江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）萍民三终字第47号上诉人（原审被告）黄铭雄，男，住广东省佛山市。委托代理人熊福荣，宜春市赣西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）黄涛，住江西省萍乡市。委托代理人叶继林，江西鸿天律师事务所律师。上诉人黄铭雄与被上诉人黄涛经济适用房转让合同纠纷一案，萍乡市湘东区人民法院于2015年6月25日作出（2014）湘民二初字第59号民事判决，上诉人黄铭雄不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄铭雄的委托代理人熊福荣、被上诉人黄涛及其委托代理人叶继林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。萍乡市湘东区人民法院
经审理查明，2008年10月27日，黄铭雄购买了萍乡市家兴房地产开发有限公司承建的萍乡市湘东区XX栋X1号、X2号的经济适用房二套，总价款为141960元。2010年8月13日，黄涛与黄铭雄签订《协议书》，协议书第四条约定，黄涛同意以50万元购买黄铭雄所有在江西省萍乡市湘东区的经济适用房二套约180平方米（含装修及空调设备），房屋内的家具及电视机归黄铭雄所有；第五条，房屋结算方式：黄铭雄每支付100吨填充剂款给黄涛，黄涛必须在7天内支付黄铭雄现款7万元，由黄铭雄开具收据，如此类推；第六条，房屋的过户或合同变更，黄铭雄协助，一切手续费用由黄涛承担等。协议书签字后，2010年12月11日黄铭雄出具书面授权转让书，注明全权委托黄涛办理房屋转让相关手续，并将其所购湘东区经济适用房二套房款141960元的收款收据及住房费用缴费表及钥匙交付黄涛。2011年1月21日，黄涛之姐黄艳萍受黄涛委托，在中国建设银行以转账方式代黄涛支付了二套经济适用房总价款50万元。后黄涛在办理房产过户变更登记时，因黄铭雄转让的二套住房属经济适用房，受当地政策限制至今无法办理，黄涛亦至今尚未使用。萍乡市湘东区人民法院认为，本案属经济适用房转让合同纠纷。经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入、住房困难家庭供用，具有保障性质的政策性住房。在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满五年，另一种则是尚未住满五年，购房时间应以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房所有权证的发证时间为准。对已住满五年的经济适用住房，业主可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额10%补交综合地价款，凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源局和房屋管理局办理交易、产权过户手续。尚未住满五年的经济适用房，由于政策规定则不允许按市场价格出售，确需出售的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府部门收购。本案当事人双方签订的协议书第四条、第五条、第六条虽属双方真实意思表示，但损害了社会公共利益，违反了国家政策禁止性规定，依法应认定无效。双方因协议书约定各自取得的财产，均应相互予以返还。黄涛请求依法确认2010年8月13日与黄铭雄签订协议书中约定房屋买卖条款无效，黄铭雄应返还购房款50万元的诉讼请求，证据充分，理由成立，符合法律规定，予以支持。黄涛要求黄铭雄从2011年1月21日至2014年10月21日止按同期同类银行贷款利率支付利息的诉讼请求，符合法律规定，亦予以支持。利息损失经计算为122820.27元，由黄铭雄赔偿。黄铭雄提出双方已按约定履行了合同，退房应对房屋装修和设备进行折旧的答辩意见，未能提供相关证据证明，故不予采纳。黄铭雄提出本案已过诉讼时效的答辩意见，原审认为，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。本案中，当事人双方签订的协议书第四条、第五条、第六条被人民法院确认无效后，黄涛才享有返还财产的请求权，故黄涛的起诉没有超过法定诉讼时效期间。本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（四）、（五）项，第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、原告黄涛与被告黄铭雄2010年8月13日所签订《协议书》的第四条、第五条、第六条无效；
二、原告返还被告萍乡市湘东区XX栋X1号、X2号二套经济适用房；被告返还原告房屋转让款50万元，赔偿原告购房款利息损失122820.27元；限原、被告在判决生效后十日内履行完毕。本案诉讼费10948元，由被告黄铭雄负担。一审判决宣判后，上诉人黄铭雄不服上述判决，向本院提起上诉，认为原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审改判驳回被上诉人的诉讼请求，或依法发回重审。其主要上诉理由如下：
一、一审部分事实认定不清。被上诉人承认双方已履行合同义务并交付了房屋，但一审法院并没有认定上诉人房屋已交付给被上诉人并且由其管业、使用、租赁或是闲置5年之久这一基本事实。对原审关于争议商品房受当地政策限制至今无法办理产权过户变更登记，被上诉人至今尚未使用房屋的认定，上诉人认为与事实不符。上诉人是合法、善意购买取得该经济适用房，并非通过欺诈或其他不法手段恶意取得。买卖时，双方都明确知道经济适用房需在产权登记五年后才能办理产权过户登记，上诉人在签订协议时没有隐瞒、欺诈被上诉人。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第三条第十一款规定，购买经济适用房满五年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。本案合同系双方真实意思表示，并已实际履行和生效。本案审查的是买卖合同是否有效，而不是审查本案标的能否办理和如何办理产权登记。上诉人2008年购得此经济适用房后，由于政府原因所有经济适用房都没有办理总的房产证，更没有将争议房地产权证办到上诉人名下。房产证未办和不能办理变更登记不是合同本身无效带来的后果，而是政府行政不作为的结果。这与本案不属同一法律关系，亦不属于本案审查范围。一审认定协议书第四、五、六条无效缺乏事实和法律依据，依法应予撤销。
二、一审判决侵害了上诉人合法权益且显失公平公正。上诉人交付的经济适用房价值50万元，自交付后被上诉人已实际占有五年之久。一审只判决上诉人承担购房款利息，而对上诉人房屋装修投资及家电折旧损失不作处理，显然侵害了上诉人的合法权益，该判决结果显失公平。
被上诉人黄涛辩称，一审判决上诉人与被上诉人签订的经济适用房转让协议因违反国家政策而无效，该判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。二审中，双方均未向法庭提交新的证据，经开庭审理和查阅一审案卷材料，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系经济适用房转让合同纠纷，二审的争议焦点是：1、经济适用房转让协议是否合法有效？2、如果协议无效，上诉人是否应当返还上诉人购房款及支付利息？经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。城市低收入家庭购买经济适用住房应当具有当地城镇户口，且家庭收入符合低收入家庭收入标准，无房或现住房面积低于政府规定的住房困难标准。购房人在购买经济适用住房后只拥有有限产权，购房不满5年的不得上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平因素进行回购，回购的经济适用房仍应用于解决低收入家庭的住房困难。关于上诉人黄铭雄与被上诉人黄涛签订的经济适用房转让协议是否有效的问题。一方面，上诉人黄铭雄与被上诉人黄涛不符合经济适用住房的购买条件，无论是黄铭雄初次取得，还是黄涛继受取得本案诉争经济适用住房，都必然损害社会其他住房困难家庭的合法利益。另一方面，上诉人黄铭雄与被上诉人黄涛订立的经济适用住房买卖协议，还违反国家关于购买经济适用房不满5年不得上市交易的政策性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，黄铭雄与黄涛订立的经济适用住房买卖协议因损害社会公共利益而属于无效协议，依法不予保护。黄铭雄、黄涛因无效协议所取得的财产，应当相互返还。据此，被上诉人黄涛要求确认转让协议无效、返还购房款50万的诉讼请求于法有据，应予支持。关于上诉人黄铭雄是否支付被上诉人黄涛购房款利息的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人黄铭雄、被上诉人黄涛在明知涉案房屋不符合交易条件的情况下，仍然签订房屋买卖协议，双方在主观上均存在过错，故应对合同无效造成的损失各自承担相应的赔偿责任。本案诉争的房款利息，属于合同无效造成的买方损失，应由双方按过错程度分担。结合本案案情，
本院认为双方的过错大小相当，应对该利息损失承担同等赔偿责任。被上诉人黄涛所付房款从2011年1月21日至2014年10月21日按银行同期贷款利率所计算的利息为122820.27元（500000元×6.22%÷365天×19天＋500000元×6.45%÷365天×56天＋500000元×6.65%÷365天×92天＋500000元×6.9%÷365天×337天＋500000元×6.65%÷365天×28天＋500000元×6.4%÷365天×838天），该款由上诉人黄铭雄赔偿61410.14元（122820.27元×50%），其余61410.14元（122820.27元×50%）由被上诉人黄涛自行承担。原审对利息损失的处理存在不当，对此本院予以纠正。关于上诉人黄铭雄提出的房屋装修、家电折旧等方面的损失问题，因黄铭雄在本案未提出反诉请求，故本院不予审查和处理，上诉人黄铭雄可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，但部分适用法律错误，导致部分处理不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持萍乡市湘东区人民法院（2014）湘民二初字第59号民事判决第一项；
二、撤销萍乡市湘东区人民法院（2014）湘民二初字第59号民事判决第二项；
三、被上诉人黄涛返还上诉人黄铭雄位于萍乡市湘东区XX栋X1号、X2号二套经济适用房；上诉人黄铭雄返还被上诉人黄涛房屋转让款500000元，赔偿上诉人黄涛购房款利息损失61410.14元。上述给付义务在本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计21896元，由被上诉人黄涛承担4336元，上诉人黄铭雄承担17560元。本判决为终审判决。
审 判 长 陶 勇
审 判 员 曾东林
代理
审判员 周丽娜
二〇一六年二月二日
书 记 员 黄 毅第6页共6页 搜索“”