吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民一终字第517号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张会龙，住农安县。
委托代理人：赵立伟，长春市天平法律服务所。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：朝阳区旺达生鲜超市，住所：长春市南湖大路天一地矿花园*栋。经营者：曲洪福，男，1973年11月10日生，汉族，住长春市宽城区兰家镇东道村南道屯。
委托代理人：孟凡双，吉林博伦律师事务所律师。
上诉人张会龙因与被上诉人朝阳区旺达生鲜超市（以下简称旺达超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第1841号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张会龙一审诉称：2013年9月30日，旺达超市将超市的Ｂ区14号租给张会龙，并签订了租赁合同，双方约定租期为一年，自2014年1月1日至2014年12月30日止。租赁面积为13平方米，年租金28000元人民币，签订合同同时交付。合同签订后，张会龙如约交付了28000元租赁费，并交保证金2000元、卫生费500元及服装费100元。当张会龙经营到6月7日时，朝阳区消防大队经检查发现超市内的消防设施不合格，消防大队直接查封了旺达超市，造成张会龙不能继续经营，造成经济损失租赁费15788元、保证金2000元、服装费100元及卫生费281元（500／年－6个月零23天）。故诉至法院，请求判令：1、旺达超市返还租赁费15788元；2、旺达超市返还保证金、服装费、卫生费2381元。旺达超市一审辩称：1、关于消防停业整改期间张会龙的损失，双方达成了和议，约定无偿为张会龙延长经营到2015年5月1日，因此旺达超市不再承担任何返还责任。2、张会龙交纳的保证金由于2015年1月28日恢复经营至今，张会龙擅自休业，根据合同约定2000元抵押金不予返回，卫生费和服装费已经进行了相关清理义务，不予返回。旺达超市一审反诉称：由于合同到期后，张会龙一直占用摊位未支付超期的租金，并且张会龙尚拖欠旺达超市电费48元未予支付，故提出反诉，请求法院判令：1、张会龙支付从2015年1月1日至张会龙实际交付摊位之日止的租金及利息（按合同约定每月2800元计算）；2、支付拖欠的电费48元。张会龙对反诉一审辩称：当时旺达超市召开业主大会让无偿经营到2015年8月份，也没有要求把东西搬走。且因张会龙实际并没有经营，不同意支付租金及利息。电费48元同意给付。一审法院
经审理查明：2013年9月30日，张会龙与旺达超市签订《长春市旺达生鲜超市租赁合同》，合同约定“乙方（即张会龙）承租位于长春市朝阳区南湖大路与开运街交汇天一朝阳地矿花园1栋甲方（即旺达超市）Ｂ区14号摊位，合同期限自2014年1月1日至2014年12月30日止，合计租金28000元（不含经营中的水、电卫生费）。乙方按市场规定向甲方缴付保证金2000-5000元，租赁期满时，如无违约，甲方须将保证金全部退还乙方。乙方须按甲方提出的总体要求进行摊位装修，设置商品照明，费用自理。乙方不得无故休业，如有特殊原因须经甲方同意，休业期间，相应的租金及已经上缴的其他费用不予返还。如乙方未经允许擅自休业超过一周以上将按违约处理，甲方有权单方终止合同，收回摊位，已交的各项费用及保证金不予返还。合同期满后如未续签，乙方应无条件将自己的物品及装修材料拆除运走，否则，由此给甲方造成的经济损失由乙方承担。并在保证金中扣除”等内容。合同签订当日，旺达超市收取张会龙2014年度租金28000元、保证金2000元、卫生费500元、电表200元、服装100元，并为张会龙出具收款收据两张。2014年6月1日，长春市公安局朝阳区分局消防科向旺达超市下达《临时查封决定书》，载明：“我科于2014年5月31日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患……朝阳区旺达生鲜超市内美食区盛鑫旺手工水饺、馄饨，扁哥麻辣烫，旺达快餐（即原告承租摊位）……的档口均违反消防安全规定使用、储存液化石油气……现决定予以临时查封。查封部位、场所的范围：朝阳区旺达生鲜超市内美食区盛鑫旺手工水饺、馄饨……旺达快餐……的配电箱。查封期限：2014年5月31日12时至2014年6月30日12时”。2014年6月7日，旺达超市向张会龙及各业户下达停业检修通知，并说明开业时间另行通知。2015年1月21日，旺达超市取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。1月26日通知业主进场经营，合同延期到2015年5月1日，并在业主合同中进行了标注。由于张会龙未带合同，故其合同中未有标注。旺达超市于2015年3月23日在《长春日报》刊登通知，写明“原在我超市经营的业主，请在2015年3月28日前进场营业。逾期将视为自动放弃，解除合同”。同年7月15日，张会龙将其物品从旺达超市中搬出。当时尚欠电费双方在庭审中确认为48元。一审法院认为：张会龙与旺达超市签订《长春市旺达生鲜超市租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行相应的义务。双方就合同无偿展期问题，旺达超市主张至2015年5月1日，因其自认且其他承租业主的合同补充记载了该条款，张会龙虽主张展期到2015年8月，但并未提供相应合法的有效证据，故该合同的履行期应自2014年1月1日至2015年5月1日。关于张会龙要求旺达超市返还租赁费15788元的诉讼请求。张会龙于合同履行期内实际占用旺达超市摊位253日（2014年1月1日至2014年6月6日及2015年1月26日至2015年5月1日），旺达超市未全部履行合同义务，应当返还张会龙租金8592元（28000元÷365日×（365日-253日）］。关于张会龙要求旺达超市返还保证金2000元、服装费100元、卫生费281元的诉讼请求。因旺达超市并未提供相应证据证明张会龙存在违约行为，旺达超市应对收取的保证金2000元在合同期届满后应予返还。服装费100元收取后并未发放服装，旺达超市亦同意返还。卫生费的收取亦应按照张会龙实际占用旺达超市摊位329日（2014年1月1日至2014年6月6日及2015年1月26日至2015年7月15日）收取，旺达超市应当返还张会龙卫生费49元［500元÷365日×（365日-329日）］。关于旺达超市提出从2015年1月1日至实际交付摊位之日止的租金及利息的反诉请求。双方之间租赁合同于2015年5月1日到期，双方均无续租之意思表示，张会龙应当依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，将租赁摊位返还旺达超市，而张会龙至2015年7月15日才将物品从超市搬出，依法应当支付旺达超市使用费，自2015年5月2日起至2015年7月15日止，按原合同约定标准计算，即5833元（28000元÷12×2.5个月）。旺达超市主张使用费的利息，于法无据，不予支持。关于尚欠48元电费，张会龙无异议并同意支付。基此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告朝阳区旺达生鲜超市于本判决书生效之日立即返还原告张会龙租金8592元、保证金2000元、服装费100元及卫生费49元，共计10741元；
二、驳回原告张会龙其它诉讼请求；
三、原告张会龙于本判决书生效之日立即给付被告朝阳区旺达生鲜超市租金5833元、电费48元，共计5881元；
四、驳回被告朝阳区旺达生鲜超市其它反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，由原告张会龙负担185元，由被告朝阳区旺达生鲜超市负担69元；反诉费89元，由原告张会龙负担50元，由被告朝阳区旺达生鲜超市负担39元。宣判后，张会龙不服上诉，请求二审法院撤销（2015）朝民初字第1841号民事判决第二、三项，改判支持张会龙一审全部诉讼请求，驳回旺达超市反诉请求，理由如下：一审法院不应支持被上诉人两次合同延期期间扣取租金的主张，两次合同延期均为无偿延期，被上诉人一审已经自认“再次为上诉人延期租金不另行收取，并且认为租赁合同还可以继续履行”，一审法院认为上诉人属于占用场地仍应支付2015年5月1日至2015年7月15的占用费属于认定事实错误。此期间被上诉人因市场重整后并不具备开业条件，不能正常营业，而且上诉人并无设备在柜台内，客观上并没有实际占用场地，一审法院判决扣除无偿使用期内的使用费错误。旺达超市二审辩称，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
本院认为：1、双方在约定的租赁期间内（2014年1月1日至2014年12月30日），出现履行合同中断的情形导致2014年6月7日超市停业，直至2015年1月26日被上诉人才再次通知各业主进场经营，上诉人主张被上诉人系因客流原因、消防问题将合同延期至2015年8月份，但并未提供充分证据予以证实，而被上诉人提供了其他业主合同予以证明合同延期至2015年5月1日，合同延期原因系因消防问题，故本院对被上诉人此主张予以采信，这与被上诉人一审自认并不矛盾。另，被上诉人同意包括上诉人在内的业户合同延期期间无偿经营是指将已付租金的租赁物使用期限延长，即延期期间内不需另交租金，而非延期期间不计付租金，一审法院将租期延长期间内的租金按双方合同约定标准予以计付并无不当，故一审法院按照上诉人实际使用租赁物的期间计算上诉人应交纳的租赁费、保证金等费用正确。2、至于上诉人主张虽2015年1月26日通知其返场经营，但经营场地不具备经营条件，其有权拒绝返场一节，因其未提供证据证明此时经营场地不具备经营条件及其此期间未实际经营，故对其此主张本院不予支持。3、双方租赁合同约定“合同期满后如未续签，张会龙应无条件将自己的物品及装修材料拆除运走”，而上诉人直至2015年7月15日才将其物品及装修材料拆除，故一审法院认定其应承担租赁期满至2015年7月15日的摊位占用费并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人张会龙负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理
审判员 白雪成
代理
审判员 李 迪
二〇一六年二月二日
书 记 员 张维峰 来源：百度“”