安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2015）相民一初字第01449号
原告：胡怀永，男，1964年3月7日出生，汉族，某处职工，户籍地安徽省淮北市杜集区，经常居住地安徽省淮北市杜集区。
原告：邹英，女，1967年3月19日出生，汉族，无职业，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市杜集区。（与胡怀永系夫妻关系）两原告共同
委托代理人：杨德文，安徽淮信律师事务所律师。
被告：郜洪新，男，1962年2月16日出生，汉族，安徽省濉溪县公安局干警，住安徽省淮北市。
委托代理人：向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师
被告：安徽昌联房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。
法定代表人：陈长久，该公司董事长。
原告胡怀永、邹英与被告郜洪新、安徽昌联房地产开发有限公司（以下简称昌联公司）第三人撤销之诉纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告胡怀永及其与邹英共同委托代理人杨德文，被告郜洪新的委托代理人向亚勇到庭参加诉讼，被告昌联公司经本院公告送达出庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡怀永、邹英诉称：淮北市相山区人民法院（2012）相民一初字第00121号民事判决书，判决昌联公司将相山区古城路老食品街住宅楼1栋605室交付给郜洪新，依据是他们之间所签订的《商品房购销合同》，昌联公司将涉案房屋卖给了郜洪新。但是郜洪新与昌联公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，涉案房屋实际是由我们购买并使用。2007年4月23日，邹英与昌联公司签订了《商品房购销合同》，双方约定昌联公司将涉案房屋出售给邹英，价格为162000元。合同签订当日，我们向昌联公司缴付了购房款，昌联公司即将钥匙交给了我们。此后在缴纳水电安装费等款项、办理其他相关事务时，郜洪新从来没有参与，昌联公司登记的该楼所有住户的详细资料中也从来没有郜洪新的名字，所以郜洪新在长达六年的时间里对自己购买的房屋一直不闻不问，严重违反常理、脱离实际。2014年7月21日郜洪新起诉我们并要求我们搬离涉案房屋，我们才知道其与昌联公司之间的诉讼一事，我们提出反诉，未获准许。综上所述，淮北市相山区人民法院（2012）相民一初字第00121号民事判决书是在昌联公司没有出庭、我们完全不知情、人民法院不了解案件基本情况下作出的错误判决，依法应予撤销。为维护我们的合法权益，故具状起诉，请求依法判令：撤销淮北市相山区人民法院（2012）相民一初字第00121号民事判决书；确认邹英与昌联公司2007年4月23日签订的《商品房购销合同》合法有效；确认涉案房屋相山区古城路老食品街住宅楼1栋605室归我们所有；本案所有诉讼费用由郜洪新、昌联公司承担。胡怀永、邹英为支持其主张，向本院提交如下证据：1、（2012）相民一初字第00121号民事判决书，证明应当撤销的判决书及其认定的错误事实；2、民事起诉状及传票，证明胡怀永、邹英得知原诉讼的时间；3、《商品房购销合同》，证明邹英与昌联公司之间的房屋买卖关系；4、购房款收据、收条、补充协议，证明邹英已经缴清购房款，2000元已予以优惠；5、代收款收据、协议书、收条，证明胡怀永、邹英缴纳水电安装费、楼宇门款等款项；6、食品街住宅楼明细表，证明郜洪新不是实际的购房户；7、证人王某及张桓出庭作证，证明胡怀永、邹英交付购房款并参与涉案房屋水电、楼宇门的安装事实。郜洪新在庭审中辩称：我签订的房屋买卖合同已经房屋登记管理部门依法登记备案，我享有涉案房屋的物权并可以对抗其他债权人，淮北市相山区法院作出的（2012）相民一初字第00121号民事判决书认定事实客观真实，适用法律正确；胡怀永、邹英不能举证证明其完全履行了房屋买卖合同，应当承担举证不能的后果；房屋产权转移不是以是否交付为标志，不动产的产权转移是以登记为准不是以交付为准，2012年5月8日经审判人员现场勘查，当时该房屋为空房，随之我加装了门锁，因此我实际占有涉案房屋时间先于胡怀永、邹英。郜洪新为支持其主张，向本院提交如下证据：1、（2012）相民一初字第00121号民事判决书，证明经现场勘验涉案房屋2012年8月仍为空房，无人居住；2、2010年房地产管理部门备案表格，证明郜洪新签订的房屋买卖合同经登记备案，具有物权效力。昌联公司未提交书面答辩状，亦未提交证据。审理中，本院向证人冯某进行了调查，并作出两份调查笔录，冯某向本院提交了联营合同、情况说明、授权委托书，证明其挂靠昌联公司开发相山区闸河路老食品街住宅楼项目；冯某另提供借款合同、昌联公司闸河路西老食品街住宅楼已售房号统计表及借款情况统计表，证明其向郜洪新借款5万元并用涉案房屋作抵押，昌联公司与郜洪新不存在真实的房屋买卖合同关系。经举证、质证，本院对胡怀永、邹英所举的证据认证如下：胡怀永、邹英提交的证据1-5具有真实性，合法性、关联性，予以确认；证据6系证人张某，虽未经昌联公司盖章确认，但该证据与冯某提供的昌联公司闸河路西老食品街住宅楼已售房号统计表、借款情况统计表以及借款合同之间部分能够相互印证，能够证明食品街住宅楼房屋存在因借款被用于担保的事实；证人王某及张桓所作证词，部分能够与证据4、5相印证，对相互印证部分予以采信。对郜洪新所举的证据认证如下：郜洪新提交的证据1-2均具有真实性，合法性、关联性，本院予以确认。对本院调取的证据认证如下：冯某提交的联营合同、情况说明、授权委托书，胡怀永、邹英及郜洪新均无异议，能够证明其实际挂靠昌联公司开发相山区闸河路老食品街住宅楼项目；冯某提供的借款合同、昌联公司闸河路西老食品街住宅楼已售房号统计表及借款情况统计表，借款合同经公证处公证，具有真实性、合法性、关联性，予以认定；冯某提供的借款合同与昌联公司闸河路西老食品街住宅楼已售房号统计表及借款情况统计表能够相互印证，且该统计表部分内容能够与胡怀永、邹英提供的食品街住宅楼明细表相互印证，对该证据的证明力予以认定。根据以上认证的证据及当事人的陈述，
经审理查明，2006年4月24日冯某向郜洪新借款5万元，郜洪新依约交付借款5万元。后双方于2006年10月24日补签了《借款合同》，合同约定借款金额5万元，借款期限自2006年10月24日至2007年4月23日，借款用途为闸河路西老食品街住宅楼的建设，年利率18%，并由昌联公司为借款作担保。郜洪新在出借人处签字捺印，冯某在借款人处签字捺印，冯某在担保人处签字捺印并加盖昌联公司印章。该借款合同经淮北市国信公证处公证。为担保债务的履行，2006年4月24日郜洪新与昌联公司签订《商品房购销合同》，主要内容为昌联公司将其开发的位于淮北市相山区闸河路西老食品街住宅楼1幢605室转让给郜洪新；该商品房售价为每平方米1900元，总金额为166900元，面积为87.8平方米，昌联公司需于2010年10月31日前将竣工验收合格的商品房交付郜洪新使用；郜洪新在实际接收该商品房之日起，在房地产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，昌联公司给予协助等内容。郜洪新在买方处签字捺印，卖方处加盖了昌联公司合同专用章。合同签订后，郜洪新未实际交付购房款，昌联公司向其出具了数额为166900元的收据。后该商品房购销合同经淮北市房地产管理局登记备案。2007年4月23日，昌联公司又与邹英签订《商品房购销合同》，约定昌联公司将位于淮北市相山区古城路老食品街住宅楼1幢605室出售给邹英，该商品房售价为每平方米1800元，总金额为162000元，昌联公司应将经竣工验收的商品房交付邹英使用等内容。邹英在买方处签字捺印，卖方处加盖了昌联公司合同专用章。当日邹英交付昌联房地产10万元购房款，昌联公司向邹英出具了10万元收据，并加盖了昌联公司食品街住宅楼项目部财务专用章，并备注尚欠6.2万元月底付清。同日，邹英向王某交付购房款6万元，王某向其出具收条一份，载明：“今收到冯某工程款6万元”。2011年12月19日郜洪新诉至本院请求昌联公司交付位于淮北市相山区古城路南闸河路西老食品街住宅楼1幢605室房屋，并为其办理该房屋的产权证。2012年5月14日本院作出（2012）相民一初字第00121号民事判决书，判决昌联公司于判决生效之日起15日内将坐落于淮北市相山区古城路南闸河路西老食品街住宅楼1幢605室房屋交付给郜洪新并协助办理涉案房屋产权登记手续，所需办证费用按相关规定办理。2013年郜洪新发现胡怀永、邹英夫妻实际占有了涉案房屋，其于2014年7月21日又诉至本院，请求胡怀永、邹英停止侵害涉案房屋的合法住宅权，并要求胡怀永、邹英搬离并腾空涉案房屋，将涉案房屋交还给郜洪新。后郜洪新于2014年11月11日撤回起诉，本院作出（2014）相民一初字第01347号民事裁定书，裁定准许郜洪新撤回起诉。现胡怀永、邹英请求撤销（2012）相民一初字第00121号民事判决书，致本案纠纷发生。另查明，2005年12月23日，昌联公司取得了涉案楼房的建设工程施工许可证，同年12月30日取得了涉案工程的建设工程规划许可证，涉案楼房的商品房预售许可证为2005-032，该楼房至今未经竣工验收。2013年涉案房屋已由胡怀永、邹英装修后实际占有使用至今。又查明，2002年5月27日万隆与昌联公司签订《联营合同书》，约定万隆开发汽车站对面，火车站西北角食品街商品房，昌联公司提供合法证件给万隆，其项目一切手续由昌联公司配合，万隆独立账户、自主经营、独立核算、自负盈亏，万隆有商品房销售权及财务管理权。2007年万隆又与昌联公司签订《联营合同情况说明》，主要内容为，万隆与昌联公司是挂靠关系，双方之间没有其他任何经济关系；闸河路西老食品街住宅楼开发所产生的前期费用及施工经费全部由万隆投资，昌联公司未作任何投入；该楼盘及所占土地资金归万隆个人所有，昌联公司无任何争议。2013年万隆向冯某出具授权委托书，委托冯某代表万隆管理相山区闸河路老食品街住宅楼，代为进行楼房管理事务，有权用该房产办理抵押融资，有权处理该住宅楼房屋。2005年5月28日，冯某与王某签订《补充协议》，约定房屋销售由冯某负责，房款由王某收取，作为前期费用支付用。王某系涉案楼房的承建方，张桓是冯某聘用的工程师。
本院认为，本案争议焦点为郜洪新与昌联公司是否存在真实的房屋买卖关系。郜洪新主张其与昌联公司存在房屋买卖关系并提供了商品房购销合同及缴款收据。胡怀永、邹英称郜洪新与昌联公司之间并不存在真实的房屋买卖关系，郜洪新从来没有参与涉案房屋的水电、楼宇门的安装，其在长达六年的时间里涉案房屋一直不闻不问，严重违反常理、脱离实际。审理过程中证人冯某称其为开发涉案楼房向郜洪新借款5万元至今未还，郜洪新与昌联公司签订的商品房购销合同实为借款作担保，并不存在真实的房屋买卖关系，冯某提交了借款合同、昌联公司闸河路西老食品街住宅楼已售房号统计表及借款情况统计表予以证明。本院对上述系争事实作如下分析，第一，冯某提供的经公证的借款合同能够证明冯某与郜洪新之间存在5万元的借贷关系，昌联公司为借款作担保，郜洪新经本院多次询问后最终亦承认其与冯某之间存在借款关系，并称该借款5万元与其缴纳购房款发生在同一天；第二，关于借款5万元与商品房购销合同关系问题，冯某提供的昌联公司闸河路西老食品街住宅楼已售房号统计表（截止2006年6月30日）载明买受人郜洪新购买房号为605室、面积为87.846平方米、金额为5万元，借款统计表载明郜洪新借款金额为5万元，借款期限2007年4月24日，该统计表虽未经郜洪新签字确认，但该统计表中的借款金额及期限能够与借款合同相印证，该统计表中的姓名、房号、金额等部分内容能够与邹英、胡怀永提供的昌联公司食品街住宅楼回迁、销售、抵押明细表中的抵押情况相印证；第三、郜洪新称同一天交付了购房款及借款，但其不能对购房款如何交付予以进一步证明；其对涉案房屋钥匙交付情况的陈述亦存在诸多矛盾，不能证明钥匙系冯某交付。据此能够确认郜洪新与昌联公司之间不存在真实的房屋买卖关系，邹英与昌联公司存在房屋买卖关系。因此（2012）年相民一初第00121号判决书认定事实有误，判决不当，损害了胡怀永、邹英民事权益，对胡怀永、邹英请求撤销（2012）年相民一初第00121号判决书中“昌联房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内将坐落于淮北市相山区古城路南闸河路西老食品街住宅楼1幢605室房屋交付给郜洪新并协助办理涉案房屋产权登记手续，所需办证费用按相关规定办理”部分予以支持。因判决主文中关于诉讼费负担部分仅在当事人之间有法律效力，不会对胡怀永、邹英的利益产生影响，因此对该判决书中诉讼费负担内容不予撤销。郜洪新辩称其签订的商品房购销合同经登记备案，已经享有涉案房屋的物权，因商品房合同备案不同于房屋所有权登记，不能产生物权的效力，其抗辩理由没有法律依据，对该辩称不予采信。关于胡怀永、邹英请求确认涉案房屋归其所有问题。邹英与昌联公司签订的《商品房购销合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同，予以确认。胡怀永、邹英虽然已经实际占有使用涉案房屋，但并未办理房屋产权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案商品房所有权依照上述规定应当由不动产所在地的登记机构登记后确定，且涉案商品房尚未经竣工验收，客观上不能办理房屋产权登记手续，故胡怀永、邹英请求确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第（一）项、第（二）项，第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十三条之规定，
判决如下：
一、撤销本院（2012）相民一初字第00121号民事判决书主文“安徽昌联房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内将坐落于淮北市相山区古城路南闸河路西老食品街住宅楼1幢605室房屋交付给郜洪新并协助办理涉案房屋产权登记手续，所需办证费用按相关规定办理”；
二、确认原告邹英与安徽昌联房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》合法有效；
三、驳回原告胡怀永、邹英的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由原告胡怀永、邹英负担1200元，被告郜洪新负担3000元，被告安徽昌联房地产开发有限公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。
审 判 长 张传奇
人民陪审员 徐 芳
人民陪审员 刘 帅
二〇一六年二月二日
书 记 员 李梦云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 来源：百度搜索“”