案外人已对房产进行装修并支付装修费用。7、《写字楼租赁合同》，证明案外人已将装修完成的写字楼出租给他人使用的事实。8、收款收据、金融行政服务中心客户办证相关资料交接表，证明案外人已将讼争房产的商品房买卖合同原件及销售不动产发票提交给小城镇建设投资有限公司办理产权登记并已缴纳办证费用的事实。三案外人的委托代理人于听证前补充提交下列证据：1、证明，证明开发商在2014年11月中旬才将涉讼房产材料提交给房产管理处受理办证，即涉讼房产在2014年11月中旬后才可以办理产权登记的事实。2、公证书，证明公证书上的四月十一日的时间为笔误，实际时间应为四月十七日。
本院查明：被执行人陈雅凤于2011年10月15日至2013年12月4日期间分五次向申请执行人谢小龙借款共计人民币113万元。借款后，陈雅凤未能偿还所欠款项。谢小龙于2014年4月21日向本院提起诉讼。谢小龙于2014年4月28日向本院提出财产保全申请。本院于2014年4月28日作出（2014）安民初字第2978-1号民事裁定书，裁定：
一、查封被告陈雅凤所有的址在安溪县金融服务中心××＃××室、4B#1102室、B#1103室（建筑。
二、查封原告谢小龙所有的址在安溪县××城镇河滨北路××地××＃××室房屋。本院于2014年8月14日作出（2014）安民初字第2978号民事判决书，判决陈雅凤应于本判决生效之日起15日内偿还谢小龙借款人民币113万元及利息（23万元按月利率2%计算。90万元按中国人民银行同期同类贷款利率计算，时间均自2014年4月21日起至本判决确定的旅行期限届满之日止）。陈雅凤不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉，后于2015年2月13日以欲与谢小龙自行和解为由申请撤回上诉。泉州市中级人民法院于2015年2月25日作出（2014）泉民终字第3684号民事裁定书，裁定准予上诉人陈雅凤撤回上诉，双方均按原审判决执行。谢小龙于2015年3月24日向本院申请强制执行。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条：“保全裁定未经人民法院依法撤销或者解除，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，期限连续计算，执行法院无须重新制作裁定书，但查封、扣押、冻结期限届满的除外。”原诉讼保全裁定自动转为执行中的查封措施。案外人李建波与被执行人陈雅凤、黄国钦签订《房屋买卖合同》购买址在安溪县金融服务中心××＃××、××室、××室房产，合同约定转让款为人民币1145577元。案外人宋妮婷、孙忠南与被执行人陈雅凤、黄国钦签订《房屋买卖合同》购买安溪县金融服务中心××＃××室房产，合同约定转让款为人民币485903元。被执行人陈雅凤、黄国钦于2014年4月17日前往安溪县公证处办理公证，将涉讼房产的房地产证办理、领取、出租、出售等事宜委托给陈启雄。另，2015年7月7日，申请执行人谢小龙向本院提出委托鉴定申请，请求对案外人提交的两份《房屋买卖合同》、被执行人陈雅凤分别于2014年4月18日、2014年4月19日出具的两张《收据》、三案外人与林建文于2014年4月19日签订的委托授权书、林建文于2014年4月20日与李停生签订的《合同书》、李建波与孙忠南于2014年4月20日与李停生签订的《合同书》等材料的落款时间是否真实进行司法鉴定。因案外人承认授权委托书与《合同书》系事后补签，申请执行人谢小龙于2015年8月3日变更委托鉴定申请，请求对两份《房屋买卖合同》以及陈雅凤出具的两张收据的落款时间进行司法鉴定。福建历思司法鉴定所泉州分所依法接受本院委托后，于2015年10月8日作出闽历思司鉴所泉州分所【2015】文鉴字第154号《司法鉴定意见书》倾向认为，陈雅凤、黄国钦与宋妮婷、孙忠南2014年4月16日签订的房屋买卖合同与陈雅凤2014年4月18日出具的《收据》形成于所提供的样本（本院提交他案卷宗中的落款时间为2014.4.23的宣判笔录）之后；闽历思司鉴所泉州分所【2015】文鉴字第155号《司法鉴定意见书》倾向认为，陈雅凤、黄国钦与李建波签订的房屋买卖合同与陈雅凤2014年4月19日出具的《收据》形成于所提供的样本（本院提交他案卷宗中的落款时间为2014.4.23的宣判笔录）之后。申请执行人谢小龙已预付两份司法鉴定意见书的鉴定费用，分别为13000元、9000元。三案外人对上述鉴定意见不服，于2015年10月20日向本院申请重新鉴定。本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该中心于2016年1月13日向本院发出退案说明认为因鉴定条件差于初次鉴定条件对该案作退案处理。
本院认为：本案三案外人虽与被执行人陈雅凤、黄国钦签订两份《房屋买卖合同》，并主张合同签订时间为2014年4月17日。但根据福建历思司法鉴定所泉州分所出具的鉴定意见，倾向认为上述两份《房屋买卖合同》以及被执行人陈雅凤出具的两张《收据》签订的时间在2014年4月23日之后。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”三案外人提交的证据不足以证实其在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。三案外人与林建文于2014年4月19日签订的委托授权书、林建文于2014年4月20日与李停生签订的《合同书》、李建波与孙忠南于2014年4月20日与李停生签订的《合同书》等材料，经案外人自认，系事后补签。三案外人提交的证据中仅有房屋验收交接表、房屋装饰装修管理协议、户内防火责任书、承诺书中的落款时间早于本院查封时间，但上述材料的落款时间的真实性无法确认。三案外人提交的证据不足以证实其在法院查封之前已合法占有涉讼房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”三案外人提出的异议不符合上述规定的情形，案外人的异议理由缺乏事实依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，
裁定如下：驳回案外人李建波、宋妮婷、孙忠南的执行异议请求。本裁定送达后即发生法律效力。本案鉴定费用共计22000元，由案外人李建波负担13000元，宋妮婷、孙忠南共同负担9000元（鉴定费用由案外人李建波、宋妮婷、孙忠南直接支付给申请执行人谢小龙）。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审 判 长 陈志生
审 判 员 林王敏
代理
审判员 施路云
二〇一六年二月四日
书 记 员 陈 洁适用法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：…….（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 关注公众号“”