安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民一初字第01611号
原告：马鞍山市佳建建材物贸有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。
法定代表人：潘廷荣，该公司总经理。
委托代理人：袁贤广，安徽铭心律师事务所律师。
被告：花勇，男，1978年2月7日生，汉族，无业，住安徽省马鞍山市雨山区。
被告：花成友（花勇之父），男，1950年11月12日生，汉族，农民，户籍所在地安徽省马鞍山市雨山区，现租住雨山区。委托代理���：黄山，安徽铭心律师事务所律师。
原告马鞍山市佳建建材物贸有限公司（以下简称佳建公司）与被告花勇、花成友土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告佳建公司的委托代理人袁贤广、被告花成友的委托代理人黄山到庭参加了诉讼，被告花勇经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。佳建公司诉称：2008年11月8日，原告与佳山乡前庄村民委员会签订一份土地流转协议。约定：“前庄村同意将‘前庄村集中区’（雨经发[2008]70号内的一块闲置荒地30.4亩，以实际丈量为准），以土地流转的方式给原告经营使用，流转期自2008年10月1日至2025年9月30日；土地流转总额为79万元，于2008年4月10日前陆续支付完毕。”原告取得前庄村集中区（雨��发[2008]70号内）的该块土地经营权后，将其中一块5.8亩土地租赁给两被告经营租赁业务，每亩4.5万元，合计人民币26.1万元。原告与两被告达成口头租赁协议，未形成书面租赁合同，并于2009年3月20日原告收到被告花勇支付的土地租赁定金5万元，原告在2009年5月22日，以出具借条一份的方式给被告花勇，确认收到26.1万元租金中的20万元，并注明待土地租赁合同鉴证后拆条。此后，两被告在该块土地上经营建材租赁业务，至今在该块地上仍堆放着两被告所有的租赁物。现查明，两被告租赁的土地附属物已被雨山区征迁部门征迁，征迁款50多万元已被两被告领取。2014年，被告花勇以原告法定代表人潘廷荣出具的名义上是借条实际上是土地租金的条子来起诉潘廷荣民间借贷20万元。潘廷荣随后另案起诉两被告要求法院确认租赁关系成立，冲抵租金26.1万元。马鞍山市雨山区人民法院经审理以（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书确认“花勇与潘廷荣事实上的土地租赁关系成立，花勇向潘廷荣交纳20万元的行为应认定为5.5亩土地租赁费。因2008年11月8日与佳山乡前庄村民委员会所签订土地流转协议，（是）以佳建公司名义，故原告应以佳建公司名义诉讼，因此潘廷荣不具有原告的主体资格，裁定驳回潘廷荣的起诉。”花勇诉潘廷荣民间借贷案件，经马鞍山市雨山区人民法院审理以（2014）雨民一初字第00589号民事判决书判决驳回花勇诉讼请求，花勇不服，提起上诉。在二审阶段，花勇申请双撤。并于2015年3月再次向马鞍山市雨山区人民法院起诉潘廷荣民间借贷20万元。马鞍山市雨山区人民法院以（2015）雨民一初字第00775号民事判决书判决潘廷荣偿还花勇借款20万元。原告认为：原告与两被告形成了事实上的土地租赁关系。两被告实际租赁原告土���5.8亩，按每亩租金4.5万元计算，应为26.1万元。既然被告花勇认为2009年5月22日交给潘廷荣的20万元是借款而不是土地租金，那么扣除2009年3月20日交纳的土地租金5万元，两被告实际应当支付土地租金21.1万元，故提起诉讼请求法院判令两被告支付土地租赁费21.1万元并承担本案的诉讼费用。花勇未作答辩。花成友辩称：1、原告要求的土地租赁费没有事实依据。2、被告花成友不是本案的适格被告，花成友作为花勇的父亲只是为花勇帮忙，两被告领取的地上物补偿不是50多万元，而是22.5万元，22.5万元只是对两被告在地上的一些建筑、道路建设、河塘河沟的填平补偿，与土地没有任何关系，其中有5万元不属于地上物的补偿，是属于征迁部门损坏空调等物品的补偿。潘廷荣借花勇的20万元不属于租赁费，是属于民间借贷。3、双方都明知租赁的土地从事非���业生产，改变了土地的使用权性质。佳建公司为支持其诉讼主张，向法庭举出如下证据：1、营业执照、组织机构代码复印件各一份，证明原告具有合法的主体资格。2、土地流转协议书一份，证明潘廷荣以马鞍山市佳建建材物贸有限公司的名义以土地流转的方式取得了前庄村集中区一块闲置的荒地约30.4亩，双方约定潘廷荣需向前庄村民委员会交纳土地流转金79万元。该块土地在租赁期内如遇国家征用，乙方投资的地表附属物征用受益权归乙方所有；土地征用的其他费用归甲方所有。3、马鞍山市雨山区农村集体经济组织专用收据4张，证明佳建公司已向前庄村交纳土地流转费合计67.5万元。4、图纸一份，证明佳建公司获取土地的位置情况。5、马鞍山市雨山区经济贸易和发展改革局雨经发（2008）70号文件一份，证明佳建公司获取的前庄村土地是经过雨山区经济贸易局和发展改革局批准的“前庄村工业企业集中区”的土地。6、土地承租临时协议书一份，证明佳建公司获取的前庄村工业企业集中区的土地后，租给安徽力宇辊业有限公司15亩，每亩的租金为4.5万元。7、转让协议一份，证明佳建公司与马鞍山市东南耐磨材料有限公司签订的土地转让协议书，双方约定每亩的租金为4.3万元。8、雨山区佳山乡前庄村村民委员会于2014年6月18日出具的证明材料一份，证明佳建公司将自己在前庄村集中区获取的土地租给两被告堆放钢管建材的经营和加工，土地是约5.8亩。9、收条一份，证明佳建公司收到花勇土地租赁定金5万元。10、潘廷荣向花勇出具的借条复印件一份，证明潘廷荣收到花勇的土地租赁费20万元，并约定合同签订后撤条。11、马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书一份，证明1、原告与两被告之间已经形成事实上的土地租赁关系，实际租赁土地5.5亩。2、两被告已经交付原告土地租赁费25万元。3、认定本案的诉讼主体应该是佳建公司。4、两被告租赁的土地已经被征迁，地上物已获补偿。12、马鞍山市中级人民法院（2014）马民二终字第00185号民事裁定书一份，证明两被告对马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书提出上诉，后又以将另行诉讼而撤回上诉，马鞍山市中级人民法院裁定为准许撤回上诉，双方均按照原裁定履行。花成友对佳建公司所举的证据质证意见是：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。对证据2的真实性无异议，只能证明前庄村将农用地租赁给原告，至于将农业用地改为工业用地协���中明确规定要办理相关手续，前庄村可以协助原告办理手续。证据3、4的真实性不能确定，与本案无关联性。对证据5的真实性无异议，这也能证明前庄村要将涉案土地转换为工业用地需要经规划、土地等相关部门的审批以后才能进行相关工业用地建设，雨山区发改委也要求前庄村按照法律的国家政策办理相关手续，但是本案的原告至今未办理相关的手续。对证据6、7的真实性无异议，但是与本案无关联，这是原告将土地租赁给其他企业的情况。这两个企业的租赁也被市政府认定为非法占地。证据8在形式上不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于单位出具证明的要求，没有起草人的签字。该证明是前庄村没有调查了解真实情况，只是听原告单方面的陈述所出具的，所以对真实性也不认可。对证据9的真实性无异议。证据10是个人之间的民间借贷，出具借条的潘廷荣��别注明该借条在合同鉴证后撤条，可双方的合同至今也没有签订，实际上也没有合同，不能证明20万元是土地租赁费。对证据11的真实性无异议，该份裁定书所认定的事实已经被马鞍山市中级人民法院（2014）马民三终字第00299号民事裁定书所撤销。该份裁定书只是程序审理，没有对双方的实体权利和义务进行处分。对证据12的真实性无异议，但对马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00598号民事判决书及（2014）雨民一初字第00779号民事裁定书是同时上诉的，中院由两个庭分别受理，承办法官不同，当时民二庭的主审法官做工作告知被告这两个案件只要双撤一个就行了。花成友为支持其抗辩意见，向法庭举出如下证据：1、马鞍山市经济和信息化委员会马经信资源（2011）138号文件一份，证明原告租出的三块土地包括被告临时占有的属于违章建设，非法占地。自2011年8月5日开始被强行断电，原告从村里租的是农业用地，再转租出去全部变成工业用地，违反国家的强制性规定，所以在上面进行工业商业生产经营都属于双方故意违法，不受法律保护。2、马鞍山市雨山区人民法院的询问笔录一份，证明原告的法定代表人已经明确把土地是租给花勇使用的，而不是花成友。涉案土地租给花勇使用时还同时租给了刘水华，证明这不是土地租赁费而是借款，潘廷荣也证明如果将来签订正式合同时，可以将这20万元个人借款转变为土地租赁费。3、马鞍山市中级人民法院（2014）马三终字第00299号民事裁定书一份，证明马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00598号民事判决书，已经被双撤。（2015）雨民一初字第00779号民事裁定书和（2014）雨民一初字第00598号民事判决书所查明的事实和法院认定��事实完全一样，（2014）雨民一初字第00598号民事判决书被撤销，（2015）雨民一初字第00779号民事裁定书所认定和查明的事实当然也就被撤销。4、（2015）雨民一初字第00775号民事判决书一份，证明20万元不是土地租赁费，而是原告的法定代表人潘廷荣向花勇的个人借款。证明双方对租赁关系是否存在、租金的多少以及是否该付租金没有确定。还强调了即使是生效的法律文书认定的事实也能够被证据推翻。马鞍山市雨山区人民法院的询问笔录足以推翻（2015）雨民一初字第00779号民事裁定书所认定的花成友是本案被告的事实。佳建公司对花成友所举的证据质证意见是：证据1与本案无关联性。原告出租土地时是要被告合法经营，被告因为违章建设而被断电就认为租赁合同无效是不对的。文件附后的名单上写有腾博工贸（花成友料厂），反而证明花成友���本案的适格主体。对证据2的事实持有异议，原告当时与刘水华谈好租赁涉案土地，但是花成友通过别人找到原告要求租赁涉案土地，原告迫于人情就将土地租赁给了两被告，没有租给刘水华。证明潘廷荣所述打借条收到的20万元就是租金，因为潘廷荣文化水平不高，法律意识淡薄，搞不清收条与借条之间的区别。证据3与本案无关联性，达不到被告的证明目的。对证据4不认可，原告认为证据4对事实的认定及法律的适用都是错误的。被告所说的撤销是无权撤销的。经庭审的举证、质证，本院认证如下：花成友对佳建公司所举1、2、5、9的真实性无异议，经审核，本院予以确认；证据3与本案没有关联性，不作为定案依据；证据4的真实性不能确定，不作为定案依据，证据5具有真实性、合法性且与本案有关联，应作为定案依据；证据6、7与本案无关联性，不作为定案依据；证据8只能证明花成友父子在涉案土地上从事非农业经营的事实，但不能证明花成友与佳建公司存在租赁关系；证据10具有真实性且通过花成友所举证据4即生效的（2015）雨民一初字第00775号民事判决书已认定是附条件将借款抵付租金，因条件未成就而确定为借款，与本案有关联，应作为定案的依据；证据11系生效的裁定书，但只是对程序的判定，未对实体权利作出判决。证据12能证明马鞍山市雨山区人民法院（2015）雨民一初字第00775号民事判决书已经生效。花成友所举证据1能证明违章建设，非法占地的事实，但不能证明花成友与佳建公司存在租赁关系；证据2结合佳建公司所举证据9能证明佳建公司是与花勇发生租赁关系；证据3能证明马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00598号民事判决书未发生法律效力。
经审理查明：2008年11月8日，佳建公司（乙方）与雨山区佳山乡前庄村民委员会（甲方）签订了土地流转协议。约定：甲方同意将“前庄村集中区”（雨经发[2008]70号内的一块闲置荒地30.4亩，以实际丈量为准），以土地流转的方式给乙方经营使用，土地范围见附图；流转期自2008年10月1日至2025年9月30日；土地流转总额为79万元，应甲方要求，乙方已于2008年4月10日前陆续支付完毕，等。佳建公司取得该块土地后，花勇有意承租其中的约5.5亩土地，于2009年3月20日向佳建公司的法定代表人潘廷荣交付5万元定金，潘廷荣向花勇出具一张收条，内容为：“今收到花勇定金五万元整（￥50000元），土地租赁（前庄村工业企业集中区），使用净面积5.5亩。”2009年3月底，佳建公司向花勇交付了土地。2009年5月22日，潘廷荣向花勇出具一张内容为“借到花勇人民币贰拾万元整（待合同鉴证后拆条）”的借条。马鞍山市���山区人民法院生效的（2015）雨民一初字第00775号民事判决书已判决潘廷荣归还花勇借款20万元。花勇取得涉案土地后，与其父亲花成友在涉案土地堆放钢管、模板、钢扣件并搭建了活动板房、简易房等，从事经营活动。涉案土地现已被征迁，花勇于2013年12月17日领取涉案土地上房屋拆迁补偿款270014.90元。至此，花勇实际使用涉案土地为4年8个月17天。另查明：花勇在租赁上述土地经营期间因违章建设属非法占地于2011年8月5日被停过电。
本院认为：根据马鞍山市雨山区经济贸易和发展改革局雨经发[2008]70号文件,佳建公司与佳山乡前庄村民委员会签订协议，从而取得前庄村工业企业集中区内30.4亩闲置荒地的土地使用权，协议约定前庄村民委员会协助佳建公司申报集体土地使用证或者临时土地许可证，说明该块土地作为工业用途还需办理相关许可证,佳建公司取得的该块土地使用权不完整。花勇对此情况是明知的，但仍然为租赁该块土地中的5.5亩而交付了定金，佳建公司也明知的花勇承租涉案土地的目的是为了工业用途而非农业生产，佳建公司亦向花勇交付了土地，双方形成了事实上的租赁关系。因涉及集体土地作为工业用途须办理相关许可证问题，该租赁关系在形成之初是处于效力待定状态，由于涉案土地至今未能补办相关许可证，违反了相关的法律规定，故佳建公司与花勇之间以涉案土地作为工业用途而形成的事实上的租赁关系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方未签订书面的合同，对于租金数额，双方各持已见，但从佳建公司的法定代表人潘廷荣出具的借条言明“待合同鉴证后拆条”来看，可理解为合同签订后该借条���销，20万元借款就转化为租金，由此可确认总租金至少为25万元；佳建公司受让的涉案土地是有使用年限的，花勇租赁土地的最长期限不超过17年，结合其实际使用土地时间，花勇应付租金68710元。花勇获得的是土地的使用权无法返还，应当折价补偿。考虑到花勇取得涉案土地后在土地使用性质没有转变情况下，一直将土地作为工业用途从事经营活动且在征迁之前也从未向佳建公司主张返还定金5万元、归还借款20万元情况，根据公平原则，折价补偿按应付租金的90%即61839元为宜。佳建公司法定代表人潘廷荣收取的20万元已被认定为借款而被判决归还，现花勇只支付5万元，尚应支付佳建公司补偿款11839元。交付定金及附条件借款的人均为花勇，与花成友无关，佳建公司将花成友作为本案的被告主张权利无事实和法律依据，花成友抗辩其不是适格主体的意见予以采纳。花勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼抗辩权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告花勇于本判决生效后十日内向原告马鞍山市佳建建材物贸有限公司支付补偿款11839元；
二、驳回原告马鞍山市佳建建材物贸有限公司其他诉讼请求。本案受理费4465元，公告费300元，由原告马鞍山市佳建建材物贸有限公司负担4214元，被告花勇负担551元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审 判 长 江玉琴
代理
审判员 吴基翔
人民陪审员 宁伦平
二〇一六年二月二日
书 记 员 柳婷婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条对被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。