广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1881号
上诉人（原审原告）：刘敏。
委托代理人：周艳，广东晟典律师事务所律师。
委托代理人：卜洪波。
上诉人（原审被告）：王颖媚。
委托代理人：林才英，广东桦仁律师事务所律师。
委托代理人：ＸＸ东，广东桦仁律师事务所律师。
原审
第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期a栋17层01c。
法定代表人：吴军强，执行董事。
上诉人刘敏与上诉人王颖媚、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服（2015）深龙法民三初字第883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘敏在原审中的诉讼请求为，判令：
一、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；
二、被告支付原告违约金341000元；
三、被告返还原告已支付的定金50000；
四、被告承担全部诉讼费用。原审法院
经审理查明，2015年5月2日，原告(买方)与被告（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买深圳市龙岗区xxx花园5栋xxx房，转让成交价为1705000元；买方在签署本合同时向卖方支付定金50000元，第二部分房款为1655000元，买方需办理银行按揭，买方应于签署本合同之日起30日（含当日）内付清首期房款，首期房款等于上述第二部分房款总额减去银行承诺贷款金额，买方应于约定的应付首期款之日起三日内（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起七日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起六十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产原件交予居间方；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，原告支付定金50000元，被告出具收款收据确认收到原告交付的定金50000元。2015年5月5日，被告办理公证委托手续，委托担保公司办理涉案房产的赎楼等手续。2015年5月18日，原告支付了首期款625000元至银行资金监管账户。2015年6月8日，被告向原告发出通知，内容为：现因被告个人原因，导致被告无法正常交易，故被告需要解除双方签订的买卖合同，被告选择双倍返还定金。2015年6月10日，原告向被告作出回复通知，要求被告继续履行合同。2015年6月12日，被告对原告作出回复通知，称不可能履行合同且其选择赔偿方式为双倍返还定金。原告遂诉至原审法院提出上列请求。另查，涉案房产位于深圳市龙岗区布吉大芬的xxx花园5栋xxx房，房地产证号为深房地字第××号，登记权利人为被告，该房产在2014年9月23日抵押给招商银行股份有限公司深圳分行。庭审中，被告主张：其已在2015年5月18日履行了办理公证委托赎楼的手续、在2015年5月18日配合办理资金监管手续，2015年5月18日至6月2日期间，被告一直和第三人及担保公司协商沟通赎楼的事宜，第三人和担保公司提出赎楼须由被告先偿还300000元债务或用他人红本在手的房产作为担保，由于被告没有能力做到，被告与第三人和担保公司多次协商未果，故于2015年6月2日向原告提出解除合同，于6月8日作出书面解除合同通知。原审法院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。被告主张涉案合同履行过程中，原告已依约支付了定金、交付了首期款，被告虽办理了公证委托赎楼的手续，但最终无法成功赎楼，造成合同无法继续履行，已构成违约。
被告抗辩称系第三人及担保公司要求提供赎楼反担保而被告不同意该临时增加的义务才导致合同无法继续履行，原审法院认为，被告与第三人或担保公司就赎楼产生的纠纷不能作为对抗原告主张的正当理由，赎楼系被告方的义务，被告可以通过其他担保公司或其他方式赎楼，并且合同中明确约定虽有担保公司担保赎楼仍不能成功赎楼的情况下被告仍须自行赎楼、注销抵押，故原审法院对被告的抗辩意见不予采纳。综上，由于被告违约，原告请求解除合同及退还定金50000元符合约定和法律规定，原审法院予以支持。对于原告主张违约金，由于双方在合同中约定的违约金标准过高，结合被告违约行为出现在合同签订后不久的情况，原审法院酌情将被告应付的违约金调整为170500元（1705000*10%），原审法院对原告超额诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告刘敏与被告王颖媚签订的《房地产买卖合同》；
二、被告王颖媚于本判决生效之日起十日内向原告刘敏退还定金50000元；
三、被告王颖媚于本判决生效之日起十日内向原告刘敏支付违约金170500元；
四、驳回原告刘敏的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3583元、财产保全费2475元，由原告承担2642元，被告承担3416元。
上诉人刘敏不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：
一、请求撤销(2015)深龙法民三初字第883号判决书第三项判决，改判被上诉人支付上诉人违约金341000元；
二、请求判决被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：
一、上诉人认为，被上诉人违约的根本原因是，签订合同后房价上涨，被上诉人反悔转让房屋价格低，才要求解除合同。而被上诉人反复强调其违约的原因是在赎楼过程中要求提供反担保导致合同不能履行的原因，根本无法成立，因为被上诉人赎楼要求提供反担保也是因为被上诉人向第三人隐瞒实际向银行借贷159万元的事实，导致担保公司要求增加反担保。2015年5月2日签订《房地产买卖合同》后，上诉人依约履行了定金交付、首期款监管、申请银行贷款等事宜，合同约定由被上诉人自行赎楼，被上诉人在签订合同前告诉第三人自己向银行借贷129万元，以涉案房产作为抵押物。签订合同后，被上诉人委托担保公司赎楼时，担保公司发现被上诉人实际借贷为159万元，担保公司遂要求被上诉人提供反担保。而此时，被上诉人就因为房价的上涨，以此为借口，要求解除合同。被上诉人是恶意违约，因为其辩解的因为无法提供反担保导致担保公司无法赎楼的原因不属于不可抗力或不可继续履行合同的客观阻碍。第三人在一审开庭中，也提到他们帮助被上诉人找到了另外一家可以不提供反担保愿意为其赎楼的担保公司，但被上诉人明确告知涉案房产不卖了。
二、另外，一审判决认为被上诉人违约行为出现在合同签订后不久的情况，酌情调整违约金为合同转让成交价的10%，上诉人认为，这种酌情调整违约金并不符合合同法意思自治的原则。上诉人与被上诉人签订的合同第十六条明确约定，卖方根本违约的，买方可要求卖方支付转让成交价20%的违约金，一审认定被上诉人根本违约，但一审法院却没有按照合同约定要求支付，上诉人20%违约金，在双方签订合同后，及2015年5月-6月，深圳的房价呈现异常的上涨，上诉人也提交了一份涉案房产的评估报告，截止到2015年6月25日，涉案房产比签订合同的成交价上涨了301740元，之后的房价上涨更加无法估算，而且，因为被上诉人的违约，上诉人重新购置房产将会造成房价上涨损失，按揭利率上调损失，增加首期款资金损失等等，这些都是因为被上诉人违约造成的直接损失。而一审法院认为被上诉人的违约行为出现在合同签订后不久，难道一审法院要鼓励违约行为提前吗？上诉人认为，一审法院的这种酌情调整违约金的做法，既与合同意思自治的原则不符，也在变相的鼓励违约提前，为违约者钻法律的空子提供说辞。在目前房产纠纷中，因房价上涨卖家反悔的违约湖中，上诉人认为，作为中立的裁判机构，应该在尊重事实的基础上，严格按照合同约定执行违约责任，体现契约精神，遏制这种不诚信的行为，为深圳的创业者、就业者提供一个诚信的社会环境。上诉人为在深圳就业的打工者，向亲戚朋友及父母筹集了资金首次置业，就碰到这种毁约的事情，这对在深圳多数打工的人来说，房价这么高的情况下还碰到卖家毁约，严重损害了他们在深圳安居的积极性，长此以往，势必会影响到深圳作为国际大都市的形象。综上，请二审法院撤销一审判决第三项内容，按照合同约定，支持被上诉人支付上诉人合同转让成交价20%的违约金，体现司法的公平公正。
上诉人王颖媚不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉请求为：
一、请求依法撤销深圳市龙岗区人民法院作出的(2015)深龙法民三初字第883号民事判决书之第二、三、四项判决。
二、请求依法判决上诉人无需向被上诉人退还定金5万元。
三、请求以依法判决上诉人无需向被上诉人支付违约金170500元。
四、请求依法判决被上诉人承担本案所有的诉讼费用和保全费用。事实与理由：
一、原审法院查明事实不清。(一)涉案房产的定金一直都保管在第三人处，上诉人从未收到该笔定金。被上诉人应当要求第三人返还该笔定金。根据原审法院审理过程中各方诉讼主体均确认，被上诉人交付的定金一直保管在第三人处，上诉人从未收到该笔定金。因此本案定金应当由被上诉人向第三人主张，而非由本案上诉人向被上诉人退还定金。(二)上诉人违约的根本原因是第三人及担保公司无法正常办理涉案房产的赎楼手续，并要求上诉人提供反担保才能将涉案房产正常赎楼，该举动增加上诉人负担并导致上诉人售卖该房地产买卖合同目的无法实现。1、上诉人在2014年9月至2015年2月期间共产生各种贷款l59万元，其中30万元属于不涉及该涉案房产抵押的个人信用贷款，其主要用于自营的酒楼装修和经营之用，上诉人处于经济困难状态。2、因贷款诸多上诉人本想减轻压力才有意售卖房产，同时也如实告知第三人与该涉案房产有关的贷款状况，第三人在确定没有问题能成功帮其赎楼信卖的情况下，上诉人才将涉案房产委托第三人售卖。但未曾想到，在上诉人依约定办理赎楼委托公证手续后，第三人及担保公司却要求上诉人提供叁拾万元的反担保或提供深户房产担保，该款项对于原本经济困难的上诉人而言是根本无法提供的。上诉人售卖房产的初衷在于偿还银行欠款后取得20万左右的资金用于生意周转之用，而现在房屋尚未售卖却要求上诉人提供叁拾万用于反担保，根本无法实现上诉人售卖房屋的初衷。虽然如此上诉人在知悉此事后也积极寻找朋友的帮忙但均未果。(三)上诉人在房屋买卖合同签订后一个月内已经通过当面沟通以及书面发函等形式告知被上诉人该房屋买卖合同无法继续履行，并明确表示愿意按照定金罚则承担违约责任，也已经及时防止损失的进一步扩大。被上诉人自行扩大的损失应当由其自行承担。1、在上诉人确认无法按第三人及担保公司要求提供担保在2015年6月2日即双方签订书面房屋买卖合同一个月内就主动通过第三人与被上诉人沟通，明确表明因赎楼过程中第三人及担保公司要求反担保，而上诉人经过努力无法提供反担保才导致合同无法继续履行，并明确表示愿意双倍返还定金。同时明确表示如果被上诉人需要，上诉人可以在一个月内为其找寻与涉案房产价格相差几万户型相仿的房产提供给被上诉人。对于该谈话录音记录，被上诉人在当庭也予以承认和确认。上诉人的言行举止均已经表示其无法继续履行合同，并愿意按双倍返还定金的标准承担违约责任。上诉人已经在第一时间内通知被上诉人该房屋买卖合同无法继续履行，防止损失的进一步扩大。2、根据《买卖房屋的流程》在正常的房屋买卖过程中，卖家取得银行的贷款承诺函后第三人及担保公司才会办理赎楼手续，而在本案中，被上诉人拍l2015年5月l8日办理银行资金监管手续，但贷款承诺函至被上诉人起诉至原审法院前是没有出具的，被上诉人该项义务尚未履行完成。而上诉人应该是在被上诉人取得贷款承诺函后所做的赎楼行为却早在贷款承诺函之前就已经在处理，因此可以充分表明上诉人积极主动履行该房屋买卖合同的态度和诚意。3、该涉案房产在2015年5月2日至2015年6月2日期间房价波动不大，上诉人并非因房价大涨而恶意违约。其确实是因为第三人及担保公司的原因导致涉案房产无法赎楼才被迫违约。并且上诉人主动表明愿意按双倍返还定金的原则承担违约责任，且同意为其寻找与涉案房产价格相差几万户型相仿的房产提供给被上诉人。在这个时间内，被上诉人没有产生其他额外的损失。但被上诉人拒绝接受，自行放任损失的进一步扩大，因此该扩大的损失应当由被上诉人自行承担。(四)被上诉人提供的有关其损失的证据没有任何证明力且完全与事实相悖。1、该份证据不是真实的。上诉人从未委托过任何鉴定机构在2015年6月24曰对该涉案房产进行评估鉴定，该鉴定报告中也没有任何上诉人的委托手续。2、该份证据所采用的数据也没有任何事实依据和法律根据，其内容也与实际的市场交易价格相悖。3、该份证据不能作为认定被上诉人损失的依据。(五)原审法院按照10%的标准要求上诉人向被上诉人支付违约责任，上诉人认为违约金过高，恳请法院依照《合同法》及《合同法》适用若干问题的司法解释>予以调整。
二、原审判决适用法律错误，依法应当予以改判。原审法院查明事实不清，必然导致适用法律的错误。综上所述，原审判决查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误。请求贵院依法查明事实，正确适用法律，依法支持上诉人的上诉请求。本院
经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2015年5月2日，上诉人王颖媚收到上诉人刘敏交纳的50000元定金后，与原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订了《业主收据及托管单》，将该50000元定金由居间方深圳市世华房地产投资顾问有限公司保管。
本院认为，本案的主要争议焦点包括：
一、上诉人王颖媚是否构成违约;二、如果王颖媚构成违约，原审判决将违约金标准调整为案涉房产转让成交价的10%是否妥当；
三、判令50000元定金由王颖媚退还是否妥当。
本院认为，造成本案《房地产买卖合同》无法继续履行的原因在于上诉人王颖媚没有完成赎楼，而根据合同的约定，赎楼的义务在于王颖媚，因此，王颖媚应担相应的违约责任。王颖媚辩称因原审第三人或担保公司等原因，导致不能赎楼，但该辩解不能作为对抗上诉人刘敏主张的正当理由。因为赎楼属于王颖媚的义务，其可以通过其他担保公司或其他方式赎楼，并且合同中明确约定虽有担保公司担保赎楼仍不能成功赎楼的情况下其仍须自行赎楼、注销抵押，故原审判决认为王颖媚违约，并对其抗辩意见不予采纳，并无不当，本院予以维持。根据本案的实际情况，双方在合同中约定的违约金标准过高，原审判决考虑到本案的实际情况及双方的履约情况，酌情将本案违约金标准调整为案涉房产成交价的10%，即170500元符合法律规定，上诉人刘敏及上诉人王颖媚关于违约金过高或过低的主张，本院均不予支持。关于50000元定金退还问题。根据王颖媚与原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司签订的《业主收据及托管单》内容来看，原审判决认定王颖媚收取了50000元定金，并无不当，根据王颖媚的违约情况，亦可判令王颖媚退还刘敏定金50000元，但鉴于本案中原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司已参加了本案诉讼，本着减少当事讼累的原则，王颖媚与原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的定金托管关系宜在本案中一并解决为妥。
本院认为，该50000元定金只是王颖媚临时保管在原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司处，当该《房地产买卖合同》解除时，意味着该笔交易没有完成，原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司已没有理由继续持有该笔定金，故其应将该笔定金50000元返还给上诉人刘敏。原审判决判令王颖媚返还定金50000元给刘敏，实体处理上欠妥，客观上亦有不当，增加了当事人讼累，本院予以纠正。综上所述，上诉人刘敏的上诉事实与理由均不成立，其上诉请求本院均不予支持。上诉人王颖媚的上诉事实与理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律及实体处理略有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、维持（2015）深龙法民三初字第883号民事判决第一、三、四项；
二、变更（2015）深龙法民三初字第883号民事判决第二项为：原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人刘敏退还定金50000元。负有金钱给付义务的一方，
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审刘敏上诉案件受理费3710元由刘敏负担；王颖媚上诉案件受理费4607.5元由王颖媚负担4000元，刘敏负担607.5元。本判决为终审判决。
审 判 长 王 作 洲
审 判 员 柯 云 宗
代理
审判员 吴 春 泷
二〇一六年二月二日
书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 百度搜索“”