江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0830民初83号原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司，住所地盱眙县盱城镇东湖西路富润花园B2栋1楼。负责人黄海波，该公司总经理。委托代理人周军，该公司副总经理。被告柏杨，工人。
原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司（以下简称诚善分公司）与被告柏杨物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由
审判员陈正龙适用小额诉讼程序于2016年2月1日公开开庭进行了审理，原告诚善分公司委托代理人周军、被告柏杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诚善分公司诉称，原告方自2009年10月26日起开始提供正式的物业管理服务，被告柏杨所拥有的物业为海通时代广场1号楼403室，面积为79.4㎡接受了物业管理服务。被告柏杨自2011年10月26日至2015年12月31日从未主动缴纳过物业服务费及其他相关费用。原告多次上门催缴未果。请求判令被告柏杨给付物业服务费1594元、公共水电费408元、生活垃圾处理费400元、违约金458元，合计2861元，并要求被告方负担本案诉讼费用。
被告柏杨辩称，我没有享受到物业服务。原告方不应在车库设立菜场、公共绿化从未进行过维护保养和整理，公共过道商铺乱放乱摆而占用消防通道，导致进出不便；海通建材城违建太多，导致无法审批办理房屋产权证书，外卖人员进入住户楼道，导致物品遗失及门锁被撬；2015年底私自在一号楼顶建立信号塔，对业主人身安全造成影响，公共卫生打扫周期太长，导致夏季有气味，公共过道门窗损坏太多，一直无人维修等。请求依法处理。
经审理查明，原告诚善分公司系经营物业管理一般项目的非企业法人。2008年5月6日原告诚善分公司与盱眙县海通置业有限公司签订前期物业服务合同一份，约定由原告诚善分公司负责盱眙县海通置业有限公司开发建设海通时代广场C块地物业管理服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助处理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等，同时还约定前期管理服务应达到的质量标准。物业服务收费标准为物业管理公共服务费0.4元／月.平方米，商业用房1元／月.平方米，其他费用垃圾外运费8元／月.户，停车场30元／月.位，公共水电费按实分摊。该合同还约定其他事宜。2009年10月26日原告诚善分公司与被告柏杨签订物业服务协议一份，约定原告诚善分公司为被告柏杨所有的1－S栋403室（建筑面积79.4㎡）提供物业服务。双方于同日签订物业管理费收缴协议，原告诚善分公司为甲方、被告柏杨为乙方，约定乙方交纳物业管理费标准为0.4元／月.平方米，生活垃圾处理费8元／月，公共水电费预收200元／户，按实分摊；乙方入住时，须向甲方一次性交纳第一年的各项费用；乙方需于次年第一月缴清全年物业管理公共服务费，如延期缴付，甲方按延期天数每天加收万分之五的违约金；转让或出租房屋乙方未和受让方（承租方）签订物业管理费协议的，物业管理服务费仍乙方承担等。被告柏杨自2011年10月26日起认为原告诚善分公司物业服务不到位、质量不达标等原因拒绝缴纳物业管理服务等费用。本案庭审过程中，被告柏杨抗辩认为原告诚善分公司在履行物业服务合同过程中存在着物业服务不到位、管理质量差等问题，但未提供证据证明。关于公共水电费，原告诚善分公司提供其单方制作书面说明一份，但未举证证明公共水电费收取及分摊等情况进行了公示或公告。上述事实，由当事人陈述、前期物业服务合同、物业服务协议、物业管理费收缴协议、交房通知书、入住文本签收单等证据，经庭审质证，予以确认。
本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。海通时代广场未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告诚善分公司与开发商之间前期委托合同及原、被告物业服务协议、物业管理费收缴协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。关于原告公司主张的日万分之五的违约金459元，原告在履行合同过程中存在物业服务管理瑕疵，故要求被告给付违约金可酌定为300元。关于公共水电费，因原告未举证证明已实际公示水电费数额及分摊情况，预收费用而未提供合同依据，可待收集证据或完备程序手续后另行依法主张。综上，被告应给付原告2011年10月26日至2015年12月31日期间费用应为物业服务费1594元，生活垃圾处理费400元、违约金300元，合计2294元。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告柏杨于判决生效后10日内给付原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司物业服务费1594元、生活垃圾处理费400元、违约金300元，合计2294元。
二、驳回原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告淮安市诚善物业服务有限公司盱眙分公司负担5元，被告柏杨负担20元。本判决为终审判决。
审判员 陈正龙
二〇一六年二月二日
书记员 赵容达附：援引相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《物业管理条例》第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 来自