广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第2000号
原告（反诉被告）：杨人，女，汉族，户籍所在地湖南省平江县，公民身份号码×××0043。
被告（反诉原告）：珠海市财信投资有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：林城波。
委托代理人：唐公立，男，汉族，××年××月××日出生，户籍所在地北京市丰台区，系公司员工。
委托代理人：陈晓辉，女，汉族，××年××月××日出生，户籍所在地湖南省衡山县，系公司员工。
原告杨人诉被告珠海市财信投资有限公司（以下简称“财信投资公司”）商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，被告财信投资公司在法定期间内提起反诉，经审查，被告财信投资公司的反诉请求符合法律规定，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法由
审判员王敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨人以及被告财信投资公司的委托代理人陈晓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨人诉称：原告与被告签署商品房买卖合同，根据合同规定，被告应于2015年1月30日之前将房产交付原告使用。但是被告实际交付时，并未取得竣工验收备案，而商品房买卖合同规定交付标准为竣工验收备案。被告实际取得竣工验收备案时间为2015年7月9日。所以，被告于1月30日之前交付使用属于瑕疵交付，并非合法的交付使用。为维护自身合法权益，原告杨人起诉请求：
一、判令被告向原告支付逾期交付违约金人民币5688.984元，备注：违约金=总房款×0.0002×天数（5月1日至7月9日）=406356×0.0002×70天；
二、判令被告承担本案诉讼费。
被告财信投资公司辩称：1、违约金限额应当以总房款的百分之一为限，依据是商品房买卖合同附件第5条第5款、第6条第5款。2、原告已经于2015年2月9日自愿入伙。
被告财信投资公司反诉称：原告与被告于2014年8月9日签署诚丰水晶××座××栋××房的《商品房买卖合同》，并约定被告于2015年1月30日前将涉案房屋交付原告，2015年2月9日原告办理了入伙手续，并接收涉案楼房，因被告2015年7月9日才取得涉案楼盘的综合验收备案表。因此，原告自2015年2月9日接收涉案房屋之日起至2015年7月9日被告取得综合验收备案表之日止的房屋占有使用费，被告有权向原告收取。为维护自身合法权益，被告财信投资公司反诉请求：
一、判定原告支付被告房屋占有使用费4966.67元（2015年2月9日至2015年7月9日共计149天，月占有使用费（建筑面积34.23平方米）暂按1000元／月计算】；
二、请求判定原告承担反诉费用。
原告杨人就反诉答辩称：被告于2015年1月以短信和电话方式通知原告于2月10日前收房，原告按期收房纯属被欺骗。原因如下：第一，被告作为开发商，作为连续多年被珠海市工商局评为“重合同、守信用”及市政府颁发的“百优企业”称号的诚丰集团，这样一个在建筑行业内颇具资质和信用集团旗下的房地产投资公司，一定会秉承其“以诚信立足地产，以专业铸造品牌”的经营理念，提供给业主“高品质的工程质量和专业化的物业管理”的楼房，却不知如此一个公司居然在业主收房半年才验收合格，实在出乎意料。第二，被告不但隐瞒实情，还一直采用“限时收楼和开始收取物业费”类似信息掩盖其尚未验收合格的事实。原告作为非建筑行业专业人士和上班族，在诚丰集团的盛誉和不断收到“办理收房手续要求和时间期限，免2个月管理费，一月底开始收物业费，限时准时过来”等类似短信和电话欺骗之下，根本没有想到要请假查阅涉案楼盘是否验收合格。如果被告明确告知原告“楼盘尚未验收合格，需要延期收楼”，原告为自身安全不会收楼装修入住。对于被告请求的房屋使用费，原告认为是被告以欺骗方式瑕疵履行合同之后，恶意强加给原告的费用。请求法院驳回被告全部诉讼请求。原告杨人向本院提交如下证据：1、珠海市商品房买卖合同；2、珠海市商品房买卖合同附件；3、被告身份信息网页截屏一张；4、购房发票一张（2014年8月10日）；5、竣工验收备案表；6、入伙通知登报复印件一张；7、网页报道截屏2页；8、信息（微信和手机短息）（共3张）；9、物业管理费发票一张。被告财信投资公司向本院提交如下证据：1、诚丰水晶座收楼文件接收清单；2、诚丰水晶座住户消防安全责任书；3、委托协议书。
经审理查明：2014年8月9日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的珠海市香洲区××路××号××栋××房，建筑面积34.23平方米、套内面积26.07平方米，按建筑面积单价每平方米15587.11元，总价406356元；原告于签约当日一次性付款。合同第七条规定，出卖人应当在2015年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的商品房交付给买受人使用，但如遇不可抗力或附件三的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任。上述合同附件三《﹤商品房买卖合同﹥补充协议一》第四条“关于推迟交付（合同第七条的补充）”约定：1、在买受人未按合同付清全部房款（包括逾期付款的违约金）情况下，出卖人有权推迟交付房屋；4、除本条第3款约定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，经双方协商，买受人同意给出卖人90日的宽限期，如出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，则按合同第九条约定承担违约责任。第五条第5款约定，买受人因延迟履行付款义务支付出卖人的违约金以总房款的1%为限，超出部分出卖人不再追偿。第六条“合同第九条补充为”约定：1、除合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同约定时间将商品房交付买受人，买受人同意给出卖人90日的宽限期；2、出卖人在宽限期后仍未能交付商品房，出卖人按买受人已交付的房款每日万分之二向买受人支付违约金，若出卖人在宽限期后九十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人有权在十日内书面通知出卖人解除合同……4、若出卖人在宽限期后六十日仍未能将该商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自宽限期后的第二日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交楼款每日万分之二向买受人支付违约金；5、出卖人因延迟履行交楼义务支付给买受人的违约金以总房款的1%为限，超出部分买受人不再追偿。签署上述合同后，原告依约一次性向被告支付购房款406356元。2015年2月9日，原告向被告签署《诚丰水晶座收楼文件接收清单》、《诚丰水晶座住房消防安全责任书》以及《委托协议书》，接收涉案房产，并从2015年3月21日开始装修涉案房产。2015年7月9日，被告取得涉案房产所在诚丰水晶座住宅的《竣工验收备案表》。原告主张被告逾期交房期间自2015年5月1日至2015年7月9日，被告予以认可。原告确认被告逾期交房未造成损失。被告主张原告自2015年2月9日至2015年7月9日期间收楼不合法，参照租房约定，要求原告支付占有使用费，原告不予认可。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于原告诉请的逾期交房违约金，原、被告确认被告向原告逾期交楼的期间自2015年5月1日至2015年7月9日，但双方主张的逾期交楼违约金计算标准不同。原告诉讼请求以《商品房买卖合同》附件三中第六条第4款为依据，即按原告已交房款每日万分之二计违约金为5688.984元；被告抗辩以《商品房买卖合同》附件三中第六条第5款为依据，即以总房款的1%为限计违约金为4063.56元。附件三的第六条是对《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的补充，从第六条的行文顺序来看，若出卖人在宽限期后六十日仍未能将商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，则应先适用第六条第4款规定，即出卖人按买受人已交房款每日万分之二向买受人支付违约金。附件三第六条第5款作为第六条的最后一款，对“出卖人逾期交房的违约责任”予以限制性约定，即出卖人因延迟交房支付给买受人的违约金以总房款1%为限，超出部分买受人不再追偿。
本院认为，在计算出卖人逾期交房违约金时，若适用附件三第六条4款规定计算的违约金少于第六条第5款则适用前款即第六条第4款；若适用附件三第六条4款规定计算的违约金多于第六条第5款则适用后款即第六条第5款。现原告适用第六条4款计算被告应付违约金5688.984元多于被告适用第六条第5款计算被告应付违约金4063.56元，且被告按附件三第六条第5款承担逾期交房违约金足以弥补被告逾期交房给原告造成的损失，故被告应向原告支付逾期交房违约金人民币4063.56元。关于被告反诉的房屋占有使用费，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日（国发（2004））16号）国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日期起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条亦约定被告向原告交付使用的房产应具备已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》的条件。故涉案房产应自取得竣工验收登记备案表时（2015年7月9日）方符合交付条件。被告于2015年2月9日向原告交付的涉案房产既不符合法定条件也不符合约定条件，被告要求原告承担2015年2月9日至2015年7月9日止的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）珠海市财信投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨人支付逾期交房违约金人民币4063.56元；
二、驳回被告（反诉原告）珠海市财信投资有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）珠海市财信投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币25元，原告（反诉被告）杨人负担人民币5元，被告（反诉原告）珠海市财信投资有限公司负担人民币20元；反诉受理费人民币25元，由被告（反诉原告）珠海市财信投资有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 王敏
二〇一六年二月二日
书记员 胡锦朱梦春 来自：