江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2015)大民初字第00568号原告盐城华达置业有限公司，住所地盐城市盐都区便仓镇便仓村三组16号。法定代表人费祝华，该公司经理。委托代理人束必晟，江苏众连晟律师事务所律师。被告李殿龙，男，汉族。被告盐城丰盛建设工程有限公司，住所地盐城市大丰区白驹镇洋心洼小街。法定代表人张国华，该公司经理。委托代理人李殿龙，男，汉族。两名被告共同的委托代理人宗国贵，江苏道远律师事务所律师。
原告盐城华达置业有限公司（以下简称华达公司）与被告盐城丰盛建设工程有限公司（以下简称丰盛公司）、李殿龙建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告华达公司的法定代表人费祝建及该公司的委托代理人束必晟，被告李殿龙，被告丰盛公司的委托代理人李殿龙、宗国贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华达公司诉称，2014年9月9日，大丰市人民法院作出（2013）大民初字第2757号民事判决书，判令华达公司给付被告丰盛公司工程款1145000元，该判决书前提条件是竣工验收合格后支付。被告李殿龙承建范围仅仅是土建，不含水电安装项目。现土建工程已基本完成，但被告至今不能将2号楼40串进户门钥匙交给我公司，以便我公司进行水电安装施工，导致案涉工程一直无法进行竣工验收。在法院执行局谈话笔录里，被告曾承诺于2014年11月月底前将钥匙交给我公司。后我公司多次追索未果。请求法院判令被告李殿龙、丰盛公司立即将凤凰小区2号楼的进户门40串钥匙交付给原告；本案的诉讼费用由被告承担。
被告李殿龙、丰盛公司共同辩称：原告将李殿龙、丰盛公司列为共同被告没有法律依据，且对两名被告如何承担返还钥匙的责任交代不清楚，原告的诉讼请求不明确。该工程无法竣工验收的责任在原告，原告是否进行水电安装与被告无关。被告没有承诺给付钥匙的事实，即使有相关承诺，也无法实际履行，徐志发曾持有华达公司出具的委托书，我公司相信徐志发有代理权，就将凤凰小区2号楼的进户门安装工程交徐志发施工，徐志发的行为构成表见代理。现讼争钥匙现由原告的委托代理人徐志发占有，原告不应当要求两名被告返还钥匙。即使被告持有钥匙，因原告未能按照约定和判决履行付款义务，被告持有钥匙是在行使留置权的方式和环节之一。请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：为承建大丰市白驹镇凤凰小区工程，2011年9月6日，原大丰市洋心洼建筑工程有限责任公司（以下简称洋心洼建筑公司，该公司于2012年3月21日经盐城市大丰工商行政管理局核准变更为丰盛公司，李殿龙挂靠丰盛公司，系白驹镇凤凰小区工程的实际施工人。）向华达公司出具承诺书一份，内容为：我张国华系大丰市洋心洼建筑工程有限责任公司的法定代表人，现就承建的贵公司开发项目“大丰市白驹镇凤凰小区地块商住楼”工程，本着合作共赢的目的，对该工程施工的造价结算，以及工程款的支付特作出如下承诺。1、承包范围和方式：土建（不含水、电、卫安装，不含桩基施工），包工包料，按图施工；2、工程造价结算为该工程不论中标价多少，我方承诺自愿按900元/㎡×建筑面积作为工程最终结算价（含层高不足2.2米的车库面积，土建施工部分的检测费用由乙方承担）；3、工程款的支付进度为该工程共有三幢商住楼，每幢主体三层顶板封顶经验收合格付25%×900元/㎡×该幢号施工面积，主体封顶验收合格付25%×900元/㎡×完成的施工面积，竣工验收合格资料归档后付20%×900元/㎡×完成的施工面积，竣工验收后的六个月内双方办理完竣工结算，再付25%×900元/㎡×竣工面积，如有变更增减工程量的按时结算并入竣工结算中一并付款，回访保修金留5%在竣工验收合格后的一年内结清。本承诺书中以上承诺的条款具有法律效力，出具本承诺书的同时，我方自愿放弃建设工程施工合同中的约定，超出本承诺相关条款的权利，建设工程施工合同与本承诺内容不一致的地方以本承诺为准。2011年9月6日，华达公司（甲方，发包方）与洋心洼建筑公司（乙方，承包方）签订建设工程施工合同补充条款一份，内容载明：甲乙双方原在2011年9月6日签订的大丰白驹镇凤凰小区地块商住楼工程施工合同，现进一步细化明确其相关条款，作为原合同的补充条款，如补充条款中涉及的内容与原合同有不一致的地方以本补充条款作为执行依据，补充内容如下。第一条，工程概况为大丰白驹中学北侧100米，三十里河边的凤凰地块商住楼，建筑面积约15000平方米；第二条，承包范围为土建（不含水、电安装，不含桩基，含车库计算建筑面积）；第三条，承包方式为乙方包工包料；第四条，工程造价为，本工程造价按建筑面积每平方米玖佰元（900元）计算，工程造价约为壹仟叁佰伍拾万元整（13500000元）整。结算时以实际建筑面积为准（含车库）。土建测试费由乙方支付，凡在施工中增加或减少工程量，按实际结算；第五条，工程期限自2011年9月18日至2012年5月18日（自开工之日起算）。遇有不可抗拒的自然灾害，乙方无法施工的时间，经甲方和乙方协商一致，方可顺延工期；第六条，工程质量监督与验收（大合同中应该包含此条款），工程验收合格以有关建筑监督部门验收合格为准。若由于乙方原因导致验收不合格，需返工造成的建筑材料、工资、费用等损失由乙方负担；第九条，付款方式为，基础结束验收合格付10%，三层楼面封顶付15%，主体封顶（顶层楼面浇筑完毕）付15%，主体验收合格粉刷前付20%，竣工验收合格（质安站等主体单位）付10%，验收合格至第6个月底付足25%，验收合格至第12个月底付清5%。工程付款按每幢工程进度付款，其中1号楼按5000平方米，2号楼按4600平方米，3号楼按5400平方米。甲方必须及时付足工程款，如因甲方付款不足及不付款所造成的工程停工损失由甲方承担，并在复工前双方签字确认所造成的损失。工程竣工验收合格后必须按协议付足工程款，如甲方不能及时支付，按江苏大丰农村合作银行同期现行一年期个人担保贷款利息的三倍贴补乙方损失……。2011年9月30日，原大丰市白驹凤凰小区1号楼、2号楼、3号楼经过招投标由洋心洼建筑公司中标施工。2011年10月8日，双方签订了建设工程施工合同一份，该合同中载明的工程施工价款为18364608.53元，工程开工日期以监理单位发出的开工令时间为准，合同工期总历天数240天。该合同的专用条款载明：26、工程款支付为本工程没有工程预付款，基础完成验收合格后付工程款的10%，三层楼面封顶付15%，工程主体封顶后付工程款的15%，主体验收合格粉刷前付20%，工程竣工验收合格后付工程款的10%，验收合格后6个月底付工程款的25%，验收合格后12个月底付工程款的5%（工程量按补充协议）变更部分工程价款支付方式参照以上支付方式。2011年11月22日，大丰市住房和城乡建设局就讼争工程发放了建设工程施工许可证。此后，洋心洼建筑公司组织人员进场施工。2012年9月17日，华达公司向徐志发出具《委托书》，该委托书载明：“委托人盐城华达置业有限公司现需办理坐落于大丰市白驹镇204国道东侧“凤凰花苑”3号楼406室、309室、402室、310室、101室、202室、203室、308室、408室、302室、110室，2号楼201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室、210室，1号楼303室、2号楼301室、302室、306室的销售等事宜，现经委托人盐城华达置业有限公司慎重考虑，现全权委托受托人徐志发为我单位的合法代理人，现就有关委托事宜特自愿立委托书如下：
一、委托事项和权限：在法律、政策允许的情况下，委托人全权委托受托人徐志发以委托人的名义依法决定办理涉及上述商品房的如下事项：1、代为签订商品房买卖合同、代为办理商品房转让预告登记（指开发商转让给委托人）、房地产抵押预告登记、预购商品房抵押预告登记转一般抵押权设立登记、房地产抵押登记；2、代为办理权属预告登记、预购商品房权属预告登记转一般所有权设立登记、房地产权属登记、办理和领取房屋所有权证、国有土地所有权证、房屋他项权证、代为移交房地产、代为接受售房款；3、代为办理缴纳税费、评估、领取发票及一些了单据、报告书、资料、交纳相关费用；4、代为办理物业、水电、煤气等开户手续（包括实施委托时调取相关材料、递交相关材料、变更材料、补充材料、取证等手续；5、代为查询住房信息；6、代为在相关文件、表格、资料上签字；7、代为解除、终止商品房买卖合同；代为处理相关债务纠纷；代为用售房款归还李洪坤（公民身份证号码××）的借款、利息、违约金等、代为诉讼；8、与上述委托事项之相关的一切事宜。
二、受托人徐志发按照委托人的委托行使代理权，受托人徐志发在上述委托权限范围内依法所作的一切行为及签署的一切合法文件，委托人均予以承认。
三、委托时间：自本问题生效起至办理完上述委托事项时止。
四、受托人徐志发无转委托权。
五、委托人对受托人的代理行为承担民事责任……十一、本委托书经委托人签名、按指印，自江苏省大丰市公证处公证之日起生效。”同日，江苏省大丰市公证处作出（2012）盐大证经内字第165号公证书，对上述《委托书》进行了公证。2012年9月17日，华达公司出具《承诺书》一份，该承诺书载明：“我盐城华达置业有限公司在大丰市白驹中学河北、204国道东侧建筑开发的凤凰小区商住楼，现因急需购买建筑材料和发放工人工资，现将下列房屋出售给下列三同志。本公司特作如下承诺：
一、本公司委托李洪坤同志代表我公司销售大丰市白驹镇凤凰小区商住楼，并办理售房合同签约、收款和售房办证等一切事务是合法有效的。
二、徐志发购买凤凰小区3号楼406室、309室、402室、310室、101室、202室、203室、308室、408室、302室、110室，2号楼201室、202室、203室、204室、205室、206室、207室、208室、209室、210室，合计21套住房，总面积为2137.25㎡，许爱民购买凤凰小区1号楼303室，面积为131.55㎡，陈应国购买凤凰小区2号楼301室、302室、306室合计3套住房，总面积为303.96㎡。以上购房款直接交入我公司白驹凤凰小区项目部负责人李洪坤账户，先开收据，待房屋五个月内交付时转开正式购房税票。以上三位同志购买商品房合同是合法有效的。
三、上列三同志所购住房我公司保证达到商品房竣工、验收标准交付，并免费办理土地证、房产证。享受本小区其他购房户同等优惠待遇。在接电、水、电视、电话、网络等小区服务配套设施方面一视同仁。保证在五个月内交钥匙给购房户。
四、上列三同志有权出卖所购房屋给社会任何自然人，出售价格高低我公司保证不得干涉，所出售房屋资金用于偿还李洪坤借徐志发等人本金、利息、违约金等借款一切处置费用。我公司免费提供房屋销售办公场所。
五、以上承诺，如我公司违约则按每套已订商品房买卖合同总价格的20%违约金给购房户。
六、如发生购房矛盾在大丰市人民法院仲裁调解。”2012年10月20日，华达公司出具《承诺书》，该承诺书载明：“我盐城华达置业有限公司在大丰市白驹中学河北、204国道东侧建筑开发的凤凰小区商住楼，现因急需购买建筑材料和发放工人工资，现将下列房屋出售给陈远保等十名同志。本公司特作如下承诺：
一、本公司委托李洪坤同志代表我公司销售大丰市白驹镇凤凰小区商住楼，并办理售房合同签约、收款和售房办证等一切事务是合法有效的。
二、陈远保等十名同志购买凤凰小区2号楼409室、408室、407室、309室、308室、103室、105室、106室、102室、101室共十套住房，面积总共为992.83平方米，总房款为277.5万元整。以上购房款直接缴入我公司白驹凤凰小区项目部负责人李洪坤账户，先开收据，待房屋五个月内交付时由我公司转开正式购房税票。陈远保等十名同志购买商品房合同是合法有效的。
三、陈远保等十名同志所购住房我公司保证达到商品房竣工、验收标准交付，并免费办理土地证、房产证。享受本小区其他购房户同等优惠待遇。在接电、水、电视、电话、网络等小区服务配套设施方面一视同仁。保证在五个月内交钥匙给购房户。
四、以上承诺，如我公司违约则按每套已订商品房买卖合同总价格的20%违约金给购房户。
五、如发生购房矛盾在大丰市人民法院仲裁调解。”2012年12月28日，丰盛公司向华达公司邮寄了停工通知一份，载明：“贵公司开发建设的大丰市白驹凤凰小区1号楼、2号楼、3号楼住宅楼工程，因迟迟不付工程款，造成我公司无法正常施工，经公司研究决定，停止工程施工，在停工期间所造成的一切后果以及经济责任均由贵公司承担，且按建设工程施工合同补充条款的第九条中的第3项执行，另春节将至，节前未能复工，所欠农民工工资望贵公司予以解决。”2013年5月20日，丰盛公司又向华达公司邮寄了通知书一份，内容为：“由我公司承包施工的大丰市白驹凤凰小区三幢商住楼现已完成合同内的所有施工项目。现就工程验收及付款等相关事项知会贵公司，望贵公司尽快给予处理。
一、合同约定的应由我公司完成的工程量中除窗扇未安装外，其余的已经完成施工。现我公司发现工程的水电安装施工一直没有付诸实施，这影响到工程报请竣工验收的时限，且直接严重影响到我公司的经济利益。为此，我公司特提请贵公司务必在2013年6月10日前完成凤凰小区1-3号楼的水电安装施工，并确保在2013年6月20日前对由我公司所承包施工的工程给予验收；
二、在施工合同的履行过程中，因贵公司没有按约及时足额的向我公司支付工程进度款，致使我公司于2012年12月28日书面通知停工。贵公司的驻工地代表李洪坤经与我公司协商后承诺在2013年4月7日前向我公司支付工程进度款90万元，但至今未能给付。鉴于屡屡违约的事实，请贵公司接函后务必在2013年6月10日前核实后付清此前约定的工程进度款90万元；
三、如贵公司不能在2013年6月20日前组织相关机构对我公司提请验收的施工工程实施验收的，逾期后的第10个工作日即视为我公司提请验收的施工工程已通过验收，且完全符合发包方的各项要求”。2013年8月10日，丰盛公司与华达公司签订备忘录一份，载明：“一、华达公司在2013年8月21日前给付丰盛公司工程款60万元；
二、该款用于工程的建设，不得挪作他用；
三、华达公司发包的水电项目、附属工程争取在2013年9月底完成；
四、丰盛公司2013年10月争取10月底将该工程完工进行竣工验收。”此后，丰盛公司多次向华达索要工程款未果，遂于2013年11月20日以华达公司为被告向本院提起诉讼。诉讼中，丰盛公司申请追加费祝建、费祝华为本案的共同被告。2014年3月28日，丰盛公司向华达公司邮寄了竣工验收通知书一份，载明：“2011年我司与贵公司签订大丰市白驹镇凤凰小区商住楼建设施工合同，该工程土建部分我司已全部竣工，现书面通知贵公司组织相关单位进行竣工验收，并请贵司将应付的工程款给付我司。”2014年3月31日，华达公司收到此通知。2014年3月28日，丰盛公司与华达公司就工程量进行确认，并制作了“白驹凤凰小区1号楼、2号楼、3号楼建筑面积结算清单”，其中1号楼建筑面积为5569.29平方米，2号楼的建筑面积为5061.06平方米，3号楼的建筑面积为6091.34平方米。合计建筑面积为壹万陆仟柒佰贰拾壹点陆玖平方米（16721.69平方米）。2014年9月9日，本院作出(2013)大民初字第2757号民事判决书，判令华达公司支付丰盛公司工程款1145000元；费祝建在抽逃出资的本息范围内对华达公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；驳回丰盛公司的其他诉讼请求。施工单位丰盛公司、建设单位华达公司、设计勘探单位盐城市第二建筑设计院有限公司、监理单位江苏河海工程建设监理有限公司分别于2012年6月25日、2012年12月10日就大丰白驹凤凰小区1号楼、2号楼、3号楼进行主体分部工程质量验收。关于进户门安装工程，丰盛公司、李殿龙与华达公司没有签订补充协议或者变更签证，华达公司也不认可曾委托徐志发安装凤凰小区2号楼房屋进户门。2013年5月，李殿龙、丰盛公司将2号楼的40套住房的进户门安装工程发包给徐志发，徐志发将进户门安装承包给葛飞施工，于2013年6月20日左右施工完毕，随后，徐志发控制、持有凤凰小区2号楼40串钥匙，进户门安装的费用由徐志发支付，徐志发就该费用的负担与华达公司、丰盛公司、李殿龙均无明确约定。因凤凰小区2号楼房屋没有进行水电施工，也没有电视、电话、网络等小区服务配套设施，尚未进行竣工验收，不符合向购房户交付房屋的条件。2014年8月29日，丰盛公司承诺于2014年9月20日前将凤凰小区2号楼钥匙交给华达公司或者交给第三方保管，届期，被告以徐志发控制、持有钥匙为由未能按约交付。2014年10月27日，盐城华达置业有限公司出具《撤销委托声明书》，该声明书载明：撤销2012年9月17日出具并经公证的《委托书》载明的委托事项，解除与徐志发的委托关系。2014年10月28日，江苏省大丰市公证处作出（2014）盐大证民内字第1935号公证书，对上述《撤销委托声明书》进行了公证。本院在强制执行(2013)大民初字第2757号民事判决过程中，李殿龙代表丰盛公司于2014年11月19日承诺在2014年11月30日前向华达公司交付2号楼40串钥匙，后被告称徐志发的委托书被撤销前的行为仍然有效，其承诺是受到华达公司撤销委托的误导而作出的，再次未能按约向华达公司交付钥匙。2015年4月7日，丰盛公司、李殿龙向本院起诉诉讼，要求华达公司、费祝建给付工程款，在其主张的工程款中包括凤凰小区2号楼进户门安装的费用。原告华达公司向被告丰盛公司、李殿龙要求交付凤凰小区2号楼进户门钥匙未果，遂于2015年2月11日向本院提起诉讼。上述事实有当事人陈述，民事判决书、承诺书、公证书等证据在卷证实。
本院认为，根据招投标法第四十三条规定，在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。由于原、被告双方在招投标之前就签订了建设工程施工合同补充条款，双方一致认可签订的建设工程施工合同并未实际履行用，而是仅仅作为备案使用，可认定双方间的招投标存在明标暗定的行为，系虚假的招投标，故双方签订的建设工程施工合同以及建设工程施工合同补充条款均为无效。建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。可见承包人的主要合同义务是按照发包人的要求进行工程建设，并向发包人交付工作成果，由发包人向其支付工程款。承包人将其承揽的辅助工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向发包人负责。本案的争议焦点是：丰盛公司、李殿龙是否负有向华达公司交付凤凰小区2号楼进户门钥匙的义务。根据施工合同约定，被告的承包范围为土建项目（不含水、电安装，不含桩基，含车库计算建筑面积），该项目包括门窗的安装，即凤凰小区2号楼进户门安装系被告的承包范围，且被告向原告主张的工程款中也包括凤凰小区2号楼进户门的安装费用。
被告辩称凤凰小区2号楼进户门钥匙系甩项工程，原告对此不予认可，且被告未举证证明，本院不予采信。
被告辩称徐志发是华达公司的代理人，凤凰小区2号楼进户门由其施工，后由其控制、持有钥匙的行为构成表见代理。因《委托书》和《承诺书》中委托徐志发销售房屋，在竣工验收并符合交付条件后向购房户移交房屋等事项，并没有委托徐志发安装凤凰小区2号楼进户门的委托事项，被告在没有合同或补充协议约定，且未经华达公司认可的情况下，擅自将承包凤凰小区2号楼进户门的安装工程交由案外人徐志发施工，双方之间的违法分包合同无效，被告主观上存在明显过错，不符合表见代理要求的相对人善意且无过失的构成要件，不能免除其向华达公司交付凤凰小区2号楼进户门钥匙的义务。案涉《委托书》和《承诺书》载明，凤凰小区商品房在竣工验收符合标准后交付购房户，现凤凰小区2号楼房屋水、电等小区服务配套设施未施工，没有竣工验收，不具备向购房户交付钥匙的条件，被告辩称进户门钥匙已交付购房户，本院不予采信。关于被告辩称其即使持有钥匙也是行使留置权的问题。合同法第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。法律已赋予承包人优先受偿权，被告拒不交付进户门钥匙显属不当。因两名被告之间系挂靠关系，故被告丰盛公司负有向华达公司交付凤凰小区2号楼进户门的义务，被告李殿龙对丰盛公司的给付义务承担连带责任。依照《中华人民共和国招投标法》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百五十四条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，
判决如下：
一、被告盐城丰盛建设工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告盐城华达置业有限公司交付凤凰小区2号楼40串进户门钥匙。
二、被告李殿龙对被告盐城丰盛建设工程有限公司的上述交付义务承担连带责任。案件受理费80元，由被告丰盛建设工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 张磊
人民陪审员 黄义
人民陪审员 吴陈
二〇一六年二月二日
书 记 员 徐玲附录法律条文1．《中华人民共和国招投标法》第四十三条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。2．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百五十四条承揽人可以将其承揽的辅助工作交由第三人完成。承揽人将其承揽的辅助工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。3．《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2004）14号第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 关注微信公众号“”