黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第621号原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司（组织机构代码：68603XXXX），注册登记地黑龙江省延寿县西公安街88号，现无固定营业场所。法定代表人李风，董事长。共同委托代理人刘涛黑龙江柔德律师事务所律师。被告吕瀛（公民身份号码×××），户籍住所地黑龙江省延寿县，住黑龙江省延寿县。委托代理人王力宏（公民身份号码×××），户籍住所地黑龙江省延寿县，现住黑龙江省延寿县。与被告吕瀛系夫妻关系。
原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司与被告吕赢商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司委托代理人刘涛，被告吕瀛及其委托代理人王力宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司（以下简称：祥宇公司）诉称：2010年4月3日，原、被告签订《房屋认购书》，约定吕瀛购买祥宇公司位于延寿县延寿镇锦绣丽都小区9号楼2层3门商服房屋，建筑面积约为76.4平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补）认购总价为267400元。同时约定，在签订《房屋认购书》时，支付定金20000元，于签订《房屋认购书》3日内支付认购总价的50%（含定金）作为首付款，剩余50%房款用银行按揭贷款方式支付。被告吕瀛按约定支付135000元购房款。被告吕瀛购买房屋竣工验收后，2011年8月26日，原告祥宇公司为被告吕瀛办理了入户手续，被告使用至今。该房屋经延寿县众信房屋测绘有限责任公司测量最终确定建筑面积为82.33平方米，购房款应为285571元，祥宇公司多次催促交纳购房款，被告拒付，故祥宇公司诉至法院，请求判令：1.吕瀛立即给付购房款150571元，并给付逾期利息24398.73元（自2011年8月26日至2014年3月31日按同期银行贷款利率计算），合计174968.73元。2014年4月1日后的逾期付款利息，计算至判决确定的给付之日止。2.诉讼费由被告承担。
被告吕瀛辩称：1.不同意一次性支付剩余购房款，因为被告与原告祥宇公司合同约定，余款以银行贷款按揭给付；2.原告祥宇公司的损失应由其自行负担，原告未与被告签订正式买卖合同，亦未通知准备办理按揭所需要的材料及协助被告办理按揭手续；3.原告祥宇公司不具备交房给业主的必备条件，且房屋出现质量问题；4.此房未经验收合格不得交付使用，另外拖欠购房款与房屋实际面积与认购书不符，被告不予认可。在本院开庭审理过程中，原告祥宇公司、被告吕瀛为证明各自诉辩主张的事实成立，举示证据并发表了质证意见。原告祥宇公司举示证据情况如下：证据A1.2010年7月2日，延寿县房产住宅局颁发的【延】延房预售证第002号《延寿县商品房预售许可证》一份。拟证明原告销售给被告房屋的行为合法。证据A2.2010年4月3日，《房屋认购书》一份。拟证明原、被告之间房屋买卖的事实及房屋的位置、面积、价款、付款方式等。证据A3.2010年4月3日、4月11日收据存根两份。拟证明被告已经支付购房款135000元。证据A4.2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅颁发的《建设工程竣工验收备案证书》一份。拟证明被告购买的房屋已经竣工验收。证据A5.2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司出具的延房测2012年第（001）号《房屋面积测量报告书》一份。拟证明被告购买的房屋实测建筑面积为82.33平方米。证据A6.2011年8月26日，锦绣丽都小区交房流程表一份。拟证明被告已验收房屋并使用。证据A7.锦绣丽都房屋维修明细一份。拟证明2014年9月，对被告所使用的房屋，原告给予维修，并得到被告委托代理人王力宏的认可。被告吕瀛对原告祥宇公司举示的证据质证认为：对证据A1、A2、A3无异议；对证据A4有异议，竣工时间应该是2013年11月13日而不是2010年12月30日；对证据A5有异议，被告对这个测量结果不认可；对证据A6有异议，认为不是正式的交房手续，只是把钥匙交给被告；对证据A7有异议，是经过协调，才给房屋的外墙贴上苯板的。被告吕瀛举示证据情况如下：证据B1.2010年4月3日，《房屋认购书》一份。拟证明被告购买房屋，合同中约定付款方式为按揭付款。证据B2.2015年6月26日，吕鹤鸣、单桂芹、蒋国、张树林等人出具的证明一份。拟证明原告没有通知被告签订房屋正式买卖合同。证据B3.锦绣丽都业主委员会主任丛俊湘出具的证明一份。拟证明2014年9月之前，原告未按图纸要求给外墙贴苯板，导致吕瀛家冬天内墙结霜衣柜所放衣物长毛，后找到建设局之后，才给贴上的。证据B4.照片三张。拟证明未贴苯板前导致墙体发霉。证据B5.证人朱某某的证人证言。朱某某证实：锦绣丽都小区业主大多都没办理房屋产权证，原告在业主购房时承诺能够办理按揭贷款，是原告找的尚志工商银行。原告对被告举示证据的质证意见为：对证据B1的真实性无异议，对被告所要证明的问题有异议；对证据B2的真实性有异议，认为证人的身份不能确定是不是业主，另外没有签订购房合同是因为购房者没有缴纳完房款或者没有通过银行办理按揭合同；对证据B3的真实性有异议，但2014年9月份我们确实粘贴了苯板，且达到业主的满意；对证据B4有异议，认为与本案无关，不能证明拍摄的时间及地点；对证据B5有异议，证人与被告是同事关系，且贷款是被告与银行之间的关系，原告只是协助办理的义务。本院确认：原告祥宇公司举示的证据均与本案具有关联性，且内容真实、来源合法，本院予以采信。被告吕瀛举示证据B1真实有效，予以采信；对证据B2证明未签订购房合同的事实，予以采信；对证据B3粘贴苯板的事实，予以采信。证据B4缺乏真实性，本院不予采信；对证据B5证人所做证言按揭贷款及未办理产权证的事实，予以采信。本院
经审理查明：2010年4月3日，原、被告签订《房屋认购书》，约定：吕瀛购买祥宇公司位于延寿县延寿镇锦绣丽都小区9号楼2层3门商服房屋，建筑面积约为76.4平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补），认购总价为267400元。同时约定，在签订《房屋认购书》时，吕瀛支付定金20000元，于签订《房屋认购书》3日内支付认购总价的50%（含定金）作为首付款，剩余50%房款用银行按揭贷款方式支付。2010年4月3日被告吕瀛交纳定金20000元，2010年4月11日按约定支付115000元购房款，合计支付购房款135000元。2010年7月2日，祥宇公司取得延寿县房产住宅局颁发的《延寿商品房预售许可证》。2011年8月26日，祥宇公司将尚未取得竣工验收合格手续的锦绣丽都小区9号楼二层商服房屋交付被告吕瀛使用。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司出具的延房测2012年第（001）号《房屋面积测量报告书》确认被告购买的锦绣丽都小区9号楼2层3门商服房屋实测建筑面积为82.33平方米。2013年11月13日，黑龙江省住房和城乡建设厅颁发《建设工程竣工验收备案证书》，建设单位祥宇公司开发的锦绣丽都9-12号楼符合建设工程竣工验收备案条件。开工时间为2009年10月5日，竣工日期为2010年12月30日。原告祥宇公司在开发锦绣丽都小区期间与中国工商银行股份有限公司尚志支行合作，为购买延寿县延寿镇锦绣丽都的购房者办理银行按揭贷款，但双方未签订书面合作协议。中国工商银行股份有限公司尚志支行按照2009年按揭贷款年利率4.158%，确定以1万元为贷款基数，20年期的偿还方式为61.43元／月。吕瀛与祥宇公司对尾欠购房款未能办理按揭贷款，对尾欠购房款的给付方式，未能协商一致。上述事实，有原告提交的《延寿县商品房预售许可证》，《建设工程竣工验收备案证书》，《房屋面积测量报告》，《房屋认购书》，房款收据，锦绣丽都交房流程表，被告提交的证据及原、被告当庭陈述等予以证实，足以认定。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”2010年4月3日，原告与被告签订《房屋认购书》时，原告虽未取得预售房许可证明，但至本案起诉前，原告取得商品房预售许可证，故双方签订的《房屋认购书》合法有效，对双方具有约束力。关于吕瀛尚欠购房款数额问题。根据2010年4月3日原、被告签订《房屋认购书》约定：锦绣丽都小区9号楼2层3门商服，建筑面积约为76.4平方米（进户时按实测面积为依据，房款多退少补）认购总价为267400元。故该房屋单价为3469元／平方米［（267400元-2400元）÷76.4平方米］。2012年1月1日，延寿县众信房屋测绘有限责任公司出具的延房测2012年第（001）号《房屋面积测量报告书》确认被告购买的锦绣丽都小区9号楼2层3门商服实测建筑面积为82.33平方米，房屋总价款应为285571元（3469元／平方米×82.33平方米），被告吕瀛已支付135000元，故尚欠购房款150571元。关于吕瀛对尚欠购房款的给付方式问题。原告祥宇公司在开发锦建设绣丽都小区期间，与中国工商银行股份有限公司尚志支行合作，为购买锦绣丽都小区房产的购房者办理银行按揭贷款。在签订认购书时，以格式条款设定三种支付方式，即全款支付、分期付款、按揭贷款。购房者可以选择其中适合自己的付款方式。本案中，被告选择按揭贷款的方式支付购房尾款，该条款系双方真实意思表示，对双方具有约束力。原告关于办理按揭贷款系被告一方的义务，祥宇公司无协助办理义务的辩解，无法律依据，本院不予支持。为促进双方继续履行合同、实现合同目的，被告吕瀛应按照祥宇公司与中国工商银行股份有限公司尚志支行的银行按揭贷款合作内容，参照2009年中国工商银行按揭贷款年利息4.158%，按照贷款期限20年，以每10000元，每月偿还61.43元计算，被告吕瀛每月应偿还祥宇公司购房款924.96元（150571元÷10000元×61.43元）。2010年7月2日，祥宇公司取得商品房预售许可证。此时，祥宇公司可以销售房屋。故自2010年8月起至2016年1月，即66个月的购房款61047.36元（924.96元／月×66个月），被告吕瀛应一次性给付原告祥宇公司。2016年2月以后的购房款，被告吕瀛应按照银行按揭贷款的方式按月支付。原告主张逾期利息24398.73元（自2011年8月26日至2014年3月31日按同期银行贷款利率计算）问题。被告在中国工商银行股份有限公司尚志支行办理银行按揭贷款，原告作为开发商附有协助义务。现被告没有办理银行按揭贷款，系原告与中国工商银行股份有限公司尚志支行业务对接不当造成的。故原告的该项主张，不予支持。关于诉争房屋的产权证照问题。原告祥宇公司作为商品房的销售者，在商品房买卖合同法律关系中，为购房者出具能够办理相关产权证照的手续，系商品房销售者的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款的规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”2010年4月3日，原、被告签订《房屋认购书》。原告开发的延寿县锦绣丽都9-11号楼的竣工日期为2010年12月30日。2011年8月26日，祥宇公司将本案诉争房屋交付被告吕瀛使用。被告购买诉争房屋时，该房屋尚未建成。故原告应于2011年8月26日起90日后，即2011年11日25日前协助被告办理房屋权属证书。原告至今未协助被告办理房屋权属证书，原告应自2011年11月26日起，以被告吕瀛所交房款135000元，按照中国人民银行同期贷款年利率6%，上浮50%，即年利率9%，赔偿被告吕瀛逾期办理房屋权属证书的损失至不动产产权登记机关受理登记时止。被告抗辩未粘贴苯板的问题。原告在被告的要求下对外墙进行了维修并达到了业主的满意，故其抗辩不成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条、第十七条、第十八条之规定，
判决如下：
一、被告吕瀛给付原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司余欠购房款自2010年8月起按每月还款924.96元，至2030年7月止，于本判决生效之日偿还61047.36元（2010年8月至2016月1月），余款自2016年2月起每月20日前偿还924.26元，至2030年7月止；
二、原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司于本判决生效之日协助被告吕瀛办理延寿县延寿镇锦绣丽都9号楼2层3门商服房屋不动产产权登记的相关手续；并且自2011年11月26日起，以135000元为基数，按年利率9%赔偿被告吕瀛损失，至不动产产权登记机关受理延寿县延寿镇锦绣丽都9号楼2层3门商服房屋登记时止；
三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3799元，由被告吕瀛承担3269元，由原告黑龙江祥宇房地产开发有限公司承担530元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 高延春
人民陪审员 朱延峰
人民陪审员 张学莹
二〇一六年二月二日
书 记 员 刘宪龙 百度搜索“”