江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏13民终186号上诉人（原审原告）李冬云。委托代理人周洲，江苏固邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宿迁用世置业有限公司，住所地宿迁市宿城区西湖路66号。法定代表人卢之云，该公司董事长。委托代理人张瑜，江苏义扬律师事务所律师。
上诉人李冬云因与被上诉人宿迁用世置业有限公司（以下简称用世置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2015）宿城民初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：2014年3月11日，李冬云与用世置业公司签订商品房买卖合同，约定主要内容：李冬云以272660元购买用世置业公司开发的宿迁“水韵城”一期工程4层D4-083铺号房；用世置业公司应在2014年12月31日前将房屋交付李冬云使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。合同签订后，李冬云于2014年3月11日向用世置业公司支付购房款272660元。但用世置业公司并未按约定的2014年12月31日前交付房屋，至李冬云起诉时逾期超过90日。故李冬云诉至原审法院，请求判令：1.解除商品房买卖合同；2.用世置业公司返还李冬云购房款272660元、税费8316.1元及违约金（以272660元为基数，按每日万分之一点五自2014年2月27日计算至退还全部已付款之日止）；3.诉讼费用由用世置业公司负担。在案件审理过程中，李冬云自愿放弃税费8316.1元的诉讼请求。原审法院另查明：2014年3月11日，李冬云与宿迁水韵城商业经营管理有限公司（以下简称水韵城经管公司）签订“用世.水韵城”委托经营管理合同，约定主要内容：甲方（李冬云）将其购买的“水韵城”4层D4-083号铺位全权委托乙方（水韵城经管公司）经营管理；委托经营管理期限：在该商锖竣工验收合格交付李冬云使用后，自2014年5月31日起至2024年5月31日止；甲方委托乙方按照交房标准办理房屋交接手续，甲方在此确认：即使交房时并未具备相关验收手续，也不影响乙方代收房、装修和委托经营的开展，相应责任和后果甲方明确知晓并承担；经营所得收益按以下约定方式分配：委托期内前3年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意放弃该商铺前3年收益权，前3年的经营收益不再分配，乙方自负盈亏。2014年12月31日，用世置业公司将李冬云购买的涉案商铺交付水韵城经管公司，水韵城经管公司出具说明：明确涉案房屋李冬云租金收益自2014年6月1日开始计算。原审法院认为：李冬云、用世置业公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，受法律保护。用世置业公司于2014年12月31日将涉案房屋交付李冬云委托的水韵城经管公司，水韵城经管公司予以接收，应视为房屋已交付李冬云。用世置业公司已按合同约定的时间向李冬云交付房屋，故李冬云主张解除合同、返还购房款、给付违约金，不予支持。另水韵城经管公司出具情况说明：明确租金收益自2014年6月1日开始计算，李冬云还多享有6个月的房屋租金收益，故用世置业公司向水韵城经管公司交付房屋的行为，亦不影响李冬云合同目的的实现。李冬云主张房屋至今尚不具备交付条件，故用世置业公司的交付行为无效。原审法院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。李冬云与水韵城经管公司签订的委托经营管理合同中明确约定“甲方（李冬云）委托乙方（水韵城经管公司）按照交房标准办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方代表甲方签收交接手续，此签收行为视为甲方认同，对甲方具有法律约束力，其签收后果由甲方承担。甲方在此确认：即使交房时并未具备相关验收手续，也不影响乙方代收房、装修和委托经营的展开，相关责任和后果甲方明确知晓并承担”。故用世置业公司通过水韵城经管公司向李冬云交付房屋的行为有效，李冬云这一诉称意见，原审法院不予支持。李冬云在审理过程中自愿放弃税费8316.1元的诉讼请求，原审法院认为，当事人有权处分自己的权利，李冬云自愿放弃税费的诉讼请求，予以准许。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回李冬云的诉讼请求。案件受理费5515元，由李冬云负担。
上诉人李冬云不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决并依法改判。主要理由为：1.截至上诉人一审起诉时即2015年4月23日，涉案房屋尚未验收合格，且逾期交房90日，根据商品房买卖合同约定，上诉人有合同解除权，原审法院认定该房屋已于2014年12月31日交付水韵城经管公司错误；2.上诉人与水韵城经管公司签订的“委托经营管理合同”虽然约定了“即使交房时并未具备相关验收手续，也不影响其代收收房、装修和委托经营的开展”，但前提是该房屋应符合交房标准，而不是在房屋不具备验收手续情况下接收，更没有事前告知委托人；3.“委托经营管理合同”约定委托经营管理期限为商铺竣工验收合格后，自2014年5月31日至2024年5月31日，其起算时间应为商铺竣工验收合格交付时，并不是约定的2014年5月31日，而在验收合格前，上诉人已于2015年5月27日向被上诉人发出不接受水韵城经管公司接收该房屋的后果通知，以及向水韵城经管公司发出解除委托通知，故原审法院认定2014年12月31日交房事实错误。
被上诉人用世置业公司辩称：李冬云委托接收房屋的水韵城经管公司已于2014年12月31日收到我司交付的涉案房屋，我司已履行完交付房屋义务，并在一审诉讼期间取得了涉案房屋竣工验收备案表，李冬云要求解除买卖合同并返还购房款及违约金无事实及法律依据。原审法院认定事实清楚，判决合法，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院
经审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：用世置业公司是否已经履行了房屋交付义务。
本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，李冬云与用世置业公司在2014年3月11日就涉案房屋签订了商品房买卖合同，该合同真实合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，李冬云按照约定支付了购房款，用世置业公司也应当按照约定履行相应的交房义务。李冬云与用世置业公司签订的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得“工程竣工验收备案表”时间为准……”。同日，李冬云与第三方水韵城经管公司签订委托经营管理合同。在该合同第三条第1款约定：“……为尽快将项目运营成功，乙方（此处应为甲方）收益权尽快实现，乙方（水韵城经管公司）将根据开发商工程进度、商业规划等提前进行装修。如因此造成甲方（李冬云）与开发商签订的《商品房买卖合同》关于交付标准不符的，甲方自动放弃合同关于交房的所有权利……”、第2款约定：“甲方委托乙方按照交房标准办理房屋交接手续。在办理房屋交接手续时，乙方代表甲方签收交接手续，此签收行为视为甲方认同，对甲方具有法律效力，其签收后果由甲方承担。……甲方在此确认：即使交房时并未具相关验收手续，也不影响乙方代收房、装修和委托经营的开展，相应责任和后果甲方明确知晓并承担。”合同签订后，用世置业公司在2014年12月31日将涉案房屋实际交付给李冬云委托的第三方水韵城经管公司并经营使用（含商业规划、装修、招商等），虽然涉案房屋没有经过竣工验收，但李冬云委托的水韵城经管公司接收了该房屋，符合约定，应视为李冬云接收该房屋。同时，该涉案房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案表，说明具备交房质量条件；另外，水韵城经管公司明确租金收益从2014年6月1日开始，李冬云也可以提前获取房屋收益，不损害李冬云合同交易目的的实现。故李冬云以房屋交付不符合法律规定为由主张用世置业公司违约，本院不予支持。李冬云主张已向用世置业公司发出解除委托水韵城经管公司的通知，发生在委托事项完成之后，对被上诉人不产生拘束力。李冬云现要求用世置业公司承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人李冬云的上诉理由和请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5515元，由上诉人李冬云负担。本判决为终审判决。
审 判 长 马柏华
代理
审判员 朱 海
代理
审判员 刘海军
二〇一六年二月二日
书 记 员 许 阳第1页／共7页 微信公众号“”