南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2015）六大民初字第205号原告夏九庆，男，1969年10月19日生，汉族。委托代理人常璇，江苏金协和律师事务所律师。委托代理人常福民，江苏金协和律师事务所律师。被告胡其红，女，1975年9月19日生，汉族。委托代理人严俊，男，南京市景进物业公司经理。
原告夏九庆与被告胡其红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏九庆的委托代理人常璇、被告胡其红的委托代理人严俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏九庆诉称，2010年10月1日，原、被告签订了《店铺转让协议》一份，约定原告将其位于本区扬村一路的“良家子女足浴”店转租给让给被告，约定年租金为12万元整，2014年11月1日后，因被告未向原告支付租金，原告多次索要未果，请求判令：1、解除原、被告间的房屋租赁协议，返还房屋；2、判令被告支付2014年11月1日��至返还房屋止的租赁及利息；3、承担本案的诉讼费。
被告胡其红辩称，原告无权出租房屋，由于南京扬子景观公司要求被告将房屋交还南京扬子园林景观工程有限责任公司（下称扬子景观公司），故原告无权收取房租，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年10月1日，原告夏九庆与被告胡其红签订了《店铺转让协议书》一份，约定甲方（夏九庆）将自己经营的良家子女足浴店（地址为本区平顶山路青年之家旁）转让给乙方（胡其红）使用，甲方和乙方签订租赁合同，每两年签订一次，本次租期到2012年10月1日止，年租金为120000元，租金为半年付一次，店铺转给乙方后，乙方同意每年定期交纳租金及水电费及其他各项费用；转让后店铺现存装修，装饰及其他所有设备全部归乙方所有；乙方在2010年10月31日前一次性向甲方支付转让费共计人民币470000元。合同期满后，双方未再签订合同，但房屋一直由被告用于经营“人和足浴”，被告向原告支付了2014年10月31日前的全部租金。嗣后，原告要求被告支付2014年11月之后的租赁费用，被告胡其红以南京景岗物业管理有限公司要求其将房屋租金支付给京扬子景观公司为由，拒绝支付，原告索要未果诉至本院。另查明，原告夏九庆于2003年11月2日与南京云顶人家超市有限公司签订了《租赁合同》一份，约定由夏九庆承租由南京云顶人家超市有限公司提供的扬子五村原工贸维修队用房（本区平顶山路青年之家旁）用于从事足疗保健经营活动，租赁期为三年，自2004年1月1日起至2006年12月30日，租金为每年8万元。租赁期满后双方未续签合同，但原告已支付给南京云顶人家超市有限公司2015年6月30日的租金。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的《店铺转让协议书》、证明一份，被告提供的《租赁合同》、说明一份等予以证明。
本院认为，原、被告于2010年签订的《店铺转让协议书》中对房屋的租金、期限及租金的支付方式等进行了约定，符合租赁合同关系的法律要件，虽然该房屋的所有权并非原告夏九庆，但夏九庆从他人处承租并已支付了相应的租金，其与被告建立转租赁合同关系并不违反法律禁止性规定，截止2015年6月30日前，原、被告间的租赁合同合法有效；因原告未能提供的此后其是否取得了涉案房屋的使用权且自身非房屋的所有权人，因此，自2015年7月1日起，原、被告间的租赁关系应认定为无效。原告要求被告支付有效租赁期内的租金和无效租赁期间的占有使用费本院予以支持；双方在约定的租赁关系期满后未再续签合同，对租金的支付期限亦无约定，因此，原告要求被告支付逾期支付租金的利息，本院不予支持。被告系基于租赁合同关系从原告处取得涉案房屋的使用费，根据合同相对性原则，原、被告合同关系终止后，被告应向原告返还涉案房屋。被告以原告无权出租房屋、双方租赁关系无效、合同终止后被告应向所有权人返还房屋并且要求追加南京扬子园林景观工程有限公司为第三人，没有事实和法律依法据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，
判决如下：
一、原告夏九庆与被告胡其红签订的租赁合同自2015年7月1日后无效，被告胡其红于本判决生效后三十日内将本区平顶山路85号腾空并结清水、电等相关费用后交还原告夏九庆。
二、被告胡其红于本判决生效后十日内，按每月10000元标准向原告夏九庆支付自2014年11月1���起至返还交付房屋之日止的房屋租金及占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，由被告胡其红负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：农行鼓楼支行；帐号10×××76）。
审 判 长 林顺英
人民陪审员 梅秀珍
人民陪审员 焦建明
二〇一六年二月二日
书 记 员 盛 媛 更多数据：搜索“”来源：