北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第26074号原告盖金荣（反诉被告），男，1968年12月30日出生。委托代理人陈晓琼，北京陈晓琼律师事务所律师。被告何红梅（反诉原告），女，1967年1月10日出生。委托代理人吴涛，北京京云律师事务所律师。
原告盖金荣诉被告何红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员徐明祺独任审判，公开开庭进行了审理。原告盖金荣及其委托代理人陈晓琼，被告何红梅及其委托代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告盖金荣诉称：2015年2月2日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于北京市通州区张家湾镇祥和乐园x号底商，用于经营饭店，租赁期限自2015年2月6日至2020年2月5日，每月租金为20833元，每六个月支付一次租金为12.5万元，原告与被告又约定被告支付原告饭店转让费40万元，分五期支付，并于2015年5月15日将尾款全部付清。合同签订后，原告按照合同约定全部履行合同义务，但是被告至今仍然拖欠原告饭店转让费30万元以及房屋租金10万元，原告曾多次向被告索要，但被告总以各种理由推脱，原告认为，被告已经根本违约，故要求法院判令解除原告与被告的房屋租赁合同；请求法院判令被告立即向原告支付饭店转让费30万元及房屋租金104150元，诉讼费由被告负担。
被告何红梅辩称：不同意原告的诉讼请求，签订合同时没有如实陈述房屋的情况，房屋没有合法的产权，房屋大部分是违建，我方没有办理合法的营业执照。
被告何红梅反诉称：反诉人与被反诉人双方于2015年2月2日签订房屋租赁合同，合同约定：被反诉人将位于北京市通州区张家湾镇祥和乐园x号底商租赁给反诉人，租赁期自2015年2月6日至2020年2月5日止，每月租金20833元，用途为饭店经营。合同签订后，反诉人向被反诉人支付了部分相关费用，同时要求被反诉人出具房屋产权及相关证明，办理经营手续，但是被反诉人迟迟不予出具，经了解得知，被反诉人对涉案房屋不具合法产权，房屋建造没有经过相关部门批准。综上，被反诉人的行为违反了合同约定，不符合相关法律规定，故要求法院判令请求确认反诉人与被反诉人2015年2月2日签订的《房屋租赁合同》无效，请求判令被反诉人退还给反诉人转让费10万元，判令被反诉人退还反诉人租金104150元，其他经济损失费135200元。
原告盖金荣辩称：不同意被告的反诉请求，被告的反诉请求没有事实和法律依据。
经审理查明，2015年2月2日，盖金荣（甲方）与何红梅（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于北京市通州区张家湾镇祥和乐园x号，建筑面积600平米的房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2015年2月6日至2020年2月5日，租金为每月20833元，租金的付款方式为半年付，该房屋用途为饭店经营，乙方支付甲方转让费40万元，分期付款：首次支付十万元，2015年2月15日前付五万元，2015年2月30日前付5万元，2015年4月15日前支付十万元，2015年5月15日支付尾款十万元，到期此转让费没有到账，甲方有权收回此房，合同还就其他事项作出约定。合同签订后，何红梅支付盖金荣租金104165元，转让费10万元，何红梅至今未支付剩余的转让费及相应的房屋租金。何红梅将房屋租赁后，因房屋产权问题未能办理营业执照等相关手续，盖金荣将饭店内1-5楼的设备、餐具、桌椅等转让给何红梅，双方对于该事实均予以认可，但对转让费所涵盖的转让内容的认定存在分歧。另查，盖金荣出租的房屋属于小产权房，盖金荣在出租之前亦在此经营饭店，并对房屋进行装修，盖金荣经营饭店亦没有办理相关营业执照。上述事实，有房屋租赁合同及双方当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，盖金荣与何红梅签订的房屋租赁合同属于合法有效的合同，并未违反法律强制性规定，当事人应该依照合同的约定行使自己的权利，履行自己的义务。盖金荣承租房屋后，理应按照合同约定支付租金，何红梅拒绝支付租金，造成合同无法履行，属于根本违约行为，现盖金荣要求解除合同的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；盖金荣要求何红梅支付2015年7月7日至2015年12月6日的租金104150元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于何红梅反诉要求确认合同无效的反诉请求，因双方签订的合同并无法律规定的无效情形，故本院不予支持；关于何红梅反诉要求盖金荣返还租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于双方争议的转让费的问题，
本院认为转让费不仅仅涵盖实物的转让，亦包含地段优势、客源、装修等其他隐性资产的转让，现因房屋产权问题，何红梅无法办理营业执照，无法正常经营饭店，如果依然按照合同约定要求何红梅继续支付剩余的转让费显示公平，何红梅已经支付的转让费，本院结合何红梅实际占用房屋的时间、租赁合同约定的租赁时间以及装修、设备损耗情况等因素不再退还，盖金荣向法庭提交的清单上所列的物品应归盖金荣所有，故盖金荣要求何红梅继续支付转让费的诉讼请求，本院不予支持；何红梅反诉要求盖金荣退还转让费的诉讼请求不予支持；何红梅反诉要求赔偿经济损失的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于双方争议的营业执照办理的问题，
本院认为何红梅作为承租方，在租赁房屋时应主动核实房屋的产权信息，但何红梅在租赁房屋时，出于朋友介绍的客观情况，并未核实产权信息就与盖金荣签订租赁合同实属不妥。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，
判决如下：
一、解除盖金荣与何红梅于
二〇一五年二月二日签订的房屋租赁合同；
二、何红梅支付盖金荣租金人民币十万零四千一百五十元，于本判决书生效后七日内执行清；
三、驳回盖金荣的其他诉讼请求；
四、驳回何红梅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千六百五十元，由原告盖金荣负担二千七百五十元负担（已交纳），由被告何红梅负担九百元，于本判决生效后七日内日交纳。反诉费三千零五十元，由被告何红梅负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 徐明祺
二〇一六年二月二日
书 记 员 杨梦彤 微信公众号“”