北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第9910号原告袁满，男，1981年5月27日出生，汉族，农民，住北京市西城区。委托代理人豆艳顷，北京市华城律师事务所律师。委托代理人周巍伟，北京市华城律师事务所律师。被告北京兴远房地产经纪中心，住所地北京市大兴区黄村镇兴华大街三段**号*层**号。法定代表人张巍，总经理。委托代理人丁志，北京兴展律师事务所律师。
原告袁满与被告北京兴远房地产经纪中心（以下简称：兴远经纪中心）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁满的委托代理人豆艳顷和周巍伟、被告兴远经纪中心的委托代理人丁志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁满诉称：2013年9月初，我看到兴远经纪中心发布登记销售北京市大兴区采育区三期9号楼3单元801室房屋一套，房源描述为：“兴远认证房大兴采育89平两居业主包改底单80万急”，于是，我向兴远经纪中心咨询相关情况并约实地看房。该中心员工向我承诺，此房为回迁商品房，70年产权，性价比非常高，目前房产证未办下来，但房主可以在付清全款后修改底单。同时，兴远经纪中心承诺该房屋肯定没有问题，他们会盯着房主把房子过户，并陪着我将尾款交付后一起去办理过户手续，直到我拿到了钥匙，他们才算完成义务等。随后，兴远经纪中心陪同我实际查看了已经交工的同类户型、面积的样板房。在兴远经纪中心的积极促成下，2013年9月15日，我和出卖人高爱琪签订了《房屋买卖合同》，合同约定，出卖人高爱琪将坐落于北京市大兴区采育区三期C区9号楼3单元801室的房产出售给我，房屋产权人为高爱琪，房产预测建筑面积为87.79平方米，房屋成交价格为人民币760000元，合同签署当日，我向兴远经纪中心支付了16000元的居间服务费。2013年11月9日，我付清尾款，高爱琪由兴远经纪中心见证下交给我一张开发商出具的购房发票，以证明房屋已经办理完过户（即改了底单）。然而，我将发票拿回家上网一查，发现发票为面值两元的停车费发票，我立即联系兴远经纪中心，该中心此时还安抚我，称高爱琪不会是骗子的，让我放心，但是也不再安排我去办理产权过户，只是让我再等等，直到2014年7月18日，出卖人高爱琪不再出现也不接电话，我才和十几位购房人一起报警，我认为兴远经纪中心作为居间人，存在严重违反法律法规、规章规定及提供虚假信息的严重违约行为；该中心对于我所遭受的损失存在故意，故诉至法院要求：1、兴远经纪中心返还我已经支付的居间服务费16000元及自2013年9月15日起至被告实际偿还日止期间的利息损失，暂计算至2014年7月15日利息800元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、兴远经纪中心赔偿我已经支付的房款770000元及自2013年11月9日起至该中心实际偿还日止期间的利息，暂计算至2014年8月9日利息34650元（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、兴远经纪中心承担我自购房时起至起诉之日止期间的可得利益损失87000元；4、诉讼费用由我承担。
被告兴远经纪中心辩称：对袁满要求全额退还居间服务费的诉求，我不同意全额退还，因为：
一、本案中我中心已经尽责为买卖双方做到了居间服务，提供了劳务服务，我中心没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息的情况，袁满未能实现买房的根本原因是卖方故意行为所致，在三方签订的买卖合同中就明确约定房源的真实性由卖方负责，袁满对该约定是认可而且是愿意承受风险的；而且本案中所涉交易标的是回迁房，不同于普通房产中介中商品房交易，因建委相关部门没有联机备案，作为中介的我公司根本无法查实其真伪，亦没有办法查验卖方的拆迁安置协议的真假，对此，袁满购买房屋时是明知的，何况卖方高爱琪是有预谋的故意诈骗，作为同样是受害者的我公司是无法预见和避免的；
二、对袁满要求兴远经纪中心赔偿其购房款的诉求，我中心认为袁满的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回，理由如下：1.本案中所涉房款是袁满直接向高爱琪自行划转支付的，该房款未支付给我公司，袁满亦未支付相关费用要求我公司做资金监管，我公司并未约定提供此项服务，袁满与我公司之间只是一种简单的居间服务关系；2.在对刑事案件犯罪人高爱琪没有穷尽刑事追赃和执行措施时，尚无法断定其是否有履行能力，因此在已生效的刑事判决没有履行完毕前不能就袁满的同一财产形成新的判决支持，否则势必造成袁满双重受偿；3.本案不是一个简单的居间合同关系，买卖双方是经过熟人介绍，买卖双方并没有与我公司签订正式的居间服务合同，我公司也只是在买卖双方的《房屋买卖合同》中以第三方见证的名义出现，在整个成交过程中，我公司所起的居间作用及地位是很小的，只是为买卖双方提供部分的咨询和代书服务，而且袁满应对其轻信卖方、贪图价格便宜，恶意逃避国家房产税收行为所造成的自身房款损失承担责任，而我公司对上述行为并未存在过错，在三方签订的买卖合同中也并没有约定我公司审核房源真实性的义务；4、从公平及权益对等的角度来说，我公司作为中介公司收取的只是房款2%左右的服务费，要求我公司承担买方房款损失的风险明显有违民法中公平原则；5.袁满的房款损失的直接原因是由于高爱琪伪造相关文件材料，虚构事实实施诈骗的结果，本案中也没有任何证据证实我公司有与高爱琪有串通勾结的情形，我公司也是受害者，也是第一时间向公安机关报案，积极追缴以降低袁满的损失，对袁满的损失，我公司没有任何主观过错；
三、对袁满要求赔付居间费和购房款利息的诉求，我公司认为是卖方高爱琪的诈骗罪行及袁满自身的过错所致，不应得到支持。
经审理查明：2013年9月15日，袁满（乙方、买房人）、高爱琪（甲方，卖房人）、兴远经纪中心在兴远经纪中心（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》，在该合同中高爱琪在出售人处签名，袁满在购房人处签字，兴远经纪中心在购买人的代理人处盖有公章，经纪职业人员处签字人为余帅民，经办人签名为郭小三；房屋坐落于北京市大兴区采育镇三期C区9号楼2单元801室，合同约定房产预测建筑面积为87.79平方米，房屋总价款为760000元，购房款袁满应于2013年10月30日将房屋全款一次性打入甲方指定的银行账户内，共计760000元（含定金100000元）；签订该合同当日，袁满向高爱琪交纳购房款定金人民币100000元，后期抵作房款，高爱琪承诺在2013年10月30日前，将此房的产权变更给买受人。在变更当天，乙方（袁满）将剩余购房款支付给甲方（高爱琪），如甲方不能将此房产权变更给买受人则应负违约责任及赔偿责任，如高爱琪违约，则高爱琪无条件退还袁满已付全部房款并赔偿袁满违约金760000元。2013年9月15日，袁满向兴远经纪中心交纳北京市大兴区采育镇三期C区9号楼2单元801室中介服务费16000元。2013年9月22日，袁满向高爱琪支付购房款200000元，2013年11月9日，袁满向高爱琪汇款570000元。同日，高爱琪向袁满出具共收到袁满购房款770000元的收条一张。后因高爱琪无法联系到，遂于2014年8月1日报警，高爱琪因涉嫌诈骗已经被北京市第二中级人民法院（2015）二中刑初字第696号刑事判决书判决高爱琪犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币十五万元。根据北京市第二中级人民法院刑事判决书所附冻结账户清单，高爱琪名下账户余额总计为729.73元，该判决书并确认受害人退赔清单，尹悦退赔金额为770000元。根据北京市第二中院执行庭的执行笔录显示，袁满现从高爱琪账户余额729.73元得到的赔偿数额为126元。另查，（2015）二中刑初字第696号民事判决书中高爱琪认可通过兴远经纪中心公布户型和面积，和袁满等人的约定的门牌号码都是假的，房款均是通过银行转账支付的，兴远经纪中心给买房人开具收据，然后其签名，再交给买房人，购房人手中的假发票不知道从哪里来的。贾荣岩的证言为：其在兴远经纪中心工作，2014年1月开始担任清源分店店长，2013年9月，其通过业主田丽介绍认识高爱琪，田丽介绍高爱琪手里有几套房产想要出售，面积为85平方米左右，每平方米价格为8000余元，房屋位置位于大兴区采育镇育新花园D区，房屋都是回迁房正在建设，交房时间为2014年5月底，想让其帮忙登记卖方信息，其就同意了，把信息在店内网上进行了登记，登记之后由客户到店里询问，由三个客户尹悦、程琳、袁满通过公司清源分部从高爱琪手里买了三套房屋，公司郭小三负责和高爱琪、购房人签订的合同，并盖有其公司公章，在合同中标注的门牌号就是高爱琪自己亲口说的，然后写在合同里的，高爱琪在和尹悦、程琳、袁满签订合同时并未提供房屋产权手续，高爱琪对购房人说这些房都是回迁房，价格比较便宜，都是通过关系才能购买的，所以没有产权证明，购房人才同意和高爱琪签订合同的，公司并没有明文规定卖房人到我公司登记房屋出售、出租信息要携带房屋相关产权证明及合同，其公司亦不需要核实房源信息的真伪，如果买房人和卖房人达成一致意见签订合同时，卖房人提供房屋的产权证及产权人身份证明就可以。李彪证言为：2013年11月，他看到他们公司内部的买房网上看到在清源路店内有同事在售卖大兴区采育镇育新镇育新花园D区的回迁房，后我就给清源路店的同事贾荣岩打电话，问了问情况，后我觉得有钱赚就在我们店登上了售卖大兴区采育镇育新花园D区的回迁房的信息，并留了我的电话，后我就陆续接到了想买该处回迁房，大概过了10天，有一个叫李平的人给我打电话说想买该处回迁房，后经其联系，李平和高爱琪签订了房屋买卖合同，购房发票是高爱琪拿来的，后在2014年5月底交房的时候，高爱琪总是以回迁房底单没有改好为由推脱，直到7月就联系不上高爱琪了，房子现在也没有交付给买房子李平，其公司登记房源不需要什么手续，兴远经纪中心也没有人去看过高爱琪所卖的育新花园D区的回迁房。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、房屋买卖合同、收条、汇款凭条、网页打印件、受案回执、（2015）二中刑初字第696号民事判决书、询问笔录等证据材料在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据我国法律的相关规定，居间合同是居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，袁满主张其通过兴远经纪中心居间，与高爱琪达成的房屋买卖合同，虽兴远经纪中心主张买卖双方是经过熟人介绍，其公司也只是在买卖双方协商房屋买卖的过程中以第三方见证人的名义出现，但
本院认为兴远经纪中心收取了袁满的中介服务费，且为双方促成了签订了房屋买卖合同，故兴远经纪中心与袁满形成了居间合同关系，但兴远经纪中心明知“改底单”买卖行为违法仍进行居间，且兴远经纪中心并未提供证据证明其在居间过程中审查了卖房人高爱琪的房屋拆迁协议等房产手续，亦未提供证据证明其在居间过程中如实告知上述情况，故兴远经纪中心在本案居间过程中存在过错，损害了袁满的利益，应退还所收取的居间服务费并赔偿袁满的财产损失，故对袁满要求兴远经纪中心退还居间服务费16000元及赔偿购房款损失请求中的合理部分，本院予以支持；对袁满要求居间服务费利息、购房款利息及可得利益的损失，因双方并未约定，于法无据，本院不予支持。对兴远经纪中心关于本案的辩称，证据不足，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，
判决如下：
一、被告北京兴远房地产经纪中心于本判决生效后十日内返还原告袁满中介服务费一万六千元；
二、被告北京兴远房地产经纪中心于本判决生效后十日内赔偿原告袁满经济损失七十五万九千八百七十四元；
三、驳回原告袁满的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千八百八十四元，由原告袁满负担一千三百二十五元（已交纳），由被告北京兴远房地产经纪中心负担一万一千五百五十九元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 胡建明
审判员 刘 青
审判员 刘 静
二〇一六年二月二日
书记员 鲍东风 搜索“”