北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终1686号上诉人（原审被告）戴钢，男，1974年12月8日出生。委托代理人李昌锁，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京汇荣嘉和物业管理有限公司，住所地北京市通州区漷县工业开发区四街十二号。法定代表人杜继升，总经理。委托代理人李礼，北京市两高律师事务所律师。
上诉人戴钢与被上诉人北京汇荣嘉和物业管理有限公司（以下简称嘉和物业公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第29184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年5月，嘉和物业公司起诉至原审法院称：戴钢系位于北京市朝阳区×路×号院（××家园）×号楼×层×单元1101号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，我公司是涉案房屋所在小区的物业服务企业，戴钢系2010年5月24日取得的产权证书，并与我公司签订了《物业协议》，承诺遵守《××家园业主临时公约》。2011年，我公司发现戴钢未经相关报批手续，私自将自家的二层（复式层）外窗进行拆除，破坏了承重墙结构，将外窗拆改为可以通往楼顶平台的立门；同时，占用楼顶平台公共区域，改造为与其居室相连的封闭空间；将12层楼道墙体开凿，加装入户门；拆除涉案房屋室内复式楼层连接楼梯，使原本一套复式结构的单元房变成两套独立的平层房屋。我公司向戴钢发出《装修整改通知书》，并多次与戴钢沟通要求其停止违规施工并拆除已施工工程，将楼体恢复原状，但戴钢不听劝阻。戴钢私自改造的行为破坏了房屋的外貌和楼宇墙面的使用，更破坏了承重墙结构，对整个楼栋主体安全也造成了极大的隐患，损害了全体业主的合法权益。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：戴钢立即停止侵害并将涉案房屋之跃层客厅北侧窗户恢复原状，将涉案房屋之跃层毗连露台的私搭违章封闭工程予以拆除并恢复原状，将涉案房屋之跃层东侧墙面加装入户门予以拆除并将该墙体恢复原状，将涉案房屋内连接11层与11层之跃层的楼梯恢复原状，上述均要求恢复至涉案房屋竣工验收时的房屋状态，戴钢并提供前述符合恢复原状的相关证明（如施工证明、监理证明、竣工合格证明等）。戴钢辩称：涉案房屋是我买的二手房。嘉和物业公司不是合法的物业公司，没有经过招标也没有经过业主大会选聘为涉案房屋所在小区的物业服务单位。在嘉和物业公司具有管理条件之下，该公司也不具有诉讼主体资格。嘉和物业公司在欺骗我的情况下，与我签订了《物业协议》。根据《物业管理条例》的规定，嘉和物业公司也只是物业合同管理资格，共有部分实际上是只有我才能使用的专有部分，露台在利用上具有独立性，露台封顶也是因为漏雨才封闭的，我对自己专有部分进行维修和防护是合法的。嘉和物业公司称有文件确认违章建筑与事实不符，只是对我进行约谈，没有说要求我拆除。装修时，嘉和物业公司对装修的情况和改造门窗是知晓的，我没有收到《装修整改通知书》。钢架木质简易楼梯不负责承重，在墙上开户门是更好的有利于消防，在设计时就应该有户门。原审法院经审理认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，戴钢作为涉案房屋的业主，对涉案房屋专有部分享有所有权，但其在行使专有权的同时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。根据现有证据及法院查明的情况，首先，涉案房屋并未包括与涉案房屋之跃层毗连的露台，该露台系涉案房屋专有部分之外的共有部分，戴钢将与涉案房屋之跃层北侧窗户毗连的露台进行封闭改造，占用共用部位和共用设施设备并利用共用部位搭建建筑物、构筑物，其行为侵犯了其他业主对共有部分的权利。其次，对于戴钢将涉案房屋之跃层东侧外墙面拆除并安装入户门、将涉案房屋之跃层北侧窗户改造为可以进入的落地窗、将涉案房屋11层与11层跃层之间的楼梯拆除并封闭将涉案房屋改造为独立的两套房屋的行为，虽然系对涉案房屋进行改建，但其改变了涉案房屋的结构，影响了小区的整体外观，违反了《××家园业主临时公约》中对于业主义务的约定。再次，戴钢的上述改建行为已被有关部门确认违法，有关部门已责令要求戴钢将违章建筑予以拆除。综上，戴钢改建行为违反了法律法规及管理规约，嘉和物业公司作为涉案房屋所在小区物业服务企业要求戴钢立即停止侵害并将涉案房屋拆改部分恢复原状的请求于法有据，法院予以支持。关于恢复原状的标准，因戴钢无法提供装修改造施工合同及设计图纸，故法院判决戴钢将房屋恢复至房屋竣工验收时的结构。据此，原审法院于2015年11月判决：
一、戴钢于判决生效之日起十日内立即停止侵害，将位于北京市朝阳区×路×号院（××家园）×号楼×层×单元1101号房屋之跃层客厅北侧窗户恢复原状，将该房屋之跃层毗连露台的私搭违章封闭工程予以拆除并恢复原状，将该房屋之跃层东侧墙面加装入户门予以拆除并将该墙体恢复原状，将该房屋内连接11层与11层之跃层的楼梯恢复原状，上述均恢复原状至该房屋竣工验收时的结构；
二、驳回北京汇荣嘉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。原审法院判决后，戴钢不服，仍持原审意见向本院提起上诉，称嘉和物业公司不具有诉讼主体资格，不具有物业管理资质；原审法院认定《物业协议》、《物业管理临时公约》对戴钢具有约束力是错误的；戴钢从未收到过《装修违约整改通知书》；与复式二层毗连的露台具有构造和利用上的独立性，应当属于戴钢的专用部分；原审法院认定戴钢的改建行为已被有关部门确认违法，并责令限期拆除缺乏证据支持，判决内容在事实上也无法执行。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回嘉和物业公司的全部诉讼请求，诉讼费由嘉和物业公司承担。嘉和物业公司同意原审判决。
经审理查明：戴钢系涉案房屋所有权人，嘉和物业公司系涉案房屋所在小区事实上的物业服务企业。2010年5月24日，戴钢取得涉案房屋的所有权证书。戴钢与嘉和物业公司签订了《物业协议》，约定戴钢同意将物业交与嘉和物业公司实行物业管理，双方共同遵守《物业管理临时公约》。上述《物业协议》尾部没有填写签订日期，嘉和物业公司称是2011年4月15日之前签订，戴钢称是2015年8月签订。《××家园业主临时公约》约定：按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。例如不擅自变更房屋结构、外观和用途，不占用共用部位和共用设施设备，不利用共用部位搭建建筑物、构筑物。业主需要进行室内装饰装修的，应与物业管理公司签订装饰装修管理服务协议，并遵守有关规定和制度。装饰装修房屋，应在规定时间施工，不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设施设备的正常使用和维修养护以及相邻产权人的合法权益，因装饰装修导致共用部位、共用设施设备以及其他业主利益受损，应当承担修复及赔偿责任。2011年4月15日，嘉和物业公司与戴钢签订了《装饰装修管理协议书》，约定：戴钢对涉案房屋进行装修，施工期预计从2011年4月20日始至6月20日止，施工期限为60天。除粉刷性装修、原地面基础铺装地砖外，其他一律提交装修图纸并由嘉和物业公司备案，嘉和物业公司工程部核准签字后方可进行施工。戴钢不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁、楼板等主体结构部件，戴钢必须严格按报批图纸施工，不得随意改动。不得改变房屋及配套设施的使用功能。装修时不得影响、占用共用部位，不得在共用部位搭建、做活、放材料。装修不得损坏建筑物外墙，不得加设晾衣架、花棚、窗户铁栅、招牌及其他装置于外墙上。不得改、拆阳台及外门窗。复式住户，不得在露台、屋顶自行搭建、封闭。经询，戴钢称在装修涉案房屋时曾将装修图纸交由嘉和物业公司备案，嘉和物业公司称从未收到过戴钢关于涉案房屋的装修图纸。戴钢亦未提交证据证明其主张。2011年5月7日，嘉和物业公司向戴钢发出《装修违约整改通知书》，内容为：因您处在装修过程中破坏楼宇整体结构及功能，私自占用公共空间，此举已违反小区入住时的相关约定及国家之相关规定，严重影响小区和谐环境及给您和邻里埋下了严重的安全隐患，现我公司要求限期整改。如逾期未整改，我公司将上报相关政府及执法部门。整改期限为5月7日至5月14日。戴钢称其未收到上述《装修违约整改通知书》，并对涉案房屋进行了装修，拆除了11层与跃层之间的楼梯、在跃层加装了入户门、改造了跃层毗邻露台的窗户。嘉和物业公司称其此后曾多次与戴钢进行口头交涉，但戴钢始终未将改建项目拆除。戴钢称其于2015年4月左右对跃层毗邻露台进行封闭施工。2015年4月22日，北京市朝阳区常营乡控违拆违办公室向戴钢发出《责令限期拆除违建房屋告知书》，内容为：经查，您所建房屋未取得合法手续的情况下，擅自在公共用地建设房屋，未办理任何手续属违法违章建设，现根据《中华人民共和国城乡规划法》第65条规定，限您户于7日内自行拆除，限期内没有自行拆除的，我方将根据《中华人民共和国城乡规划法》第68条规定，对您户的违章建设予以强行拆除，拆除费用由违法者承担。随后不久，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局向戴钢送达《谈话通知书》，事由是关于涉案房屋楼顶违建一事，谈话时间为2015年4月28日9时，谈话地点为朝阳区常营乡城管执法队办公室，要求戴钢谈话时携带相关身份证明材料、临时占地许可证、涉案房屋楼顶违建相关手续。戴钢称其收到《责令限期拆除违建房屋告知书》和《谈话通知书》后，并未将所建项目进行拆除并恢复原状，亦未到北京市朝阳区常营乡城管执法队办公室谈话，北京市朝阳区常营乡控违拆违办公室和北京市朝阳区常营乡城管执法队办公室也没有再联系戴钢。嘉和物业公司认为戴钢私自改造的行为破坏了涉案房屋的外貌和楼宇墙面的使用，更破坏了承重墙结构，对整个楼栋主体安全也造成了极大的隐患，要求戴钢立即停止侵害并将涉案房屋拆改部分恢复原状，以致成讼。为查明戴钢装修改造情况，原审法院于2015年8月5日对涉案房屋进行了现场勘验，情况如下：涉案房屋为复式结构，戴钢将12层（涉案房屋之跃层）部分外墙拆除并加装防盗门，通过该门进入涉案房屋之跃层（即该楼第12层），涉案房屋11层与11层之跃层之间的楼梯已拆除并封闭，11层和11层之跃层房屋现为两套独立的房屋，11层跃层房屋进入后右边（即房屋北侧），戴钢将房屋原有的北侧窗户改造，并加大为落地窗，戴钢将与涉案房屋11层之跃层毗连露台加装铁架、塑钢窗及玻璃，玻璃部分被拆除破碎，露台上可见建筑材料。涉案房屋楼顶平台勘察情况为：楼顶平台西北角向下可看到涉案房屋露台及露台上加盖的建筑物框架。诉讼中，嘉和物业公司要求戴钢将涉案房屋拆改部分恢复原状，具体要求如下：将涉案房屋之跃层客厅北侧窗户恢复原状，将涉案房屋之跃层毗连露台的私搭违章封闭工程予以拆除并恢复原状，将涉案房屋之跃层东侧墙面加装入户门予以拆除并将该墙体恢复原状，将涉案房屋内连接11层与11层之跃层的楼梯恢复原状，上述均要求恢复至涉案房屋竣工验收时的房屋状态，并提供前述符合恢复原状的相关证明（如施工证明、监理证明、竣工合格证明等）。经询，戴钢无法提交装修时的施工设计图纸和施工合同，并称将涉案房屋恢复到何种程度应由嘉和物业公司举证证明，恢复原状完毕后嘉和物业公司验收就可以了。对此，嘉和物业公司认为戴钢应当将涉案房屋恢复至竣工验收时的结构，并应对恢复情况出具相关证明。关于与涉案房屋之跃层毗连的露台是专有部分还是共有部分，嘉和物业公司认为露台是共有部分，戴钢的拆改行为占用了建筑物的共有部分。戴钢认为露台系其房屋的专有部分。经查，房屋所有权证书中的房地平面图并未包含与复式二层毗连的露台。戴钢在购买涉案房屋的买卖合同中也没有注明该露台属于涉案房屋的专有部分。关于戴钢拆除涉案房屋之跃层东侧墙面是否为承重墙，嘉和物业公司称该墙体是承重墙，而且是开发商在建房时的施工洞，并提供了跃层墙体配筋平面图及十一层（跃层）平面图。戴钢对嘉和物业公司提交的图纸的真实性和关联性均不予认可，认为该墙体并非承重墙，因为楼下同样部位都安装了入户门。以上事实，有房屋所有权证、物业协议、××家园业主临时公约、装饰装修管理协议书、责令限期拆除违建房屋告知书、谈话通知书、照片、现场勘查笔录、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。关于本案争议的露台是属于专有部分还是共有部分一节，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，只有在规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台才属于该特定房屋的专有部分，而根据本案查明的事实，涉案房屋在规划和销售时并未包括与之跃层毗连的露台，涉案房屋的房屋所有权证书中的房地平面图中亦未包含与复式二层毗连的露台，故该露台应系涉案房屋专有部分之外的共有部分，戴钢将与涉案房屋之跃层北侧窗户毗连的露台进行封闭改造，占用共用部位和共用设施设备并利用共用部位搭建建筑物、构筑物，其行为侵犯了其他业主对共有部分的权利，应当予以拆除。对于戴钢擅自将涉案房屋之跃层东侧外墙面拆除并安装入户门、将涉案房屋之跃层北侧窗户改造为可以进入的落地窗、将涉案房屋11层与11层跃层之间的楼梯拆除并封闭将涉案房屋改造为独立的两套房屋等行为，虽然系对涉案房屋进行改建，但其改变了涉案房屋的结构，影响了小区的整体外观，违反了《××家园业主临时公约》，也明显违反了戴钢与嘉和物业公司签订的《装饰装修管理协议书》中的相关约定。另外，戴钢的上述改建行为已被有关部门责令确认违法，有关部门已责令要求戴钢将违章建筑予以拆除。嘉和物业公司作为涉案房屋所在小区的实际物业服务企业要求戴钢立即停止侵害并将涉案房屋拆改部分恢复原状的请求于法有据，本院予以支持。关于恢复原状的标准，原审法院判决戴钢将房屋恢复至房屋竣工验收时的结构并无不妥。综上所述，戴钢的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院的判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由戴钢负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由戴钢负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 张清波
代理
审判员 束建华
代理
审判员 史晓霞
二〇一六年二月二日
书 记 员 潘园园 微信公众号“”